隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化、科技等方面的飛速發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，越來(lái)越多的居民小區(qū)納入了更全面的物業(yè)管理服務(wù)。
但是物管與業(yè)主之間存在許多矛盾，尤其是在小區(qū)收費(fèi)、管理方面，還有就小區(qū)物管責(zé)任、管理等方面的法律法規(guī)也尚不完善。
新聞動(dòng)態(tài)
《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》
2019年11月29日，經(jīng)我市五屆人大常委會(huì)第十三次會(huì)議表決，通過(guò)了這部關(guān)系著每個(gè)重慶人的地方法規(guī)，并決定《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱條例）自2020年5月1日起施行。
該《條例》將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系，避免物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法缺位，形成共治合力。
條例在立法過(guò)程中備受關(guān)注，其施行之后將如何發(fā)揮作用？
物 業(yè) 費(fèi)
制定收費(fèi)辦法，包括未裝飾裝修物業(yè)收費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，包括未裝飾裝修和使用的住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，由符合法律規(guī)定比例的業(yè)主表決通過(guò)，并將表決結(jié)果公告三十日以上。
裝 修 保 證 金
應(yīng)當(dāng)存入共有資金賬戶進(jìn)行管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾裝修規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)履行發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告職責(zé)，并配合有關(guān)部門依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人約定裝飾裝修保證金的，裝飾裝修保證金應(yīng)當(dāng)存入共有資金賬戶進(jìn)行管理，具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。
車 位 出 售 出 租
首先滿足業(yè)主的需要，每戶購(gòu)買不超二個(gè)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
具 體 內(nèi) 容
① 建設(shè)單位依法出售車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人；
② 公告之日起六個(gè)月內(nèi)，屬住宅配套車位（庫(kù)）的，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位（庫(kù)）；公告之日起滿六個(gè)月有多余車位（庫(kù)）的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計(jì)購(gòu)買住宅配套車位（庫(kù)）不得超過(guò)二個(gè)；
③ 屬非住宅配套車位（庫(kù)）的，每戶業(yè)主購(gòu)買的車位（庫(kù)）數(shù)量的比例，不得超過(guò)持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。
經(jīng)人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認(rèn)將建設(shè)單位的車位（庫(kù)）權(quán)屬登記給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的，其車位（庫(kù)）的出售、租賃應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開未出售或者未附贈(zèng)的車位（庫(kù)），業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。
車位（庫(kù)）有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，每次租期不得超過(guò)六個(gè)月。
首 次 業(yè) 主 大
業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上，可申請(qǐng)召開。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請(qǐng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè) 主 委 員 會(huì)
百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可要求罷免業(yè)委會(huì)成員。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集并主持。
具 體 內(nèi) 容
▲
業(yè)主委員會(huì)主任可以書面委托業(yè)主委員會(huì)副主任召集并主持會(huì)議。▲ 主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由居（村）民委員會(huì)指定一名成員召集并主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。▲ 業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。▲ 業(yè)主委員會(huì)成員受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主大會(huì)有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員：
① 百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求。
② 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決定。
③ 業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。
公 共 收 益
主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
公共收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
具 體 內(nèi) 容
▲ 業(yè)主大會(huì)成立前或者業(yè)主大會(huì)未對(duì)公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
▲ 按照業(yè)主大會(huì)決定使用公共收益的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時(shí)，公共收益應(yīng)當(dāng)首先補(bǔ)足物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
▲ 公共收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金以外用途的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定其年度預(yù)算方案，主要包括支出項(xiàng)目明細(xì)、使用審核、公示及決算辦法。
▲ 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，公共收益支出金額和范圍不得超過(guò)預(yù)算方案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次公共收益收支情況。
物業(yè)管理區(qū)域百分之二十以上業(yè)主書面對(duì)公共收益收支提出異議的，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約約定或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后：
在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，也可以申請(qǐng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
這些行為將罰款
車位只售不租、擅設(shè)臨時(shí)攤點(diǎn)等將被罰款。
具 體 內(nèi) 容
▼違反規(guī)定銷售車位（庫(kù)）的，或者對(duì)業(yè)主要求承租的車位（庫(kù)）只售不租的，責(zé)令限期改正；◥ 逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款。
▼將未出售的車位（庫(kù)）不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人期限超過(guò)六個(gè)月的，責(zé)令限期改正；◥ 逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
▼擅自停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者退出時(shí)不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正；◥ 逾期未改正的，處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。
▼擅自利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳和經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的，擅自設(shè)置或者允許他人設(shè)置臨時(shí)攤點(diǎn)的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
上述行為由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門予以處罰。
END
現(xiàn)在很多居民小區(qū)、寫字樓、學(xué)校等的物業(yè)管理，除了房地產(chǎn)公司自理，就是外包給專業(yè)的物業(yè)管理公司，這有利于居民生活的提高，及方便于居委會(huì)的街道管理，但日常物業(yè)管理上仍然存在很多問(wèn)題。
在度姐看來(lái)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》這個(gè)地方法規(guī)除了規(guī)范物業(yè)費(fèi)怎么收，業(yè)委會(huì)怎么管等以外，更多的應(yīng)該在小區(qū)安全設(shè)施、安全問(wèn)責(zé)等方面加強(qiáng)法律監(jiān)控。
