近年來，物業(yè)費(fèi)糾紛案件數(shù)量急劇上升，內(nèi)容的熱度傳播也表明了這一問題倍受關(guān)注——什么情況下，業(yè)主可以拒繳物業(yè)費(fèi)？
寧愿被訴，不愿交費(fèi)？
家住北京五環(huán)一個新小區(qū)的周文濤最近剛剛交了2016年的物業(yè)費(fèi)，這還是因為小區(qū)物業(yè)公司貼在門口的催收通知上增加了一項新內(nèi)容：10日之后將對拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主提起訴訟。
說起拖欠物業(yè)費(fèi)的原因，周文濤也表示很無奈，他向記者細(xì)數(shù)了小區(qū)物業(yè)的種種不作為：公共綠地經(jīng)常被隨意停放的汽車碾壓，交房時綠草如茵現(xiàn)在都變成了泥路，小區(qū)各樓的門禁系統(tǒng)一直都是壞的，電梯顯示屏被人砸碎了長期不修理，業(yè)主投訴租戶隨意丟棄在樓道里的沙發(fā)數(shù)次說要清理都沒有任何行動……
“我們是一個新小區(qū)，物業(yè)公司是當(dāng)時的開發(fā)商聘請的，我們?nèi)胱『蟀l(fā)現(xiàn)物業(yè)管理很不好，我們業(yè)主也曾經(jīng)多次向物業(yè)公司反映問題，但是從未得到過解決�！敝芪臐f，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量實在太差，作為業(yè)主實在難以心甘情愿地交物業(yè)費(fèi)，據(jù)他了解，許多鄰居都抱著同樣的心態(tài)。
去年6月，北京市第二中級人民法院對外通報，在全部物業(yè)糾紛中，索要物業(yè)費(fèi)的案件高達(dá)九成以上。
記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中很多業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由均是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不過關(guān)、收費(fèi)不合理、缺乏服務(wù)意識等。
對于業(yè)主是否有權(quán)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的問題，北京律師王玉臣在接受法治周末記者采訪時表示，業(yè)主在物業(yè)公司不履行合同義務(wù)，違反合同義務(wù)，或者擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、亂收費(fèi)、違反法律規(guī)定或合同約定的情形下才可以拖欠或拒繳，“而且，必須有取證意識，做好取證工作”。
物業(yè)多勝訴，業(yè)主多敗訴
促使周文濤繳費(fèi)的還有另外一個原因，當(dāng)時他和家人翻看了下物業(yè)服務(wù)合同，發(fā)現(xiàn)合同并不利于業(yè)主，沒有約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可以不交物業(yè)費(fèi)。
像周文濤一樣最終妥協(xié)的情況比較普遍，但是仍有很多業(yè)主最終因拖欠物業(yè)費(fèi)被訴到了法院。
法治周末記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在涉及物業(yè)費(fèi)糾紛的案件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勝訴率極高，審判結(jié)果多是拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主方敗訴。根據(jù)北京二中院的統(tǒng)計，2015年審結(jié)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起的訴訟為228件，業(yè)主提起的訴訟僅有10件。其中，物業(yè)費(fèi)請求全額或部分獲得支持的案件占95.6%。
拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主在進(jìn)行抗辯時，多以已過訴訟時效為由抗辯；此外，業(yè)主也會以衛(wèi)生、安保、維修等方面未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為由，要求返還物業(yè)費(fèi)或賠償損失。
記者統(tǒng)計還發(fā)現(xiàn)，多數(shù)這類糾紛的判決結(jié)果是，業(yè)主必須支付物業(yè)費(fèi)用，有部分案件還要求業(yè)主向物業(yè)公司繳納滯納金；而有少數(shù)案件，證實物業(yè)公司存在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的情況下，法院會酌情判業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)打折。
對此問題，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓告訴法治周末記者，從法律的角度來講，物業(yè)服務(wù)是一個較為清晰的債務(wù)關(guān)系，一般而言，按時繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，按合同約定為業(yè)主提供服務(wù)是物業(yè)服務(wù)提供方的職責(zé)�！叭绻飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵時，業(yè)主需舉證因物業(yè)公司過錯而給業(yè)主造成人身和財產(chǎn)損失，否則一旦物業(yè)公司到法院訴業(yè)主違背了繳費(fèi)義務(wù)，業(yè)主在很大程度上會敗訴�！标愑你f。
熟知實務(wù)的王玉臣律師則表示，在業(yè)主能夠充分提供相關(guān)證據(jù)的情況下，法院判決也只是對物業(yè)費(fèi)的數(shù)額酌情予以減少；在業(yè)主沒有充足相關(guān)證據(jù)的情況下，法院一般會支持物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請求。
“受限于取證、現(xiàn)有法律體系等，此類案件業(yè)主勝訴很難�！蓖跤癯紝τ浾弑硎�。
在物業(yè)服務(wù)糾紛案中，業(yè)主勝訴一般分為以下三種情況：一是物業(yè)公司不能夠證明按照法律規(guī)定的或約定的書面程序，向業(yè)主催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，沒有履行這個程序，法院一般會駁回物業(yè)公司的訴求；二是業(yè)主提供了相應(yīng)的證據(jù)，證明物業(yè)公司沒有履行物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容；三是物業(yè)公司亂收費(fèi)，不符合收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主在面對物業(yè)服務(wù)糾紛的案件時，王玉臣建議：首先，業(yè)主一定要了解物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)或物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容；其次，要注意平時對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)證據(jù)，做好取證工作，比如照片、錄像、證人證言等；最后，如果在庭審中，業(yè)主沒有相關(guān)的證據(jù)提供，可以申請第三方對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果來確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主評價，業(yè)主選擇
北京大興區(qū)一個小區(qū)的業(yè)主張新(化名)和所住小區(qū)的其他業(yè)主，因為電梯經(jīng)常故障、門禁等安保措施不到位等問題，在之前四年的時間里，一直在和物業(yè)公司鬧糾紛。
小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司多次溝通無果、對物業(yè)公司徹底失望后，決定成立業(yè)主委員會換掉物業(yè)公司。
“業(yè)委會的成立還是花了挺長時間的，成立以后大家第一時間聘請了另一家物業(yè)公司�，F(xiàn)在的物業(yè)公司比之前的好太多了，有什么問題都能積極溝通，及時解決。”張新認(rèn)為，業(yè)委會談判的力度更強(qiáng)，最終效果更明顯。
業(yè)主想要維護(hù)自己的合法權(quán)益，受訪專家都建議成立業(yè)委會。
陳幽泓還建議通過聘請第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行技術(shù)評定，“業(yè)主聘請第三方專業(yè)的評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和費(fèi)用做監(jiān)督評定，通過專業(yè)化、技術(shù)化的方式，幫業(yè)主分析費(fèi)用是否合理等問題，也可以幫助業(yè)主分析是否需要采取其他措施”。
此次物業(yè)管理條例的修訂，將對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理由“資質(zhì)管理”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶庞霉芾怼薄?
陳幽泓對法治周末記者表示：“此次政策的轉(zhuǎn)變對物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)有很積極的影響，業(yè)主組織的成立會比之前順利一些；在物業(yè)服務(wù)企業(yè)淡出政府干預(yù)的情況下，物業(yè)公司想解決欠費(fèi)、物業(yè)費(fèi)調(diào)整等問題，必須依靠和業(yè)主組織的談判與合作�！�
對物業(yè)管理方面深有研究的北京律師包華告訴法治周末記者，“信用管理”需要通過社會信用建立專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)信用檔案，這不僅增強(qiáng)了市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，同時賦予了業(yè)主較大的權(quán)利。
在2017年年底，北京市住建委公布的《關(guān)于開展居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)綜合評價的通知(征求意見稿)》明確，2018年將開展北京市居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)綜合評價工作，綜合評價內(nèi)容包括業(yè)主評價、專業(yè)評價和屬地管理部門評價，其中業(yè)主評價分值占50%，評價結(jié)果將記入物業(yè)企業(yè)和項目負(fù)責(zé)人信用信息。
同時記者也發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價制度北京已有先例。據(jù)媒體報道，2013年，北京市朝陽區(qū)已經(jīng)推行物業(yè)評級制，并將109家不合格企業(yè)清退出朝陽區(qū)。
在包華看來：“信用管理的評價系統(tǒng)更真實了。按照現(xiàn)在的機(jī)制，業(yè)主去選擇物業(yè)公司的時候，不會只因為企業(yè)知名而去選擇。這樣反而給規(guī)模不大但是服務(wù)質(zhì)量好、業(yè)主評價高的物業(yè)公司提供了機(jī)會。所以我覺得這次調(diào)整，是符合目前行業(yè)發(fā)展要求的�！�
