家中失竊，物業(yè)為何不賠？房屋質(zhì)量有問題，物業(yè)為何不管？地下室隨便搭建，物業(yè)為何不過問？……作為業(yè)主，這些問題是不是道出了你的心聲？一旦業(yè)主與物業(yè)發(fā)生矛盾，不少業(yè)主會(huì)采取拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的方式來與物業(yè)抗衡。對(duì)于業(yè)主而言，理所當(dāng)然地認(rèn)為：好，既然你不作為，那就別想收我的錢。

可是，看似“理直氣壯”的業(yè)主，一旦對(duì)簿公堂，卻很難獲得法律的支持。這是為什么呢？來聽聽南京法院的解答吧。

◆新聞事件◆

10年未交物業(yè)費(fèi)被告了

南京市民顧某，家住溧水區(qū)某小區(qū)，在小區(qū)生活了十多年，可是，從2006年到2015年，他一直都沒有交納過物業(yè)費(fèi)。終于，顧某被物業(yè)公司告上了法庭。

對(duì)于自己不交物業(yè)費(fèi)的行為，法庭上的顧某依舊理直氣壯。顧某拋出了不交物業(yè)費(fèi)的“六大理由”：

第一，與物業(yè)公司未簽訂任何服務(wù)協(xié)議，不是合同當(dāng)事人；

第二，房子存在質(zhì)量問題，從收房第二年就發(fā)現(xiàn)房頂及外墻滲水，向物業(yè)公司報(bào)告，來人修過幾次，但沒有修好；

第三，家中曾發(fā)生失竊，并報(bào)警，物業(yè)公司既沒有履行安保業(yè)務(wù)，也無法提供監(jiān)控錄像，造成財(cái)產(chǎn)損失；

第四，小轎車停在小區(qū)內(nèi)被撞壞，花費(fèi)維修費(fèi)2000元；

第五，地下室公共部位被人侵占，要求物業(yè)拆除，物業(yè)不作為；

第六，2013年之前房屋沒有裝修，沒有入住，不應(yīng)交費(fèi)。

日前，溧水區(qū)法院經(jīng)過審理對(duì)此案作出了判決，顧某的六大抗辯理由不成立，判決顧某支付物業(yè)費(fèi)。

◆熱點(diǎn)關(guān)注◆

6點(diǎn)理由為何都未被采納

顧某這么多答辯理由卻沒有一個(gè)被法院采納，這是為什么呢？

熱點(diǎn)一：與物業(yè)公司沒有簽訂合同，能不能拒交物業(yè)費(fèi)？

法官：最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。另外，雖沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人起訴要求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，人民法院予以支持。

熱點(diǎn)二：房子存在質(zhì)量問題，能不能拒交物業(yè)費(fèi)？

法官：房屋存在質(zhì)量問題屬于開發(fā)商遺留問題，應(yīng)由業(yè)主與開發(fā)商在房屋買賣合同法律關(guān)系中解決，與物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，據(jù)此拒絕交納物業(yè)費(fèi)，不能得到法院支持。

應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另簽委托協(xié)議。

熱點(diǎn)三：能否以人身、財(cái)物受損為由拒交物業(yè)費(fèi)？

法官：《物業(yè)管理?xiàng)l例》　第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果履行了物業(yè)服務(wù)合同，在管理上不存在過錯(cuò)的情況下，業(yè)主不能據(jù)此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

本案中，物業(yè)不能提供監(jiān)控錄像的原因在于開發(fā)商在設(shè)計(jì)建設(shè)過程中就該位置未設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，而不是由于物業(yè)對(duì)監(jiān)控設(shè)備使用不當(dāng)造成的。車輛損失方面，由于業(yè)主未將車輛停放在車位上，也未交納停車管理費(fèi)，雙方之間不成立保管關(guān)系，物業(yè)公司證明不存在過錯(cuò)，對(duì)于車輛損失不承擔(dān)責(zé)任。

熱點(diǎn)四：能否以有人私搭亂建為由拒交納物業(yè)費(fèi)？

法官：對(duì)于在違法搭建、侵占公共區(qū)域等法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)及時(shí)處理；業(yè)主使用人對(duì)侵占自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院起訴。

本案中，對(duì)小區(qū)內(nèi)的私搭亂建行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主投訴后，及時(shí)與相應(yīng)業(yè)主取得聯(lián)系，發(fā)送了書面整改通知書，并向相關(guān)行政主管部門書面報(bào)告，已履行了相應(yīng)的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主據(jù)此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的辯解，法院不予采納。

熱點(diǎn)五：房子沒有入住，也要交物業(yè)費(fèi)嗎？

法官：最高法《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，法院不予支持。物業(yè)費(fèi)是指物業(yè)公司提供公共部位清潔、綠化、公共設(shè)施保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、安全保衛(wèi)等具有共同性質(zhì)的服務(wù)，所應(yīng)收取的費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)具有綜合性，不因個(gè)別業(yè)主沒有入住而免除。所以，無論業(yè)主基于什么原因未入住，均應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。關(guān)于房屋空置的認(rèn)定及物業(yè)費(fèi)交納比例，一般在物業(yè)服務(wù)合同中有約定，如無有約定，則根據(jù)價(jià)格主管部門的規(guī)定確定。