日前,上海市房屋管理局發(fā)布《關(guān)于住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)事項的通知》,自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日。詳情↓

關(guān)于住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)收費

實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式

有關(guān)事項的通知

滬房規(guī)范〔2021〕15號

臨港新片區(qū)管委會，各區(qū)住房保障房屋管理局，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和業(yè)主大會：

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就本市住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭谐杲鹬莆飿I(yè)服務(wù)計費方式的有關(guān)事項通知如下，請遵照執(zhí)行。

一、關(guān)于酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式

酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式（以下簡稱“酬金制計費方式”）是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定

本市住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭谐杲鹬朴嬞M方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、交費時間、酬金以及物業(yè)服務(wù)資金使用管理、資金結(jié)余或者不足的處理方式、物業(yè)費的稅費等具體內(nèi)容。

三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)費實行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費即為物業(yè)服務(wù)資金，包括物業(yè)服務(wù)支出和酬金，其中物業(yè)服務(wù)支出屬交納的業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

（一）物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資和社會保險、公積金、福利費等法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)費用；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與該項目物業(yè)服務(wù)相關(guān)的固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

9、物業(yè)服務(wù)資金審計費用；

10、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

應(yīng)當(dāng)在專項維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費用分?jǐn)偂⑵髽I(yè)利潤等。酬金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會協(xié)商確定，可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定采用固定金額或者固定比例等方式在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。

四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的收支管理

（一）單列核算賬戶的開立

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為實行酬金制計費方式的項目單獨開設(shè)銀行賬戶及財務(wù)核算賬套。銀行賬戶專門存放預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金、公共收入、區(qū)維修資金專戶及業(yè)主大會賬戶劃轉(zhuǎn)資金等；財務(wù)核算賬套專門用于核算該項目有關(guān)的物業(yè)服務(wù)資金、公共收入、代收代付資金等。

賬戶的使用與管理應(yīng)遵守國家會計管理相關(guān)制度，并接受業(yè)主與業(yè)主大會的監(jiān)督。

（二）物業(yè)費的收交

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費后，應(yīng)當(dāng)出具相應(yīng)金額的收款票據(jù)。

（三）物業(yè)服務(wù)資金的預(yù)算管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和住宅小區(qū)的實際情況，編制年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算。年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算應(yīng)按照相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成分項預(yù)算,并考慮可預(yù)期的勞動力成本變化、物價指數(shù)等因素。年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算金額高于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費年度總額的，該預(yù)算應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定施行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定時限，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會確認(rèn)的年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算，并及時答復(fù)業(yè)主或者業(yè)主大會提出的質(zhì)詢。

（四）年度預(yù)算外的事項

因不可預(yù)計的突發(fā)原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)無法正常開展，需要實施物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算外項目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定項目預(yù)算報業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定或約定實施。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由居民委員會依法組織業(yè)主討論決策。

五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的賬目公布

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布上一季度物業(yè)服務(wù)資金收支情況表。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定時限向業(yè)主大會或者全體業(yè)主書面報告經(jīng)審計的物業(yè)服務(wù)項目收支情況，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告上一年度物業(yè)服務(wù)資金的決算情況。物業(yè)服務(wù)資金年度決算應(yīng)當(dāng)根據(jù)該年度物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算逐項進(jìn)行決算。

六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的審計情況

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位或者業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)聘請審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金上一年度的預(yù)算執(zhí)行和收支情況進(jìn)行審計，并出具審計報告。

根據(jù)年度審計結(jié)果，物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余或不足的處理方式：

（一）物業(yè)服務(wù)資金有結(jié)余

物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，上一年度結(jié)余的物業(yè)服務(wù)資金可以結(jié)轉(zhuǎn)至下一年度使用或按照物業(yè)服務(wù)合同約定處理。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)資金仍有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)退還給相關(guān)交費業(yè)主或者按照業(yè)主大會的決定處理。

（二）物業(yè)服務(wù)資金不足

物業(yè)服務(wù)資金不足的，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主一次性補繳相關(guān)費用或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定處理。

七、其他

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

本通知自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日。《關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)問題的通知》（滬房管規(guī)范物〔2015〕7號）同時廢止。

上海市房屋管理局

2021年12月31日

一是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成。明確物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金構(gòu)成。規(guī)定應(yīng)當(dāng)在專項維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出。

二是關(guān)于實行酬金制計費方式項目賬戶的開立。明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為實行酬金制計費方式的項目單獨開設(shè)銀行賬戶及財務(wù)核算賬套，以及賬戶存放資金的內(nèi)容、賬套的用途。

三是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的預(yù)算管理。明確年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算編制的依據(jù)，并根據(jù)新修正的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，建立預(yù)算公告制度。

四是關(guān)于年度預(yù)算外事項的處理。明確年度預(yù)算外項目支出的征詢程序。

五是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的賬目公布。明確物業(yè)服務(wù)資金收支情況及決算情況的公布時間及相關(guān)要求。

六是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的審計。明確物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余或者不足的處理方式。

七是關(guān)于業(yè)主不支付物業(yè)費的情形。根據(jù)《民法典》第944條“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁”的規(guī)定予以修改完善。

來源：物業(yè)管理圈

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