近日，二中院通報(bào)，近年審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案中，超九成系物業(yè)索要物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主提起訴訟大多因認(rèn)為物業(yè)服務(wù)未盡職責(zé)。

物業(yè)費(fèi)起糾紛占九成

二中院通報(bào)，自2012年至2016年，二中院審結(jié)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件千余起。此類案件中，因業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)或違約金，物業(yè)因索要物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛訴訟占全部案件的九成以上。還有一些訴訟中，業(yè)主主張開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序違法，要求確認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同無效。

此外，因認(rèn)為物業(yè)在衛(wèi)生、安保等方面服務(wù)不達(dá)標(biāo)，一些業(yè)主起訴物業(yè)要求返還物業(yè)費(fèi)或賠償損失。其中還有的業(yè)主家中發(fā)生失竊、漏水等情況，業(yè)主起訴物業(yè)要求賠償相關(guān)損失或承擔(dān)費(fèi)用。

拒交物業(yè)費(fèi)構(gòu)成違約

二中院法官介紹，在訴訟中，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)成為業(yè)主對(duì)于拒絕交納物業(yè)費(fèi)最常見抗辯事由。很多業(yè)主認(rèn)為，對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意就可以不交物業(yè)費(fèi)，有的業(yè)主認(rèn)為花錢雇物業(yè)公司，物業(yè)即應(yīng)完全按自己意愿提供服務(wù)，一旦對(duì)服務(wù)有任何不滿，就采取拖欠費(fèi)用等消極方式應(yīng)對(duì)，完全沒意識(shí)到單方面拒交物業(yè)費(fèi)也構(gòu)成違約。還有的業(yè)主甚至被起訴后還采取躲避送達(dá)、缺席庭審的方式進(jìn)行處理。

法官提到，一些業(yè)主還混淆了責(zé)任主體，將房地產(chǎn)企業(yè)遺留的房屋質(zhì)量問題、其他業(yè)主侵權(quán)行為等其他問題，均歸責(zé)于物業(yè)公司，進(jìn)而拒交物業(yè)費(fèi)。

案件中，業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿主要體現(xiàn)在安保、秩序、門禁、監(jiān)控、衛(wèi)生、垃圾清理，設(shè)施維護(hù)、公用墻體修繕、電梯養(yǎng)護(hù)、下水、排污疏通等方面。此外，還有一些物業(yè)和業(yè)主之間根本沒有簽訂書面合同。

留存證據(jù)意識(shí)比較淡薄

在舉證方面，一些業(yè)主留存證據(jù)的意識(shí)還比較淡薄。大部分主張物業(yè)服務(wù)與合同約定不符的業(yè)主提供的都是自行拍攝的照片作為證據(jù)，但因照片無法顯示拍攝時(shí)間、地點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可其真實(shí)性，業(yè)主難以證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約。

同樣，在一些案件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想證明已為業(yè)主提供了維修、養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，但因未留存單據(jù)或只有單方制作保存的單據(jù)，證明力弱。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)想證明物業(yè)費(fèi)未超過訴訟時(shí)效，卻因無法提供曾向業(yè)主催繳物業(yè)費(fèi)的證據(jù)而無法證明。

■ 建議

業(yè)委會(huì)應(yīng)充分發(fā)揮職能

法院建議物業(yè)公司和業(yè)主，應(yīng)訂立、完善書面合同，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、未履約應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等內(nèi)容固定下來，業(yè)主簽署書面合同后，也應(yīng)依約按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，不可隨意拖欠物業(yè)費(fèi)，避免因拖欠費(fèi)用引發(fā)糾紛。

同時(shí)，物業(yè)應(yīng)妥善保存小區(qū)提供維修保養(yǎng)的合同、票據(jù)等證據(jù)，以證明充分履行物業(yè)服務(wù)、管理職責(zé)。業(yè)主也要保存交費(fèi)票據(jù)，證明自己履行了繳費(fèi)義務(wù)。當(dāng)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有瑕疵或漏洞時(shí)，在對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位拍照留證時(shí)，要能體現(xiàn)出拍照的時(shí)間、地點(diǎn)。必要時(shí)，可通過公證固定和保存證據(jù)。

此外，法官提出，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)職能，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)關(guān)系到全體業(yè)主利益的事宜進(jìn)行決議，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高。

來源：新京報(bào)