幾位“業(yè)外專家”一致認(rèn)為，把視為城市管理的一部分“這個(gè)認(rèn)識(shí)有誤區(qū)”。他們認(rèn)為，正是因?yàn)檫@種認(rèn)識(shí)誤區(qū)，使現(xiàn)在的“變成了政府政治經(jīng)濟(jì)管理的末端” ；而且正是因?yàn)樾袠I(yè)的“基本定位沒(méi)搞清楚”，導(dǎo)致物業(yè)管理管了許多“不該管”的事。所以，他們主張“物業(yè)管理行業(yè)需要在定位上反思”。 “物業(yè)公司是企業(yè)，不能作為行政體制的末梢而存在”�！罢�府不付費(fèi)，為業(yè)主服務(wù)怎么是城市管理的一部分呢？”　　那么，物業(yè)管理是否是“城市管理的一部分”，是否應(yīng)該管一些“不該管”的事呢？筆者的回答是肯定的�！皹I(yè)外專家”們之所以會(huì)提出上述偏激觀點(diǎn)，其根源在于缺乏對(duì)物業(yè)管理性質(zhì)科學(xué)全面的認(rèn)識(shí)。當(dāng)前理論界對(duì)物業(yè)管理性質(zhì)主要有兩種看法，一種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)管理是公共行政管理；另一種看法認(rèn)為物業(yè)管理是私人管理即經(jīng)營(yíng)性管理。筆者認(rèn)為這兩種看法都有失偏頗。因?yàn)�，物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)具有明顯的二重性。物業(yè)管理企業(yè)一方面要為小區(qū)業(yè)主提供純粹私人性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性的管理服務(wù)，從這一意義上看，物業(yè)管理具有私人有償服務(wù)性質(zhì)；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以增進(jìn)物業(yè)區(qū)域業(yè)主或使用人的共同利益為根本宗旨，應(yīng)把物業(yè)公共管理服務(wù)作為其核心業(yè)務(wù)，并應(yīng)在物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)中體現(xiàn)出來(lái)。所以，從本質(zhì)上講物業(yè)管理又具有社會(huì)公共管理屬性，屬于公共管理最微觀的公共事務(wù)管理層次。

　　我國(guó)是一個(gè)人口眾多，法治相對(duì)不十分健全，而又處于高速度城市化過(guò)程中的發(fā)展中國(guó)家，由于社會(huì)行政資源相對(duì)有限，使得一些本應(yīng)由政府承擔(dān)的城市社區(qū)管理職能得不到很好的履行，這就需要物業(yè)管理企業(yè)來(lái)加以部分補(bǔ)充。這樣，物業(yè)管理就自覺(jué)不自覺(jué)地扮演起了一個(gè)社會(huì)行政職能的“補(bǔ)漏者”的角色，從而必須管一些 “不該管”的事情。比如，住宅小區(qū)的治安秩序和交通車輛本來(lái)應(yīng)該由公安管理，但是由于城市公安部門(mén)警力相對(duì)不足，小區(qū)業(yè)主為了有效維持秩序，加強(qiáng)車輛車場(chǎng)管理，就將這些職能部分交由物業(yè)保安來(lái)履行。深圳物業(yè)管理的發(fā)展歷史可以證明這一點(diǎn)。

早先，深圳住宅區(qū)的物業(yè)管理也存在著多頭管理的現(xiàn)象，如居委會(huì)管衛(wèi)生，派出所派出保安管車場(chǎng)。政出多門(mén)，使得出了問(wèn)題找不到具體人員負(fù)責(zé)，管理效率極為低下，業(yè)主、住戶意見(jiàn)大，不滿意，物業(yè)管理企業(yè)也經(jīng)常為此“背黑鍋”。針對(duì)這種情況，1990年深圳開(kāi)始在蓮花二村實(shí)施一體化管理，包括小區(qū)內(nèi)的機(jī)電維修、物業(yè)維護(hù)、治安秩序、綠化、衛(wèi)生、水電、社區(qū)文化等都由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，業(yè)主、住戶有事只找一個(gè)單位，出了問(wèn)題由一個(gè)部門(mén)負(fù)主要責(zé)任，職責(zé)分明，避免了扯皮推諉現(xiàn)象，提高了管理效率。

確實(shí)，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，首先必須科學(xué)、準(zhǔn)確地為參與物業(yè)管理市場(chǎng)的各個(gè)民事主體進(jìn)行定位。在現(xiàn)實(shí)中，由于法律、政府和社會(huì)乃至理論界對(duì)物業(yè)管理的定位不十分確定，使物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向搖擺不定。很明顯，物業(yè)管理公司只能具備管理服務(wù)人的主體資格，只有業(yè)主才具有管理人這種資格。因而，物業(yè)公司必須為委托管理方--業(yè)主服務(wù)，這是天經(jīng)地義的。但我們必須深刻地認(rèn)識(shí)到，過(guò)去我國(guó)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，政府包打天下，政府的行政行為滲透到了社會(huì)的方方面面。但隨著政府職能轉(zhuǎn)變和體制體制的不斷創(chuàng)新，如物業(yè)管理這些過(guò)去由政府、單位管理的事務(wù)，在政府逐步退出后交由企業(yè)社會(huì)化管理，由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。但這絕不意味著物業(yè)管理這一塊政府就完全不管不問(wèn)，也不意味著企業(yè)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理就完全獨(dú)立于政府城市管理這盤(pán)大棋之外。

從近年來(lái)各地政府對(duì)物業(yè)管理及社區(qū)的管理力度逐步強(qiáng)化的發(fā)展動(dòng)向來(lái)看，物業(yè)管理作為城市管理的重要部分的分量是越來(lái)越重，只是與過(guò)去相比其實(shí)現(xiàn)管理目的的形式與途徑有了很大的不同。比如，過(guò)去政府對(duì)物業(yè)管理企業(yè)主要是實(shí)行主管部門(mén)行政管理，而如今則主要是通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)自律。而對(duì)社區(qū)及業(yè)主委員會(huì)的管理，如今則主要通過(guò)社區(qū)居民自治。以深圳為例，如今社區(qū)及物業(yè)管理的就包括發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會(huì)、社區(qū)工作站、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門(mén)，以及街道辦、公安派出所等等。