房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是資產(chǎn)所有人自己或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，以期實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大限度的保值增值行為。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要有物業(yè)管理、設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理和運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其終極目標(biāo)是將運(yùn)營(yíng)良好的資產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品，通過(guò)市場(chǎng)交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。 

房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)管理關(guān)注資產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)，為租戶提供及時(shí)的服務(wù)，保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。它是對(duì)整個(gè)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)化管理，包括制訂物業(yè)整體發(fā)展策略，進(jìn)行物業(yè)定位和定位調(diào)整分析、持有或出售物業(yè)的決策分析，物業(yè)費(fèi)用支出的管理與審批，物業(yè)運(yùn)行績(jī)效的監(jiān)控。并根據(jù)物業(yè)管理在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的績(jī)效表現(xiàn)，評(píng)估物業(yè)公司的工作狀況，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。此外，確定物業(yè)投資目標(biāo)，審批物業(yè)更新計(jì)劃、新購(gòu)或處置舊有物業(yè)以保持資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化也是房地產(chǎn)資產(chǎn)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)資產(chǎn)的設(shè)施管理主要集中在設(shè)施的運(yùn)行管理和維護(hù)上，包括各種水電管網(wǎng)和設(shè)備管理、安防管理、保潔管理、商務(wù)服務(wù)、前臺(tái)服務(wù)、維修管理、技術(shù)改造、節(jié)能管理、系統(tǒng)運(yùn)行和日常巡查等。設(shè)施管理所顯示出的服務(wù)水平對(duì)于資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)揮具有重要的意義。高端持有型物業(yè)80%以上都委托專業(yè)的乃至國(guó)際性的管理公司進(jìn)行科學(xué)管理，其原因就在于此。設(shè)施管理前期的設(shè)備選型、設(shè)備招投標(biāo)、設(shè)備維保合同的簽訂等為后期經(jīng)營(yíng)打下良好而堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)具有重要意義，后期則通過(guò)專業(yè)的物業(yè)操作和維護(hù)使整個(gè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備保持長(zhǎng)久如新，避免“一年新、兩年舊、三年破”的狀況出現(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。 房地產(chǎn)資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理對(duì)象的特征在于，資產(chǎn)以出租為主而不是出售，以保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)的單一性，對(duì)物業(yè)享有永久性的權(quán)利和義務(wù)。從而，資產(chǎn)管理的財(cái)務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長(zhǎng)久性的保值、增值并獲得超額利潤(rùn)。在資產(chǎn)成長(zhǎng)的過(guò)程中，前期的資金支持以及后期的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于廣義商業(yè)地產(chǎn)的成功有著十分重要的作用。在后期經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理中，租戶或業(yè)主的管理費(fèi)一般包含在租金之內(nèi)，維修基金由開(kāi)發(fā)商支付并以投資計(jì)劃來(lái)做安排。其風(fēng)險(xiǎn)在于出租率底、租金收取不及時(shí)。因此，物業(yè)的高端性以保證租戶的質(zhì)量是關(guān)鍵。從而，以此為基礎(chǔ)的預(yù)算的周密程度反映了資產(chǎn)管理水平的高低，其中以營(yíng)業(yè)預(yù)算表和收支平衡表最為重要。此外，房地產(chǎn)融資在房地產(chǎn)資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理中占據(jù)重要地位。銀行貸款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS則更適合于持有型物業(yè)融資，它可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資渠道，溝通銀行存款與資本市場(chǎng)的關(guān)系，促進(jìn)持有型物業(yè)的健康發(fā)展。無(wú)論對(duì)于投資機(jī)構(gòu)還是個(gè)人投資者，商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)和寫字樓都屬于資本獲益最為顯著的持有型資產(chǎn)類型。有專業(yè)人士指出，“如何對(duì)最為顯著的資產(chǎn)進(jìn)行管理”和“如何進(jìn)行有效的資產(chǎn)財(cái)務(wù)管理”是目前投資者最為關(guān)心的兩個(gè)話題，解決好以上兩個(gè)問(wèn)題，是有效管理資產(chǎn)的重要途徑。 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心在于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。包括前期策劃運(yùn)作、中期招商招租和后期管理運(yùn)營(yíng)。僅僅著眼于后期運(yùn)營(yíng)而不關(guān)注前期和中期的，注定會(huì)成為失敗的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)案例。前期策劃奠定物業(yè)成功的基礎(chǔ)，中期招商實(shí)現(xiàn)物業(yè)的規(guī)劃，后期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造物業(yè)的價(jià)值。整個(gè)鏈條構(gòu)成資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程。 前期策劃是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，需要開(kāi)發(fā)商以先進(jìn)的理念，融合優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)師和專業(yè)的經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)公司共同打造，形成一個(gè)有著良好投資回報(bào)的物業(yè)。建筑設(shè)計(jì)師主要從外在的地塊特征、自身?xiàng)l件、產(chǎn)品造型出發(fā)，用建筑師特有的表現(xiàn)手法突出項(xiàng)目的地標(biāo)性、獨(dú)特性；經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)公司則從內(nèi)在的市場(chǎng)需求出發(fā)，通過(guò)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位、動(dòng)線規(guī)劃、使用空間的合理性、設(shè)施設(shè)備的實(shí)用性、層高的適合性來(lái)打造項(xiàng)目的適用性，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的夢(mèng)想和租戶、商戶使用起來(lái)的便捷性、科學(xué)性與舒適性，并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值。 中期招商招租上，通過(guò)專業(yè)的商業(yè)市場(chǎng)和寫字樓市場(chǎng)調(diào)研與消費(fèi)能力分折，以確定項(xiàng)目體量與客戶定位；通過(guò)專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃，以保證商業(yè)最佳的運(yùn)營(yíng)條件；通過(guò)優(yōu)秀主力商家的招商和寫字樓大客戶的招租以最大限度地吸引消費(fèi)者和中小租戶的積聚，從而保證租金收益的安全性與穩(wěn)定性；通過(guò)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行科學(xué)的商業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)置及專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建，以保證項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。 后期運(yùn)營(yíng)則是物業(yè)價(jià)值的全面體現(xiàn)。任何持有型物業(yè)項(xiàng)目無(wú)論從自身商業(yè)價(jià)值還是地產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，都是通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)進(jìn)行提升的。寫字樓、酒店、商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)對(duì)象的重要特點(diǎn)是服務(wù)對(duì)象的不固定性，流動(dòng)性和變化性較大，公共使用空間和共用設(shè)備設(shè)施的吸引力成為重要的砝碼。特別是公共空間的景觀布局、動(dòng)線規(guī)劃的通達(dá)性與便捷性，中央空調(diào)的舒適性與照明設(shè)計(jì)的敞亮性等都直接影響到人們對(duì)物業(yè)整體品質(zhì)的感受，直接影響到物業(yè)的出租率和租金的收取率。 

此外，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理很注重投資的長(zhǎng)線價(jià)值。以當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)而言，二三線城市的持有型物業(yè)是極具房地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值增長(zhǎng)空間的區(qū)域。首先，受經(jīng)濟(jì)梯度發(fā)展規(guī)律的影響，當(dāng)一線城市處于成熟階段的時(shí)候，二三線城市則處于快速城市化建設(shè)發(fā)展期；其次，受資本轉(zhuǎn)移規(guī)律的影響，一線城市資本增值空間的選擇余地越來(lái)越少，二三線城市則存在極大的機(jī)遇，競(jìng)爭(zhēng)性相對(duì)較少，可通過(guò)合作或收購(gòu)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展；再次，二三線城市的先富者消費(fèi)水平也是很高的，需要有合適的物業(yè)場(chǎng)所實(shí)現(xiàn)其價(jià)值需求。不過(guò)，二三線城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)要注意項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群分析、投資目標(biāo)選擇的科學(xué)性，以及國(guó)家和當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的政策法規(guī)的導(dǎo)向性，必要的時(shí)候還要特別注意合作伙伴的選擇以防止投資失誤。