長(zhǎng)租公寓作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，十幾年來(lái)伴隨城鎮(zhèn)化的推進(jìn)一直緩慢發(fā)展。如今，在“租購(gòu)并舉”等政策的引導(dǎo)下，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)發(fā)展“風(fēng)口”。面對(duì)租賃市場(chǎng)這一萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)加速涌入，與原有的互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系、中介系主體形成多元化競(jìng)爭(zhēng)格局，但所有人都在摸著石頭過(guò)河，尚未出現(xiàn)壟斷性龍頭。
房地產(chǎn)企業(yè)布局長(zhǎng)租公寓基于哪些現(xiàn)實(shí)意義？作為“后來(lái)者”，房地產(chǎn)企業(yè)如何培育長(zhǎng)租公寓品牌？未來(lái)發(fā)展方向如何？認(rèn)清這些問(wèn)題，對(duì)構(gòu)建住房租賃新體系大有裨益。
《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》：當(dāng)前，碧桂園、萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛入局長(zhǎng)租公寓，您認(rèn)為房企爭(zhēng)相布局長(zhǎng)租公寓有哪些現(xiàn)實(shí)意義？
沈建忠：有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2027年品牌長(zhǎng)租公寓將占整個(gè)租賃市場(chǎng)的10%，行業(yè)整體管理規(guī)模預(yù)計(jì)為1060萬(wàn)間，品牌公寓在行業(yè)的整體估值有望達(dá)到4萬(wàn)億元左右。這將是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，龐大的數(shù)據(jù)和流量，不僅將為社區(qū)商業(yè)、電商物流等平臺(tái)提供集中市場(chǎng)，也為教育培訓(xùn)、寵物護(hù)理、運(yùn)動(dòng)健身等提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。基于租客的經(jīng)濟(jì)能力和消費(fèi)方式，消費(fèi)貸、信用貸等也將在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域獲取紅利。
劉 琳：住房租賃是解決居民住房問(wèn)題的重要渠道，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭租賃住房占比為16.1%。如果僅考慮市場(chǎng)化渠道獲得的住房（購(gòu)買新建商品房、購(gòu)買二手房、租賃市場(chǎng)化住房），租賃住房占比明顯上升為31.1%，與美國(guó)租賃住房家庭在全部家庭中占比32%的水平相當(dāng)。因此，建設(shè)穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)對(duì)解決居民住房問(wèn)題具有重要意義，也是完善我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的重要內(nèi)容。
顧云昌：在十幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，租賃市場(chǎng)發(fā)展并不充分，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的租購(gòu)比不合理的問(wèn)題。因此，國(guó)家大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，比如，在出讓土地時(shí)，預(yù)先設(shè)定好房屋的持有比例、出租比例作為出讓條件，推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，發(fā)展長(zhǎng)租公寓一是為了開(kāi)拓市場(chǎng)，二是源于政策鼓勵(lì)，三是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。
而且房地產(chǎn)企業(yè)入局長(zhǎng)租公寓有著自身優(yōu)勢(shì)。第一，龍頭企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)，自主性強(qiáng)，可自行決定做與不做；第二，龍頭企業(yè)的品牌效應(yīng)好，更容易被市場(chǎng)所接受，所以他們開(kāi)發(fā)的公寓出租率可能會(huì)高一些；第三，龍頭企業(yè)的融資能力強(qiáng)，有發(fā)展長(zhǎng)租公寓的能力。
趙慶祥：第三方研究院的行業(yè)報(bào)告顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2016年為1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2020年為1.6萬(wàn)億元、2025年為1.9萬(wàn)億元、2030年國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模將超過(guò)4萬(wàn)億元�？梢钥闯鲎赓U市場(chǎng)前景廣闊。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，二手房交易和房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展驅(qū)動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這兩方面是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也是最主要的動(dòng)力所在。
《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》：物業(yè)管理是發(fā)展長(zhǎng)租公寓的重要方面，應(yīng)如何提高物業(yè)管理水平？
沈建忠：這幾年遠(yuǎn)程設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能門禁、智能安防、智能停車等，幾乎成了大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤標(biāo)配，推廣應(yīng)用速度很快，很多中小企業(yè)通過(guò)加盟、股權(quán)合作、戰(zhàn)略合作等方式，用資源換技術(shù)，使這些技術(shù)成果被普及和共享，顛覆了傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理模式。
在智慧物業(yè)時(shí)代，要實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。比如，現(xiàn)在很多企業(yè)已出現(xiàn)升級(jí)版的智能化集成系統(tǒng)，按照雙周期（物業(yè)資產(chǎn)、設(shè)施設(shè)備全生命周期管理服務(wù)，業(yè)主家庭從適幼到養(yǎng)老需求的全生命周期增值服務(wù)）理念，利用開(kāi)放平臺(tái)，將各項(xiàng)垂直服務(wù)內(nèi)容引進(jìn)到系統(tǒng)內(nèi)，實(shí)現(xiàn)“四化”。所謂“四化”，一是可視化，即管控過(guò)程全程可實(shí)時(shí)查看；二是智能化，即所有管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)依賴后臺(tái)智能處理；三是云端化，即所有數(shù)據(jù)都通過(guò)云技術(shù)存儲(chǔ)；四是集約化，即各種資源、品牌、技術(shù)、人力、資本等實(shí)現(xiàn)集約化配置，實(shí)現(xiàn)共享。
《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)租公寓要注意哪些問(wèn)題？如何構(gòu)建住房租賃新體系？
沈建忠：從企業(yè)角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商入局長(zhǎng)租公寓不是短期行為，而是長(zhǎng)期布局。一開(kāi)始處于市場(chǎng)和品牌的培養(yǎng)期，最重要的不是盈利多少，而是重視服務(wù)，特別是物業(yè)服務(wù)。過(guò)去物業(yè)服務(wù)行業(yè)守著一份合同，只要做好基本服務(wù)就可以高枕無(wú)憂。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，物業(yè)和業(yè)主本身就是巨大的資源，產(chǎn)生的數(shù)據(jù)、流量有很大價(jià)值，背后延伸的是海量增值服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)是開(kāi)發(fā)商打造長(zhǎng)租公寓品牌的重要方面，相比住宅小區(qū)的物業(yè)，長(zhǎng)租公寓對(duì)物業(yè)服務(wù)依賴性更強(qiáng)。物業(yè)服務(wù)越專業(yè)、口碑越好，長(zhǎng)租公寓才能越做越大。
經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這方面已積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)的管理模式，并在社區(qū)增值服務(wù)方面進(jìn)行了很多探索。在通過(guò)線上線下的便捷服務(wù)模式為租戶群體提供精細(xì)化、專業(yè)化的秩序維護(hù)、保潔、家政、維修等基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，還可以整合各類服務(wù)資源，給租戶帶來(lái)更便捷的服務(wù)和增值體驗(yàn)。這在很大程度上，將增強(qiáng)租客對(duì)品牌的認(rèn)可度及忠誠(chéng)度，對(duì)提升長(zhǎng)租公寓品牌大有裨益。
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍處于探索初期，尚未出現(xiàn)領(lǐng)先的布局者，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局充滿想象。物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)賦能，助力住房租賃市場(chǎng)更為成熟，布局美好生活方式，對(duì)城市發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
劉 琳：完善租購(gòu)并舉的住房制度，重在建設(shè)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的管理制度，鼓勵(lì)企業(yè)規(guī)�；赓U，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性。這需要完善相關(guān)法律法規(guī)，增加城市基本公共服務(wù)供給，出臺(tái)相應(yīng)的金融、稅收優(yōu)惠政策，引入低成本長(zhǎng)期資金進(jìn)入。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，租賃住房居住群體40%以上在35歲以下，其中80%為外地戶籍。2015年城鎮(zhèn)租賃住房家庭占比與2010年相比下降了5個(gè)百分點(diǎn)，但城市集中度逐步上升，珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)城市和部分熱點(diǎn)城市租賃住房居民數(shù)量持續(xù)增加。這些地區(qū)除整合租賃住房存量資源外，還需要適度增加增量供給。目前，對(duì)存量房地產(chǎn)改建急需政府修改相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以推動(dòng)存量房屋的改建。
城中村、城鄉(xiāng)接合部的集體住房是城市住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，2015年居住在城中村中的居民家庭平均占比約為16%，部分城市超過(guò)50%。因此，要正視城中村、城鄉(xiāng)接合部住房在城市住房租賃市場(chǎng)中的地位和作用。加快推動(dòng)集體土地進(jìn)入規(guī)�；》孔赓U市場(chǎng)非常有必要，這對(duì)促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、集體土地與國(guó)有土地“同地同權(quán)”改革具有積極意義，應(yīng)在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)盡快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房管理市場(chǎng)。
顧云昌：租賃市場(chǎng)雖然在快速發(fā)展，但租賃市場(chǎng)不會(huì)替代銷售市場(chǎng)。租賃住房的總量能達(dá)到市場(chǎng)的20%就很高了，總量能達(dá)到30%就是非常大的市場(chǎng)，再加上中國(guó)人在房產(chǎn)持有上的傳統(tǒng)觀念“能買盡量買”，決定了長(zhǎng)租公寓主要解決的是新市民以及新就業(yè)大學(xué)生等群體的住房問(wèn)題。在需求主力大量存在的地方長(zhǎng)租公寓才會(huì)規(guī)模發(fā)展。
趙慶祥：從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，發(fā)展長(zhǎng)租公寓，開(kāi)發(fā)商有資金優(yōu)勢(shì)，兼并收購(gòu)是好方向，而中介機(jī)構(gòu)在資金上略顯遜色。在讓專業(yè)的人去干專業(yè)的事的同時(shí)，要避免盲目拼規(guī)模的不理智情緒。長(zhǎng)租公寓要實(shí)現(xiàn)盈利不僅要有規(guī)模，更需要精細(xì)化管理，強(qiáng)調(diào)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。
從土地供應(yīng)的角度來(lái)說(shuō)，要加大租賃住房建設(shè)用地供應(yīng)力度，激活現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。比如，今年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門，確定了在北京、上海、沈陽(yáng)等13個(gè)城市開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的首批試點(diǎn)。這表明，租賃需求主要集中在城市，因此，需要加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌規(guī)劃城鎮(zhèn)空間布局，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提高中小城市、縣城和小城鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)均等化水平，促進(jìn)產(chǎn)城融合。
