第一章   物業(yè)項(xiàng)目基本情況

第一條 本物業(yè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”）基本情況如下：

名稱：銀楓家園。

類型：住宅。

坐落位置：北京市朝陽(yáng)區(qū)彩虹路6號(hào)。

建筑面積：121492.83平方米。

第二條 物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至：望京公園東側(cè)林帶；

南至：北京市電機(jī)總廠；

西至：彩虹路；

北至：望京銀湖別墅(原草場(chǎng)地南路)。

第三條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、服務(wù)人員宿舍、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房。宿舍用房依照原物業(yè)企業(yè)用房由甲方組織安排，宿舍內(nèi)嚴(yán)禁使用明火。

甲方提供符合辦公要求的物業(yè)服務(wù)用房（物業(yè)服務(wù)用房也可沿用原物業(yè)辦公用房），建筑面積約為200平方米，位置為3號(hào)樓地庫(kù)。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為 9 平方米，位于4號(hào)樓2層夾層。

第二章   物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)約定

第四條 乙方指定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為：xxx，聯(lián)系電話：xxx。合同期內(nèi)，乙方不得更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

第五條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下主要內(nèi)容：

1.制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；保管相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度；

2.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

3.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；

4.負(fù)責(zé)共有綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)和管理；

5.負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；

6.負(fù)責(zé)協(xié)助維護(hù)公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備財(cái)產(chǎn)安全。發(fā)生安全事故，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，采取相應(yīng)措施，協(xié)助做好救助工作；

7.負(fù)責(zé)維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車行駛秩序，對(duì)車輛停放進(jìn)行管理；

8.負(fù)責(zé)共用部位消防設(shè)施的維護(hù)以及消防管理制度的建立并對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防情況實(shí)時(shí)監(jiān)控；

9.負(fù)責(zé)編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)方案；

10.按照法律、法規(guī)和有關(guān)約定對(duì)物業(yè)裝飾裝修進(jìn)行管理；

11.對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知、建議、勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告；

12.制定預(yù)防火災(zāi)、水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案，明確妥善處置應(yīng)急事件或應(yīng)急維修的具體內(nèi)容；

13.設(shè)立服務(wù)監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示；

14.其他服務(wù)事項(xiàng)：為業(yè)主提供特約服務(wù)、節(jié)日裝飾、社區(qū)文化活動(dòng)、滿意度調(diào)查、代訂機(jī)票、鮮花服務(wù)；

15.經(jīng)業(yè)主同意，對(duì)郵政局、快遞公司的信件、期刊、郵件等符合國(guó)家法律規(guī)定的物品進(jìn)行安全收發(fā)；

16.接受甲方業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)其專有面積的房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行有償維修與維護(hù)；

17.針對(duì)本合同服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人或他方任何違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及原建筑設(shè)計(jì)所不具有的私搭亂建、破壞原設(shè)計(jì)面貌的情況，乙方有監(jiān)督、約束、制止的義務(wù)。對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重、不聽勸阻的有關(guān)人員或單位乙方應(yīng)協(xié)助甲方依法提起訴訟，恢復(fù)建筑設(shè)計(jì)原狀；

18.甲乙雙方認(rèn)可的事項(xiàng)：

（1）乙方協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商處理房屋質(zhì)量問題；

（2）乙方協(xié)助業(yè)委會(huì)與開發(fā)商、有關(guān)政府部門完成小區(qū)有關(guān)規(guī)劃、周邊道路等確權(quán)與使用問題；

（3）乙方受理并解決日常物業(yè)服務(wù)過程中的投訴；

（4）甲乙雙方確定的其他事宜。

第六條 乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購(gòu)買或使用。

第七條 物業(yè)裝飾裝修前，乙方與業(yè)主簽訂書面裝飾裝修管理協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)，并將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

業(yè)主裝飾裝修施工，嚴(yán)格遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），收取裝修保證金 50 元/平方米(按房屋建筑面積計(jì)算，最多不得超過壹萬(wàn)元整)，施工人員出入證工本費(fèi) 10 元/人。裝飾裝修的業(yè)主自行處理裝飾裝修施工垃圾，必須裝袋，確保日產(chǎn)日清。

如收取裝修保證金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或承重結(jié)構(gòu)損壞，乙方應(yīng)當(dāng)在完工后7日內(nèi)將裝修保證金全額退還業(yè)主。

第八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將本合同、管理規(guī)約以及有關(guān)費(fèi)用繳納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知乙方。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與乙方結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

第九條 物業(yè)承接查驗(yàn)：

1.甲乙雙方和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)、交接前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

2.物業(yè)交接時(shí)，承接查驗(yàn)前責(zé)任由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，承接查驗(yàn)后責(zé)任由乙方承擔(dān)。

3.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間內(nèi)將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備移交甲方，也可以由甲方、乙方和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方共同進(jìn)行逐項(xiàng)查驗(yàn)接收，并由三方簽字確認(rèn)。

4.甲乙雙方和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。

5.甲乙雙方約定，在進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，新舊物業(yè)交接采用第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。由乙方聘請(qǐng)具有資質(zhì)的第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)并承擔(dān)有關(guān)委托費(fèi)用，交接報(bào)告出具后兩周內(nèi)，乙方向甲方提交第三方承接查驗(yàn)報(bào)告復(fù)印件，同時(shí)將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，詳細(xì)向甲方書面說明。

第三章  物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第十條 乙方按照北京市《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中的 五 級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，具體標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一。

第四章  物業(yè)服務(wù)期限

第十一條 物業(yè)服務(wù)期限為壹年，自2020年01月01日至2020年12月31日。

 

第五章  物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用

第十二條 本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式為： 酬金制 。

1.物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先繳納，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出、業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)和乙方的酬金構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.68元/平方米/月（含業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)0.04元/平方米/月）。

2.物業(yè)服務(wù)支出包括以下部分：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、能源費(fèi)用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、化糞池清掏等費(fèi)用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用；

（6）辦公費(fèi)用；

（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（9）重大節(jié)日裝飾費(fèi)用；

（10）社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用；

3.乙方按每年人民幣￥312576.75元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取酬金；酬金計(jì)提比率按照每季應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金的8%比例提取。酬金提取時(shí)間為季度后10個(gè)工作日內(nèi)。酬金計(jì)提須經(jīng)業(yè)委會(huì)考核批準(zhǔn)，考核流程另行制定。

4.物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；年度結(jié)算后不足部分，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由全體業(yè)主承擔(dān)，另行繳納。本期物業(yè)管理服務(wù)合同下，物業(yè)公司將采用年度預(yù)決算制度，乙方應(yīng)根據(jù)年度物業(yè)服務(wù)支出總額，“按月按項(xiàng)目”合理編制預(yù)算，經(jīng)甲方業(yè)主大會(huì)表決通過后嚴(yán)格執(zhí)行。本合同簽訂后30日內(nèi)乙方需提交本年度（2020年1月1日至2020年12月31日）預(yù)算。

5.乙方在本合同簽訂后，在業(yè)委會(huì)指定銀行設(shè)立銀楓家園財(cái)務(wù)共管賬戶，代收代管物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。賬戶資金歸甲方所有，服務(wù)支出采用預(yù)決算制度下的預(yù)算內(nèi)審批制，物業(yè)服務(wù)資金支出均需事先經(jīng)甲乙雙方合法授權(quán)人簽字、共同蓋章（有關(guān)審批流程另行制定）。

6.乙方應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支決算情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算及說明。

7.乙方應(yīng)當(dāng)每季度向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況并接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，向業(yè)主委員會(huì)提供本小區(qū)物業(yè)費(fèi)等共有經(jīng)費(fèi)的財(cái)務(wù)收支月報(bào)，并在業(yè)委會(huì)要求下，提供有關(guān)憑據(jù)。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合。

8.物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)方式為甲方委托乙方按月收取物業(yè)費(fèi)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在各月末之前繳納下月物業(yè)費(fèi)，也可根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況按照季度、半年或年度繳納，如業(yè)主因特殊情況延遲繳納物業(yè)費(fèi)，期限最遲不超過三個(gè)月。如合同期內(nèi)的應(yīng)收物業(yè)費(fèi)面積發(fā)生變化，則以變動(dòng)后實(shí)際收費(fèi)面積計(jì)算。

9.商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)銀楓家園小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)會(huì)所、酒店等單位實(shí)際情況，甲乙雙方依據(jù)國(guó)家及北京市相關(guān)規(guī)定核算物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，另行商定，經(jīng)由甲方業(yè)主大會(huì)表決通過后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為本合同附件一并執(zhí)行。

10.乙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)年度預(yù)算，嚴(yán)格按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。年度結(jié)算后，如因乙方提高效率、降低管理成本產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)開支結(jié)余，甲方經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，可以提取結(jié)余金額的10%作為對(duì)乙方成本節(jié)約的獎(jiǎng)勵(lì)資金，剩余部分留存在共管賬戶，需要時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后使用。

11.自本合同期第二年起，如因北京市物價(jià)指數(shù)、政府指導(dǎo)工資水平變動(dòng)幅度超過3%的，可根據(jù)北京市政府公布的上年度指導(dǎo)工資或CPI變動(dòng)幅度，二者取低值作為下一年度物業(yè)費(fèi)調(diào)整的參考標(biāo)準(zhǔn)，由甲乙雙方協(xié)商后確定相關(guān)成本項(xiàng)的調(diào)整比例（該建議調(diào)整比例最高不得超過5%），經(jīng)甲方業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行。

12.如因水、電費(fèi)價(jià)格上調(diào)，乙方應(yīng)及時(shí)書面告知甲方并提供詳細(xì)測(cè)算文件，就因價(jià)格調(diào)整導(dǎo)致的額外支出金額與甲方溝通并確定解決方案，經(jīng)甲方業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行。除前述約定外，其他任何情況下甲乙雙方不得于本合同期內(nèi)提出調(diào)整物業(yè)費(fèi)。

13.雙方簽訂合同后，乙方需根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問題的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2011年第8號(hào)），開始辦理本合同有關(guān)的免征營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)手續(xù)，甲方需配合完成此項(xiàng)內(nèi)容。如業(yè)主需要開具物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)票，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法定稅費(fèi)。

第十三條 乙方應(yīng)當(dāng)按價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，乙方可按商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的能源費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十四條 地下停車管理費(fèi)按照 70 元/月/個(gè)的標(biāo)準(zhǔn)收取，由乙方代為收取并全額存入共管賬戶。收取的停車管理費(fèi)用于支付小區(qū)地下車庫(kù)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、公共秩序維護(hù)、相關(guān)人員工資、工具器具、耗材、能源費(fèi)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。乙方按照每季度實(shí)收金額的8%作為服務(wù)提成，與同期核準(zhǔn)物業(yè)管理酬金一并計(jì)提，地下車庫(kù)管理服務(wù)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)另行約定。

第六章  特約服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備收益與分配

第十五條 乙方對(duì)業(yè)主專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，按乙方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或按雙方的約定收取費(fèi)用，收取費(fèi)用存入共管賬戶，乙方按照特約服務(wù)費(fèi)季度實(shí)收金額的80％計(jì)提勞務(wù)分成，剩余部分在共管賬戶留存，歸甲方所有。特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后實(shí)施。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于廣告、商業(yè)促銷等活動(dòng)，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意并簽署書面協(xié)議后方可實(shí)施，相關(guān)收費(fèi)作為小區(qū)公共收益存入業(yè)委會(huì)賬戶。

第十七條 小區(qū)共用部分收益歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會(huì)設(shè)立獨(dú)立賬戶專門賬目管理，合同談判與簽署由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。費(fèi)用收取、管理與使用由業(yè)主委員會(huì)按照《小區(qū)議事規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行。乙方應(yīng)積極拓展和維護(hù)廣告租賃業(yè)務(wù)，并根據(jù)甲方業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果收取年實(shí)收金額5％--15％的服務(wù)提成。每年年初第一個(gè)月，業(yè)委會(huì)按照上年度共用部位收益實(shí)收總額計(jì)提上一年度廣告費(fèi)乙方分成。具體如下：

1.小區(qū)共用部分收益實(shí)收金額低于30萬(wàn)元時(shí)，乙方服務(wù)提成為實(shí)收金額的5%；

2.小區(qū)共用部分收益實(shí)收金額超過30萬(wàn)元但不足50萬(wàn)元時(shí)，超出部分乙方服務(wù)提成比例為10%；

3.小區(qū)共用部分收益實(shí)收金額超過50萬(wàn)元時(shí)，超出部分乙方服務(wù)提成比例為15%；

4.以上小區(qū)共用部分收益實(shí)收金額如有預(yù)收部分均需按權(quán)責(zé)發(fā)生制折算為每年金額計(jì)算。

第七章  權(quán)利與義務(wù)

第十八條 甲方的權(quán)利義務(wù)：

1.有權(quán)審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)方案、工作計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。有權(quán)根據(jù)本合同要求提出對(duì)乙方物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃和預(yù)算改進(jìn)要求。

2.有權(quán)檢查監(jiān)督乙方管理服務(wù)工作的實(shí)施情況，對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)有知情權(quán)。

3.有權(quán)依法決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的使用管理。按照相關(guān)規(guī)定交存、使用和續(xù)交專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修改造項(xiàng)目，須由物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表共同組織項(xiàng)目招標(biāo)。

4.有權(quán)審查、批準(zhǔn)、監(jiān)督預(yù)算和決算的執(zhí)行情況，并根據(jù)需要進(jìn)行賬目檢查。

5.有權(quán)監(jiān)督本物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施的收益使用情況。

6.有權(quán)組織物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核、評(píng)議。

7.在乙方辦理入住前，提供符合辦公要求的物業(yè)用房。

8.在物業(yè)服務(wù)期限結(jié)束前十日內(nèi)，甲方有權(quán)監(jiān)督乙方就本合同第二章第五條第1款所約定之資料，以及物業(yè)服務(wù)用房、辦公設(shè)備和屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域完成核查驗(yàn)收并具備交接條件。

9.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理、解決本合同生效前發(fā)生的遺留問題。

10.配合乙方物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)、監(jiān)督工作。

11.對(duì)違反物業(yè)服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，協(xié)助乙方督促其交納。

12.雙方定于每月召開一次例會(huì)，主要溝通上月工作，例會(huì)可根據(jù)日常工作需要增加或減少。

13.為提高本合同的運(yùn)行效率和有效監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)設(shè)立“服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督”和“預(yù)算審核與成本控制”等專項(xiàng)小組，在業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)下開展相應(yīng)工作。

14.有關(guān)法律規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。

第十九條 乙方的權(quán)利與義務(wù)：

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定及本合同約定，按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。

2.遵守相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)章制度，執(zhí)行甲方業(yè)主大會(huì)相關(guān)決定，配合業(yè)委會(huì)工作。

3.可將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個(gè)人，客戶服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)不得委托相關(guān)企業(yè)。乙方應(yīng)當(dāng)將委托事項(xiàng)及受托企業(yè)的信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得低于本合同約定。乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)受托企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)受托企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)責(zé)任。

4.乙方選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)的，確保不出現(xiàn)因?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)外包而變更降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況。如外包公司服務(wù)質(zhì)量無(wú)法滿足甲方需求且經(jīng)整改后仍無(wú)法達(dá)到甲方要求時(shí)，甲方有權(quán)要求乙方更換外包公司，如無(wú)法更換視為重大違約行為。

5.乙方派駐甲方的工作人員（含外包項(xiàng)目相關(guān)人員）應(yīng)當(dāng)定編、定崗，具有國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)資格證書。人員配置情況《物業(yè)人員信息表》應(yīng)于乙方進(jìn)場(chǎng)后一月內(nèi)進(jìn)行報(bào)備。應(yīng)當(dāng)報(bào)備的內(nèi)容包括：乙方派駐甲方工作人員（含外包項(xiàng)目人員）的名錄、身份證復(fù)印件及相關(guān)資格證書復(fù)印件等資料，報(bào)備文件應(yīng)加蓋乙方公章。遇有變動(dòng)時(shí)，隨時(shí)報(bào)備。

6.乙方在合同期內(nèi)不得擅自更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；

7.妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密，不得將業(yè)主信息用于物業(yè)管理活動(dòng)之外的其他用途。

8.及時(shí)向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；

9.每月向甲方報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施情況、預(yù)算資金的使用情況；如乙方接受甲方委托的其他事項(xiàng)，還應(yīng)報(bào)告委托事務(wù)的全面處理情況、委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)及收益情況。

10.每年度向甲方提交、并向全體業(yè)主公示年度服務(wù)預(yù)決算情況，明確公示其使用的用途和明細(xì)表。當(dāng)甲方或業(yè)主對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，應(yīng)及時(shí)答復(fù)。

11.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反本合同和《管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說、建議和有關(guān)主管部門報(bào)告等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正。

12.不得擅自占用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施或擅自改變其使用用途。不得擅自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，施工過程中盡可能減少對(duì)業(yè)主的影響，并及時(shí)恢復(fù)原狀。

13.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)需另行配備相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)與甲方協(xié)商解決。

14.自本合同終止或提前解除之日起 15 日內(nèi)，應(yīng)向甲方或甲方指定的第三方移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、小區(qū)公共財(cái)務(wù)、專項(xiàng)維修資金及賬目。

15.乙方實(shí)施電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位實(shí)施，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任，簽訂安全保障責(zé)任書。

16.業(yè)主在乙方進(jìn)行的投訴、報(bào)修事項(xiàng)，乙方應(yīng)出具投訴、報(bào)修回執(zhí)；投訴、報(bào)修事項(xiàng)解決后，應(yīng)請(qǐng)報(bào)修、投訴業(yè)主簽字確認(rèn)。本小區(qū)建立社區(qū)網(wǎng)站等電子平臺(tái)后，在線投訴、報(bào)修的記錄及回執(zhí)，內(nèi)容具有同樣效力。

17.乙方應(yīng)按照公平原則對(duì)待甲方全體業(yè)主，不得通過向個(gè)別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等不當(dāng)方式謀取利益，否則為重大違約。

18.有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。

第八章  暫時(shí)墊付資金

第二十條 乙方承諾如遇以下情況，墊付資金總額在 捌拾萬(wàn)元 以內(nèi)，可以適當(dāng)給與甲方暫時(shí)墊付資金。

1.合同初期或合同期內(nèi)因特殊情況造成物業(yè)費(fèi)收費(fèi)不足以支付日常開支的。

2.合同期內(nèi)，小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要緊急維修等需使用住宅專項(xiàng)維修資金，政府審批手續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)，影響維修的。

3.合同期內(nèi)，由于突發(fā)事件造成緊急用資的。

第二十一條 墊付資金視為甲方向乙方無(wú)息借款，甲方應(yīng)在收回相應(yīng)物業(yè)費(fèi)或者審批資金到賬后，第一時(shí)間向乙方償還。

第二十二條 甲方對(duì)乙方的墊資應(yīng)在最長(zhǎng)一年內(nèi)由甲方從共管賬戶無(wú)息返還乙方。如墊資超一年，甲方應(yīng)對(duì)逾期時(shí)間支付利息，利息按照銀行存款活期利率計(jì)算。

第九章  物業(yè)服務(wù)質(zhì)量滿意度

 

第二十三條 在本合同期內(nèi)，每年度甲乙雙方將組織一次不少于50%業(yè)主參與的服務(wù)質(zhì)量書面評(píng)議活動(dòng)，滿意度調(diào)查問卷由甲乙雙方共同制定。

第二十四條 滿意度調(diào)查問卷在本合同簽訂生效后60日內(nèi)由乙方根據(jù)參加選聘時(shí)的承諾提出基本方案，并由業(yè)主委員會(huì)與乙方確定最終方案。方案一經(jīng)確定，本小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量滿意度調(diào)查的唯一有效形式，作為本合同的附件，在本合同終止前有效。

第二十五條 滿意度調(diào)查問卷的變更，需由變更申請(qǐng)方以書面形式向?qū)Ψ教岢鼋ㄗh，獲得對(duì)方同意后，變更內(nèi)容方為有效。

第二十六條 服務(wù)質(zhì)量評(píng)議狀況不滿意問卷，超過有效參與問卷活動(dòng)業(yè)主人數(shù)的30%，乙方將被判定本年度服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。

第二十七條 甲方有權(quán)對(duì)此服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)情形要求乙方提交書面整改報(bào)告并限期整改，整改后由業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表認(rèn)定為合格即為達(dá)標(biāo)通過。

第二十八條 如整改未通過、乙方對(duì)整改要求在一周內(nèi)未響應(yīng)或逾期不做整改的，視為重大違約行為。

第十章  合同終止

第二十九條 任何一方?jīng)Q定在本合同期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當(dāng)在期滿3個(gè)月前書面通知對(duì)方。合同期限內(nèi)任何一方違約致使本服務(wù)合同無(wú)法繼續(xù)履行的，應(yīng)提前30日通知對(duì)方解約。

第三十條 本合同期限屆滿前，甲方?jīng)Q定繼續(xù)聘用乙方的，應(yīng)當(dāng)在期滿前3個(gè)月書面通知乙方；乙方自接到續(xù)約通知1個(gè)月內(nèi)回復(fù)甲方。雙方一致同意續(xù)簽，應(yīng)當(dāng)在服務(wù)期限屆滿前30 日內(nèi)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。

第三十一條 服務(wù)期限屆滿前3個(gè)月，甲方未將續(xù)聘或解聘意見通知乙方的，視為甲方同意續(xù)聘，服務(wù)期限自動(dòng)延續(xù)1 年，自動(dòng)延續(xù)期內(nèi)雙方均可依照本合同規(guī)定通知對(duì)方解約或不再續(xù)簽。

第三十二條 本合同終止后尚未有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的，乙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按本合同的約定提供服務(wù) 6 個(gè)月，在此期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納。

第三十三條 本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好交接事宜，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)的清算、對(duì)外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行、物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接以及移交相關(guān)檔案資料等。

第三十四條 本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好債權(quán)債務(wù)處理事宜，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的清算、對(duì)外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行等；甲乙雙方應(yīng)當(dāng)相互配合，做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。

第三十五條 本合同期內(nèi)如遇不可抗力因素致使本合同部分或全部不能繼續(xù)履行，雙方均有權(quán)解除本合同，雙方不得提出損害賠償。

第十一章  違約責(zé)任

第三十六條 甲乙雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方可共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)就乙方的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估；乙方管理服務(wù)達(dá)不到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

除不可預(yù)見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方有權(quán)要求乙方限期解決，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三十七條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕繳納。

第三十八條 業(yè)主違反本合同約定，經(jīng)乙方書面催繳，未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期一個(gè)季度的，應(yīng)當(dāng)每日按 0.1‰ 的標(biāo)準(zhǔn)，乙方向相關(guān)業(yè)主收取滯納金。所收取的滯納金存入共管賬戶。

第三十九條 業(yè)主違反本合同的約定，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨礙等相應(yīng)的民事責(zé)任。

第四十條 除本合同另有約定外，甲、乙雙方可以結(jié)合具體情況對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充，任何一方的違約行為給他方造成損失的，均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十一條 因不可抗力致使合同部分或全部無(wú)法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。

第四十二條 為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成損失的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定處理。

第四十三條 乙方有確鑿證據(jù)證明屬于以下情況的，可免于承擔(dān)違約責(zé)任：

1.由于業(yè)主或物業(yè)使用人自身的責(zé)任導(dǎo)致乙方的服務(wù)無(wú)法達(dá)到合同約定的。

2.因維修養(yǎng)護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的。

3.非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的。

第四十四條 乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照延遲撤出期間物業(yè)服務(wù)總費(fèi)用3‰的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付違約金。前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十五條 除本合同第十章、第十二章規(guī)定的合同終止情形外，甲乙雙方均不得提前解除本合同，否則解約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的，解約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十二章  違約保證金

第四十六條 正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同后30日內(nèi)，乙方向甲方交納貳拾萬(wàn)元 履約保證金，存入銀楓家園業(yè)委會(huì)賬戶。合同終止后30日內(nèi)將全部或余額無(wú)息退還甲方。

第四十七條 本合同期內(nèi)如乙方自行提前撤場(chǎng)或在合同期內(nèi)將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包第三方，扣除貳拾萬(wàn)元 履約保證金，本合同自動(dòng)解除。

第四十八條 合同期內(nèi)，因物業(yè)管理責(zé)任引發(fā)的共用部位發(fā)生重大人身傷害、火災(zāi)、水患、公共財(cái)產(chǎn)損失等事件，除乙方依照有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行損害賠償后，視情節(jié)嚴(yán)重程度，甲方有權(quán)扣除部分或全部履約保證金，并提前終止本合同；

第四十九條 乙方在合同期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，私自更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，甲方將扣除 壹拾萬(wàn)元 保證金，且有權(quán)單方解除本合同。但項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本人從乙方正常離職情況除外。

第五十條  在本合同期內(nèi)如乙方發(fā)生本合同所約定重大違約行為的，視違約情形所帶來(lái)的相關(guān)損失或影響程度，扣除同期 15% 的管理酬金。如管理酬金已支付的，從下一季度管理酬金中扣除。

第十三章  爭(zhēng)議解決

第五十一條 合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方可以通過友好協(xié)商或者向物業(yè)所在地物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解的方式解決；不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向物業(yè)所在地的人民法院提起訴訟。

第十四章  附則

第五十二條 對(duì)需進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的執(zhí)法活動(dòng)和救援等公共事務(wù)，各方應(yīng)當(dāng)配合，不得阻撓。

第五十三條 對(duì)本合同的任何修改、補(bǔ)充須經(jīng)雙方書面確認(rèn)，與本合同具有同等的法律效力。修改、補(bǔ)充的內(nèi)容不得與本合同文本和管理規(guī)約的內(nèi)容相抵觸。

第五十四條 本合同正本連同附件一式六份，甲方四份、乙方兩份，具有同等法律效力。

第五十五條 本合同如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款，且被人民法院確認(rèn)無(wú)效的，該條款無(wú)效，但不影響其他條款的有效性。

第五十六條 合同執(zhí)行中，雙方可就本合同中未約定之事項(xiàng)按照公平原則，另行協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第五十七條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字與簽章后生效，效力同時(shí)及于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。

 

甲方：北京市朝陽(yáng)區(qū)彩虹路六號(hào)銀楓家園小區(qū)業(yè)主大會(huì) 

授權(quán)代表：銀楓家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 

乙方：北京xx物業(yè)管理有限公司 

授權(quán)代表：               

簽訂日期: 2019年12月25日

簽訂日期:2019年12月25日

本合同簽訂地點(diǎn)：北京市朝陽(yáng)區(qū)彩虹路六號(hào)銀楓家園小區(qū)

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