物業(yè)管理早期介入是基于物業(yè)“全過程”管理的理念，從多種角度闡述物業(yè)管理企業(yè)早期介入，參與物業(yè)的規(guī)劃設計和開發(fā)建設,對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量和方便日后維護保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。通過早期介入這種建管結(jié)合的服務，使物業(yè)開發(fā)有一個良好的開端，為今后物業(yè)的使用和管理打下堅實的基礎，其作用和意義將是深遠的。

近年來我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，與之相應的物業(yè)管理也隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速向社會化、專業(yè)化和市場化發(fā)展。物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對委托的物業(yè)進行有效的管理。然而在物業(yè)管理的實踐過程中，一些物業(yè)在房屋質(zhì)量、設備性能、設施功能及綜合服務等方面的先天缺陷一直困繞著物業(yè)管理企業(yè)，這些問題的起因都源于物業(yè)的開發(fā)階段。要改變這一狀況，把一些以往長期難以解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中限制在最小范圍內(nèi)，物業(yè)管理的早期介入就顯得尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)在開發(fā)規(guī)劃設計階段就開始介入并參與，了解物業(yè)狀況，提出建議，將一些問題在物業(yè)開發(fā)過程中予以解決，就能夠為以后更好地做好物業(yè)管理打下堅實的基礎。

一、物業(yè)早期介入的作用

（一）能促進規(guī)劃合理、設計優(yōu)化、功能完善

從物業(yè)管理的實踐來看，以往的房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)規(guī)劃時只考慮了房屋、配套設施建造時的方便和成本的節(jié)約，而沒有從今后的管理和使用的角度去合理規(guī)劃，對物業(yè)管理必需的設施，以及交通泊位、小區(qū)綠化、水、電、氣、通風、采光、空調(diào)位置預留等配套設施，往往考慮不足，造成以后難以彌補的后果。物業(yè)管理早期介入能將物業(yè)管理企業(yè)與使用人長期相伴的實踐信息和要求建設性地提出，從物業(yè)管理、業(yè)主、使用人的角度出發(fā)，對戶型結(jié)構(gòu)、配套設施、道路綠化、車輛停放、物業(yè)用房等，向開發(fā)商提出具體建議，充分考慮設備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規(guī)劃設計中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現(xiàn)不必要的麻煩，使規(guī)劃、設計更加合理。

物業(yè)管理企業(yè)可以組織專業(yè)人員對開發(fā)項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費水平、消費習慣，周邊地區(qū)的物業(yè)管理狀況，投用后物業(yè)管理內(nèi)容和服務標準、收費標準，成本利潤等進行預測、綜合評估后，對今后物業(yè)管理構(gòu)想向開發(fā)商提出建設性的意見，有利于開發(fā)商綜合考慮。

（二）能夠提高工程質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開發(fā)施工階段和竣工驗收階段，從物業(yè)管理和使用人的角度，對該階段施以全面、細致的輔助把關，增加工程監(jiān)理和驗收力度、保證物業(yè)建設質(zhì)量、達到減少返工，減少以后物業(yè)使用中的后遺癥，提高物業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟效益，其結(jié)果對開發(fā)商、業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司三方都有利。

物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助監(jiān)理做好施工質(zhì)量的監(jiān)督，保證施工安裝符合規(guī)范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、各種管線鋪設路徑、閥門位置。參與機電設備的安裝調(diào)試，掌握設備的功能特點及維保要領，做好相關記錄。全面收集原始資料，為以后管理和維保打下基礎�？⒐を炇帐前押霉こ藤|(zhì)量關的最后關口，竣工驗收工作做得是否細致到位，直接關系到接管物業(yè)的質(zhì)量，關系到以后的物業(yè)管理和業(yè)主使用人的利益。物業(yè)管理企業(yè)應選派業(yè)務精熟、工作負責的管理人員和專業(yè)技術人員，從以后維修、保養(yǎng)和業(yè)主使用的角度，積極參與竣工驗收，協(xié)助開發(fā)商把好工程質(zhì)量關，以減少日后物業(yè)管理出現(xiàn)不必要的成本支出。

（三）有利于日后的物業(yè)管理和使用

物業(yè)管理早期介入，能使物業(yè)規(guī)劃、設計更趨人性化、功能化，能更好地考慮到物業(yè)建成交付使用后的管理要求，能使物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、配套設施、設備安裝等了如指掌，有利于以后的物業(yè)管理，同時也有利于物業(yè)使用人的使用。

（四）有利于前期物業(yè)管理的準備

早期介入有寬裕的時間，充分、穩(wěn)妥地進行前期物業(yè)管理的策劃、設計，確定物業(yè)管理框架，測算前期物業(yè)管理費用，明確物業(yè)管理的收費標準；配置人員，招聘各類專業(yè)人員進行培訓；組織力量制定針對本物業(yè)的管理制度。在業(yè)主入住前，在軟硬件方面作好充分準備，避免倉促上陣。

二、物業(yè)管理早期介入的重要意義

（一）出色的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價值，有利于物業(yè)的銷售。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以抓建設為主的生產(chǎn)導向階段，到抓促銷為主的銷售導向階段，逐步發(fā)展到綜合開發(fā)的營銷導向階段。開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢早期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠貼近住戶需求，成為市場上受消費者歡迎的物業(yè)。在物業(yè)銷售前，物業(yè)管理企業(yè)可以配合開發(fā)商進行周密策劃，制定出具有人性化的符合業(yè)主和使用需要的物業(yè)開發(fā)方案，站在潛在購房者的角度，制定出新穎、實用、合理的物業(yè)管理方案，以高品質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理，做為房屋銷售新的賣點，吸引更多的潛在業(yè)主。物業(yè)管理早期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價值。如果能讓具有優(yōu)良業(yè)績的物業(yè)管理公司早期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售。可見，物業(yè)管理早期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。

（二）體現(xiàn)了物業(yè)管理“全過程”管理理念，提升了物業(yè)管理品質(zhì)。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理的立足點是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的積極作用，物業(yè)管理企業(yè)早期介入，從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學的建議和有效的方法。通過早期介入，真正體現(xiàn)了物業(yè)管理“全過程”管理的理念，使物業(yè)管理的服務質(zhì)量得到進一步的提高，也使物業(yè)管理“以人為本、業(yè)主第一”的宗旨得到了進一步的貫徹，最終使業(yè)主受益，物業(yè)管理更加順暢。

（三）能夠體現(xiàn)物管企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)，有利于物管工作的順利開展。

物業(yè)管理通過早期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費用的角度在規(guī)劃、設計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在早期介入中同施工單位形成的良好合作關系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過早期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設備設施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。如果接管與入住同步進行，物管公司即使很努力，往往也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，容易忙中出錯，其后還會出現(xiàn)一段時間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量和專業(yè)形象。因此，物業(yè)管理早期介入是非常必要的。

（四）為前期的物業(yè)管理打下良好基礎。

物管企業(yè)通過早期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在今后的管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可以提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴重缺陷往往難以及時解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達標工作帶來嚴重影響。另一方面，在早期介入中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關系，建立順暢的服務渠道，有利于前期管理工作的進行。同時，物管企業(yè)通過早期介入可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。

三、 物業(yè)管理早期介入的實踐體會

物業(yè)管理早期介入大致分為四個階段，即項目策劃階段，規(guī)劃設計階段，施工、安裝階段，竣工驗收階段。本人認為施工、安裝階段的介入的重要性、實用性和可操作性最強。

在長期的物業(yè)管理實踐中感觸最深的是，一些物業(yè)的先天缺陷給物業(yè)公司帶來許多棘手的難題最令人頭疼，耗費了物業(yè)管理企業(yè)大量的人力、物力、財力和精力。例如房屋建筑的內(nèi)在質(zhì)量問題、設施管線中的隱患、設備安裝的缺陷及對工程特別是隱藏工程的不了解、對復雜設備的不了解等，這些問題往往在竣工驗收容易疏忽遺留下問題，造成日后物業(yè)管理的力不從心，困難重重。要改變這種長期以來難以克服的頑癥，使之盡可能地限制在最小范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在施工、安裝階段介入就顯得特別重要，并具有很高的實用價值和突出作用。

（一）熟悉工程質(zhì)量，協(xié)助監(jiān)理把好工程質(zhì)量

在物業(yè)開發(fā)的施工階段，物業(yè)管理企業(yè)應選派具有較強業(yè)務技術能力的工程技術人員介入其中，著重對房屋的結(jié)構(gòu)情況，上、下水及管線預埋及管線路徑、排水管的檢查口、清掃口位置及給、排水的各種閥門位置進行了解，協(xié)助監(jiān)理監(jiān)督施工隊做好土建及管線預埋的工程質(zhì)量，同時監(jiān)督、提醒施工方嚴禁將施工垃圾遺留在排水管中；特別留意屋面的防水和地下室的防滲及衛(wèi)生間、廚房防水的工藝處理等，從而杜絕日后業(yè)主使用時發(fā)生屋面滲漏和下水堵塞等較難處理的問題。例如：我公司在物業(yè)管理的維修過程中經(jīng)常遇到新建樓盤的排水管道內(nèi)留有渣土、水泥塊等雜質(zhì)，短期不易察覺，時間一長由于頭發(fā)、雜物的纏繞造成堵塞，而且建筑垃圾較硬，管道疏通機不易疏通，再加上下水管一般在業(yè)主裝修時都封在吊頂內(nèi)，處理起來非常麻煩；另外有的辦公樓上下層結(jié)構(gòu)和使用功能不同造成下水管橫向排布過長，由于吊頂高度限制，管道的水平落差較小，長期使用很容易堆積雜物造成堵塞，如果再缺少必要清掃口，維修和疏通起來就更加困難；有的吊頂沒有預留檢修口或者檢修口太�。挥械拈y門前沒有安裝便于拆卸的活節(jié)等等諸如此類的問題還有很多。由于長期的物業(yè)管理實踐中積累了許多相關的經(jīng)驗，我們在介入城南的某處綜合辦公樓遇到了類似的問題，通過與建設方、監(jiān)理方加強聯(lián)系，積極參加他們的工程例會，提出相關的建議，同時監(jiān)督施工方將排水管的地漏口用塑料布進行封扎；對于較長的橫向排水管適當加粗管徑并增加清掃口和傾斜落差。由于在介入施工過程工作細致，該樓盤至今從未發(fā)生過下水管堵塞等現(xiàn)象。

（二）跟蹤設備的安裝，參與設備調(diào)試

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，樓宇內(nèi)的各種設備越來越完備，技術含量也越來越高，其發(fā)展趨勢趨向智能化、信息化；電氣控制由原來的各種繼電器、接觸器的強電控制方式，向數(shù)字化、模塊化的弱電控制強電方式發(fā)展。樓宇內(nèi)（特別是高層樓宇）的各種給、排水設備，消防報警和滅火設備、監(jiān)控設備、供配電設備、應急照明設備、中央空調(diào)和電梯等技術不斷升級，科技含量越來越高，這就對設備的使用和維護提出了更高的要求。在設備安裝時，物業(yè)公司的設備維修人員應積極參加安裝和調(diào)試，這樣不僅可以保證設備的安裝質(zhì)量，同時也可以迅速地對設備情況全面了解，掌握設備的各種性能、維護、調(diào)試要領和使用方法，對設備上有不清楚、不了解的地方，設備安裝單位的技術人員是最好的老師，所以參與設備的安裝與調(diào)試也是對維修人員最好的培訓。

（三）可以與施工單位和市政等部門建立良好的關系，有利于物業(yè)公司今后的管理

開發(fā)商在與施工單位簽訂合同時，往往約定了工程完工后的質(zhì)保期，介入施工和安裝過程，可以通過與施工和安裝單位經(jīng)常接觸，相互溝通，建立良好的關系，便于日后在物業(yè)管理遇到房屋設備問題時，聯(lián)系暢通，使問題及時解決。同時在施工期間經(jīng)常與水、電、氣等市政部門接觸，加強相互聯(lián)系，有利于物業(yè)管理遇到相關問題時的及時處理。例如：我們在介入聯(lián)通某大廈時，由于在施工期間天天與建設單位、監(jiān)理單位、施工單位在一起聯(lián)合辦公，參與它們的工程例會和施工秩序及場地安全的管理。通過長期接觸，增進了相互理解，建立了良好的工作關系。大廈從土建施工、各種設備安裝到裝修和院內(nèi)綠化等先后關系到幾十家施工單位。我們將每家單位的負責項目、負責人、聯(lián)系方式、項目的質(zhì)保期限進行疏理編制成表格，加強與他們的溝通和聯(lián)系，在大廈投入運行后對大廈工程設備中出現(xiàn)的問題，通過我們的聯(lián)系及時得到解決，減輕了建設單位的負擔，提高了維修的及時率和設備的完好率，同時降低了管理維護成本。

（四）知根知底，唯我獨有，為爭取前期物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

由于施工安裝階段的介入，物業(yè)管理企業(yè)對開發(fā)的物業(yè)從房屋結(jié)構(gòu)、到管線、閥門、隱蔽工程、設備情況等了如指掌；與施工安裝單位、市政公用單位建立了良好的關系，這種得天獨厚的條件是其他物業(yè)公司不具備的。這就為爭取到前期物業(yè)管理創(chuàng)造了有利的條件。只有爭取到前期物業(yè)管理，在這個平臺上展現(xiàn)自己的管理能力和管理水平，得到了業(yè)主的認知，才能為以后真正地扎穩(wěn)腳跟打下堅實基礎。

綜上所述，物業(yè)管理早期介入是本著物業(yè)“全過程”管理的理念而產(chǎn)生的。在物業(yè)的開發(fā)初期，物業(yè)管理企業(yè)就介入其中，站在物業(yè)管理和業(yè)主使用人角度，結(jié)合長期物業(yè)管理經(jīng)驗的積累，總結(jié)出的一些在物業(yè)使用中經(jīng)常出現(xiàn)的各種問題，從配套設施、水、電、氣、安全系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡、垃圾處理、消防、車輛停放、建材選用和物業(yè)用房等方面提出專業(yè)性、建設性的意見、咨詢報告，或者直接參與相關討論、評審和施工的現(xiàn)場監(jiān)理，通過早期介入這種建管結(jié)合的服務，可以有效的避免了因規(guī)劃設計缺陷和施工質(zhì)量問題，給今后的物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來不必要的麻煩，使物業(yè)開發(fā)有一個良好的開端，也為進一步爭取到前期的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，為日后的物業(yè)管理打好基礎，同時也使物業(yè)所有人、使用人的權(quán)益得到保障。因此物業(yè)管理早期介入具有非常重要的意義和作用。

來源：物業(yè)管理資訊