小區(qū)管理不到位引發(fā)業(yè)主不滿,業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi),欲督促物業(yè)改進(jìn)管理,而物業(yè)公司不但不找原因,反而以斷水?dāng)嚯娤嗤{。
物業(yè)是否有這個(gè)權(quán)利?律師表示,居民生活用水和用電是供水供電單位向用戶收取費(fèi)用而提供的服務(wù),物業(yè)公司提供的服務(wù)中并不包括供水和供電項(xiàng)目,所以物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主采取停水停電措施。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司可以請業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主限期交納;逾期仍不交納的,可以向人民法院起訴。
【事由】
郝先生居住的小區(qū)位于城鄉(xiāng)結(jié)合部,這是兩年前他用動(dòng)遷款購買的,雖然小區(qū)環(huán)境不錯(cuò),但管理卻十分混亂。房子購買不久,有的業(yè)主還在裝修中,施工人員進(jìn)出小區(qū)比較頻繁。再加上地處郊區(qū),有的業(yè)主將房子出租,所以現(xiàn)在小區(qū)里不少都是外來人口。小區(qū)雖然有保安,但是對于進(jìn)進(jìn)出出的人員,保安基本上不聞不問。
郝先生說,入住一年多來,他已失竊兩輛自動(dòng)車,更有多戶業(yè)主的家里被盜賊光顧,損失了不少財(cái)物。居民報(bào)警后,警方來調(diào)查發(fā)現(xiàn),小區(qū)的不少監(jiān)控形同虛設(shè),要么壞了無人修理,要么就是監(jiān)控處于死角,沒有拍到,導(dǎo)致好幾個(gè)案件無法破案,引起很多業(yè)主的不滿。于是業(yè)主們聯(lián)合起來拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。
郝先生表示,本來業(yè)主想通過這一方法,督促物業(yè)公司改進(jìn)管理,還小區(qū)一個(gè)安全和諧的環(huán)境,沒有想到物業(yè)公司不但不找自身管理上的原因,反而揚(yáng)言要對業(yè)主斷水?dāng)嚯姡箻I(yè)主與物業(yè)之間的矛盾更加激化。
【分析】
小區(qū)管理不到位,業(yè)主以拒付物業(yè)管理費(fèi)來進(jìn)行對抗,而物業(yè)公司卻以斷水?dāng)嚯妬碇萍s業(yè)主,導(dǎo)致雙方對峙。物業(yè)公司有權(quán)對業(yè)主斷水?dāng)嚯妴?雙方該如何化解矛盾?我們請上海恒業(yè)律師事務(wù)所崔瑤律師作一分析。
“作為物業(yè)公司,沒有權(quán)利對業(yè)主采取停水停電!贝蕃幝蓭煼治稣J(rèn)為,物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與其簽訂的物業(yè)管理合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、維護(hù)、管理,并為維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序提供管理服務(wù)。但物業(yè)公司在提供的服務(wù)中并不包括供水和供電項(xiàng)目。根據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 規(guī)定,生活用水和用電,是供水供電單位向用戶收取費(fèi)用提供的服務(wù)。
崔瑤律師說,由此可以說明,水和電的供應(yīng)與物業(yè)公司是沒有關(guān)聯(lián)的。據(jù)此,即便業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)公司也不能以斷水?dāng)嚯姷姆绞竭M(jìn)行抗辯,但物業(yè)公司可以請業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主限期交納;逾期仍不交納的,可以向人民法院起訴維權(quán)。
針對小區(qū)管理混亂,引發(fā)業(yè)主對物業(yè)公司不滿的情況,崔瑤律師表示,拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)并不是解決問題的好辦法,建議郝先生用更好的方式維權(quán),“因?yàn)榫芙晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)的目的也是為了給物業(yè)公司壓力,希望物業(yè)公司能提供更高品質(zhì)的服務(wù),讓業(yè)主居住更安全、更舒適。”
因此,崔瑤律師建議業(yè)主們可以持相關(guān)證據(jù),向業(yè)主委員會(huì)反映情況,由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)質(zhì)量向物業(yè)公司提出整改建議,如協(xié)商不成,也可召開業(yè)主大會(huì)就解聘物業(yè)公司作出決定。
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