近日，杭州市民王先生稱(chēng)，他所在的小區(qū)業(yè)委會(huì)從2011年開(kāi)始違法自治，在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，強(qiáng)行趕走物業(yè)實(shí)施自治，至今已“裸奔”了近6年。
由于自治能力低下，導(dǎo)致了很多問(wèn)題。盡管業(yè)主們?cè)孤曒d道，但是業(yè)委會(huì)主任依舊“我行我素”，遲遲不肯下臺(tái)。王先生表示，兩個(gè)月前，200多名業(yè)主在微信平臺(tái)聯(lián)合組成維權(quán)群，協(xié)同相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，同時(shí)發(fā)起倡議書(shū)，希望召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，請(qǐng)求改選業(yè)委會(huì)，盡快請(qǐng)物業(yè)來(lái)管理小區(qū)。6月22日，該小區(qū)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)全體業(yè)主投票表決，同意提前進(jìn)行業(yè)委會(huì)改選，并且聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理。
01
業(yè)主：
綠化、消防設(shè)施無(wú)人監(jiān)管
有人曾乘電梯“死里逃生”
王先生所在的小區(qū)叫景城花園，位于西湖區(qū)華星路與萬(wàn)塘路交叉口，共307戶，2006年交付。近日，時(shí)報(bào)記者來(lái)到景城花園，門(mén)口只有兩個(gè)保安，門(mén)禁不嚴(yán)，記者騎著小電驢輕松進(jìn)入。
當(dāng)時(shí)小區(qū)正在修剪樹(shù)木，只見(jiàn)一棵棵樹(shù)干橫七豎八地剪落在地上，戲水池四周也堆放著不少遺棄的樹(shù)枝，有不少樹(shù)干比較粗壯。戲水池周邊的地上雜草叢生，矮灌木沒(méi)了型，長(zhǎng)得老高，看樣子是很久沒(méi)有修剪過(guò)了。
記者了解到，除了墻體風(fēng)化脫落、私拉電線等安全問(wèn)題，其中最嚴(yán)重的還是小區(qū)的消防、電梯以及安保問(wèn)題。王先生在此前的郵件報(bào)料中也提到，小區(qū)的消防設(shè)施從2011年開(kāi)始就沒(méi)有人維護(hù)，消防栓沒(méi)有水，所有設(shè)備都形同虛設(shè)，“街道社區(qū)也表態(tài)解決，到現(xiàn)在仍沒(méi)有人監(jiān)管，至今已處于癱瘓狀態(tài)，損失慘重�！�
整個(gè)小區(qū)只有3個(gè)保安和2個(gè)保潔，可以說(shuō)，最基本的保安、保潔都沒(méi)有配置到位�！皹I(yè)主的財(cái)物經(jīng)常失竊，近年來(lái)已經(jīng)發(fā)生了10余起盜竊案件�！笨吹叫^(qū)的種種問(wèn)題后，業(yè)主蔣女士坐不住了，根據(jù)業(yè)主推薦，她前后奔波半個(gè)多月聯(lián)系了8家物業(yè)，邀請(qǐng)物業(yè)單位對(duì)小區(qū)進(jìn)行勘測(cè)報(bào)價(jià)。
02
業(yè)委會(huì)：
小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)近6年
業(yè)委會(huì)主任稱(chēng)屬“義務(wù)勞動(dòng)”
那么，當(dāng)初業(yè)委會(huì)是如何選舉產(chǎn)生的呢？為什么又要辭退物業(yè)？記者在蔣女士提供的《致景城花園全體業(yè)主的公開(kāi)信》中了解到，當(dāng)初成立業(yè)委會(huì)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)合理選舉，且新一屆業(yè)委會(huì)上臺(tái)后主動(dòng)辭退了物業(yè)。
“2011年年底業(yè)委會(huì)選舉，景城花園307戶，總共收到136張業(yè)主的投票，根本沒(méi)有達(dá)到至少158張國(guó)家法律規(guī)定的最低要求，新一屆業(yè)委會(huì)竟然成立了。新一屆業(yè)委會(huì)上任做的第一件事，就是在將近年關(guān)的時(shí)候辭退物業(yè)公司，春節(jié)后業(yè)委會(huì)才出公告說(shuō)是物業(yè)公司主動(dòng)離開(kāi)。根據(jù)與物業(yè)公司簽訂的合同，如果物業(yè)公司違約提前離開(kāi)景城花園，需要支付數(shù)萬(wàn)元的違約金，可是景城花園沒(méi)有收到過(guò)違約金�！�
按照蔣女士的說(shuō)法，既然業(yè)委會(huì)非法產(chǎn)生又主動(dòng)辭退物業(yè)，為何近6年來(lái)，業(yè)主們都保持沉默？葛先生（化名）是業(yè)委會(huì)成員，他說(shuō)：“剛開(kāi)始設(shè)施好，矛盾沒(méi)有出來(lái)，后來(lái)消防、電梯等設(shè)施感覺(jué)都差了，矛盾就激化了�！�
“主要原因還是免費(fèi)！物業(yè)被辭退后，業(yè)委會(huì)自治，業(yè)主可以不用交物業(yè)費(fèi)，但實(shí)際上并非如此，很多業(yè)主被蒙在鼓里。”王先生解釋?zhuān)^(qū)有營(yíng)業(yè)用房等收入，這些收入屬于全體業(yè)主，但是業(yè)委會(huì)每年只公開(kāi)一次收支情況，且沒(méi)有公開(kāi)細(xì)節(jié)，業(yè)主毫無(wú)知情權(quán)，相當(dāng)于沖抵了物業(yè)費(fèi)�！八^的免費(fèi)也并非全部免費(fèi)，目前業(yè)委會(huì)對(duì)租賃房屋收取高額的物業(yè)費(fèi)，聽(tīng)說(shuō)今年漲到了5元，不交就以停水方式威逼，為此110已經(jīng)出警多次�！�
關(guān)于業(yè)主們對(duì)其投訴的反應(yīng)，葛先生透露，“這么多會(huì)開(kāi)下來(lái)，業(yè)主有意見(jiàn)，確實(shí)是常態(tài)，但業(yè)委會(huì)主任說(shuō)自己為小區(qū)義務(wù)勞動(dòng)。不過(guò)他自己也承認(rèn)，小區(qū)的整個(gè)品質(zhì)下降了，這是毋庸置疑的，他也從來(lái)沒(méi)有推脫過(guò)自己不做了�！�
03
街道：
贊同業(yè)委會(huì)提前改選
要求公示歷年來(lái)的賬目
社區(qū)主任告訴記者，社區(qū)鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)委會(huì)自治。此前，針對(duì)小區(qū)的問(wèn)題，社區(qū)也做過(guò)相關(guān)工作，但是收效甚微。面對(duì)業(yè)主們“要求改選業(yè)委會(huì)”的訴求，社區(qū)將會(huì)同街道以及相關(guān)部門(mén)開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。
就在6月上旬，小區(qū)召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，街道周主任現(xiàn)場(chǎng)回復(fù)表示贊同業(yè)委會(huì)提前改選，且由街道城管科及社區(qū)共同指導(dǎo)。此外，物業(yè)要不要、消防怎么改等問(wèn)題均要求小區(qū)在10個(gè)工作日內(nèi)完成全體業(yè)主征集工作，如10個(gè)工作日內(nèi)未完成，將重新召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。另外，針對(duì)業(yè)委會(huì)的財(cái)務(wù)問(wèn)題，周主任表示要求業(yè)委會(huì)對(duì)歷年的賬目進(jìn)行公示。6月22日，小區(qū)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)全體業(yè)主投票表決，同意提前進(jìn)行業(yè)委會(huì)改選，并且聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理。
04
律師：
業(yè)主自行管理小區(qū)
仍需有人提供物業(yè)服務(wù)
專(zhuān)業(yè)律師告訴記者，依照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，經(jīng)占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。因此，這個(gè)小區(qū)如果在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，且沒(méi)有在相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下實(shí)施自治，涉嫌違反國(guó)家的有關(guān)法律規(guī)定。
律師表示，《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確在街道、社區(qū)監(jiān)督指導(dǎo)下可由業(yè)主自行管理小區(qū)，但因自行管理還在探索中，規(guī)定得并不詳細(xì)。業(yè)主自行管理小區(qū)可以理解為小區(qū)不再聘請(qǐng)物業(yè)公司了，但仍需一定數(shù)量符合要求的人員提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。比如通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定，小區(qū)物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、所有經(jīng)營(yíng)性收入都?xì)w業(yè)委會(huì)管理，再招聘符合要求的物業(yè)員工，工資由業(yè)委會(huì)支付。為保障自治管理的公開(kāi)和透明，業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì)。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
關(guān)于新老業(yè)委會(huì)銜接問(wèn)題，律師表示，依照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。拒不移交上述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主自行管理小區(qū)是個(gè)新生事物，每個(gè)小區(qū)的實(shí)際情況千差萬(wàn)別，并不具有可比性，也不太可能普及。要自行管理小區(qū)，對(duì)業(yè)委會(huì)成員的要求高，要懂物管知識(shí)、懂法律、有責(zé)任心和奉獻(xiàn)精神，“物業(yè)管理是專(zhuān)業(yè)活動(dòng)，還是要請(qǐng)物業(yè)公司來(lái)管理，業(yè)主與物業(yè)公司建立合同關(guān)系比較好�！�
