導讀：物業(yè)服務合同法律關系中，交納物業(yè)費是業(yè)主的主要義務，但相關法律文件同時規(guī)定，基于“正當理由”業(yè)主可拒交物業(yè)費，因此何為“正當理由”以及“正當理由”的判斷標準，成為司法實踐中解決物業(yè)費糾紛的關鍵。

法律依據(jù)

1、《物業(yè)管理條例(2007修訂)》

第四十二條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

2.《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第五條　物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

第六條　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

3.《北京市高級人民法院關于印發(fā)<北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)>的通知》

有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用： 

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

相關案例

1、業(yè)主拒繳物業(yè)費是否基于“正當理由”的認定——廈門市創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理有限公司訴莊建平物業(yè)服務合同糾紛案

案例要旨：《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

案號：（2011）廈民終字第656號

審理法院：福建省廈門市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》（2013年第1輯 總第83輯）

2.業(yè)主拒交物業(yè)費的“正當理由”應限定在物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司與靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛再審案

案例要旨：業(yè)主拒付物業(yè)費需有正當理由，該“正當理由”應當限定在物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。

案號：（2016）閩民申128號

審理法院：福建省高級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng) 2016-08-11

專家觀點1、業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由的認定

何謂“正當理由”？業(yè)主能否僅以物業(yè)服務企業(yè)沒有把小區(qū)掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業(yè)費用的理由？我們認為不妥。

從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則對抗辯權(quán)的指導作用主要體現(xiàn)在三個方面：

第一，根據(jù)誠實信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，應當進行調(diào)整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經(jīng)濟秩序。

第二，誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協(xié)作關系。

第三，誠實信用原則允許當事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項權(quán)利。因此，在司法實踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。

從另外一個層面上講，這實質(zhì)也涉及司法審判中遇到的價值評判問題。人民法院在審理民事案件時，必須考慮法律到底要保護什么價值，這個價值與其他價值是否有沖突，有什么沖突，哪個價值更為重要，更需要獲得法律的支持與保護，等等，只有這樣，法院的判決才可以使法律規(guī)定的實質(zhì)內(nèi)容以一定價值觀的形式凸現(xiàn)，才能得出合理的、可接受的、社會上有效的、符合公平的結(jié)果。

根據(jù)以上分析，我們認為，本條規(guī)定的“正當理由”，應當限定在物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費用是基于正當?shù)�、合理的理由，才能�?gòu)成業(yè)主拒交的“正當理由”�？傊�，司法實踐中要對“正當理由”認真審查，從嚴掌握，防止業(yè)主濫用“正當理由”損害物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益。

本條司法解釋（《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條）并沒有列舉何謂“正當理由”，而是把對是否為符合“正當理由”的要求賦予了法官，由法官行使自由裁量權(quán)加以判斷。由于社會生活是無法停滯的，它總是在流變，新情況、新問題層出不窮，因此，司法解釋沒有必要、也不可能對何謂“正當理由”進行窮盡列舉，只有賦予法官自由裁量權(quán)，才能克服成文法本身的滯后性、保守性，防止司法解釋面對新的社會現(xiàn)實卻處于捉襟見肘的窘境。

但是，法官在衡量拒交物業(yè)費的理由是否正當時，其權(quán)力的界限并非無限擴張的，這種衡量必須與前述的誠實信用原則緊密契合，只有這樣，法官才能發(fā)揮主觀能動性，使法律與生活同步。由此可見，本條司法解釋在立法觀念上秉承了抗辯須以誠實信用原則為依據(jù)，在具體事由的規(guī)定上卻又采取賦予法官自由裁量的做法。這種制定方式是理性主義與經(jīng)驗主義相互調(diào)適的方法的具體應用，反映了為使法律與生活同步發(fā)展的嘗試。

2.在物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同情況下，物業(yè)使用人可以拒絕履行支付物業(yè)費的義務

依照《合同法》的規(guī)定，雙務合同的當事人享有履行抗辯權(quán)，包括同時履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。履行抗辯權(quán)是法律賦予合同當事人的權(quán)利，在合同有效期間，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的抗辯事由，合同當事人依法行使抗辯權(quán)，并不構(gòu)成違約，而應該得到支持。

依據(jù)物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)有進行物業(yè)管理、提供物業(yè)服務的義務，業(yè)主作為物業(yè)服務合同的實質(zhì)上的當事人，有義務向物業(yè)服務支付物業(yè)費，因此，物業(yè)服務合同屬于雙務合同，當事人雙方都享有法律賦予的履行抗辯權(quán)。按照《合同法》的規(guī)定精神，在物業(yè)服務企業(yè)沒有履行物業(yè)服務合同或者履行不符合合同約定的情況下，業(yè)主當然有權(quán)進行抗辯，可依法根據(jù)合同的履行情況而拒絕向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)費。

物業(yè)使用人既不是物業(yè)服務合同的名義當事人，也不是物業(yè)服務合同的實質(zhì)當事人，按照合同相對性原則，物業(yè)服務合同在物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間一般不發(fā)生對應的權(quán)利義務關系，因此一般也不會產(chǎn)生合同履行抗辯的問題。但是，物業(yè)使用人之所以負擔向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)費的義務，基本的依據(jù)是物業(yè)使用人與業(yè)主的約定；物業(yè)使用人承擔的支付物業(yè)費義務，實質(zhì)上應該是業(yè)主基于其與物業(yè)服務企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同的約定而承擔的義務，只不過現(xiàn)在，物業(yè)使用人承諾來履行這個義務而已。

物業(yè)使用人既然是替業(yè)主履行物業(yè)服務合同約定的支付物業(yè)費義務，基于權(quán)利與義務相一致的原則，物業(yè)使用人同樣可以行使業(yè)主享有的對物業(yè)服務企業(yè)的履行抗辯權(quán)。因此，物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同，物業(yè)使用人可以依法行使抗辯權(quán)，符合拒絕履行條件的，物業(yè)使用人可以拒絕履行支付物業(yè)費的義務。

3.對業(yè)主合理抗辯而發(fā)生的收費糾紛的處理

（1）若物業(yè)服務企業(yè)不履行合同義務，致業(yè)主拒絕交費，業(yè)主行為屬合理抗辯，此時應根據(jù)物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量狀況，駁回其要求業(yè)主交費之請求或適當減少業(yè)主應交的服務費。

（2）若物業(yè)服務企業(yè)未完整履行服務義務致業(yè)主以拒交物業(yè)服務費抗辯的，應要求物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)履行義務，若物業(yè)服務企業(yè)不繼續(xù)履行義務的，業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，向法院請求物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任，或者可以要求減少物業(yè)服務費用，或者返還多收的物業(yè)服務費用。

（3）若公共費用分攤不合理致部分業(yè)主拒絕交費，應按相關規(guī)定在合理確定各業(yè)主應攤費用基礎上，確定其費用。如業(yè)主多支付了應攤費用，物業(yè)服務企業(yè)應予返還。

（4）若物業(yè)服務企業(yè)擅自巧立名目，擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，業(yè)主因而拒交。對此，業(yè)主僅須按雙方約定的標準及物價部門核定標準交付費用，對物業(yè)服務企業(yè)收費不合理部分，不予支持。同時，建議政府價格監(jiān)管機關對該企業(yè)的違規(guī)收費行為予以處罰。

（摘自《最高人民法院<建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務司法解釋>理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年6月第1版）

4.業(yè)主可以拒絕交納超出合同約定的物業(yè)費

依照合同法的規(guī)定，業(yè)主應當按照合同的內(nèi)容去履行義務，也就是說業(yè)主需要交納的物業(yè)費的標準和范圍都應當按照物業(yè)服務合同約定的標準去認定，對于超出合同約定內(nèi)容的要求，業(yè)主沒有義務履行，物業(yè)企業(yè)也沒有收取的正當理由。因此本條司法解釋（《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條）規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主可以拒絕交納不當多收部分。

（摘自《最高人民法院<審理物業(yè)服務糾紛案件司法解釋>理解與適用》，楊立新主編，法律出版社2009年5月第1版）