案情介紹

2016年5月，肖某某在安慶市迎江區(qū)某小區(qū)購買了一套住宅并辦理了收房手續(xù)。同年6月，肖某某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務協(xié)議。自2019年3月起，肖某某一直未交納物業(yè)費，物業(yè)公司遂多次致電催繳，但肖某某以其房屋閑置無人居住為由拒不交納物業(yè)費。

2021年2月，物業(yè)公司將肖某某起訴至安慶市迎江區(qū)人民法院，要求肖某某支付物業(yè)費，并承擔違約金。

案件爭議焦點

肖某某辯稱，其房屋在交付后曾短期居住，后因移居其他城市，該房屋未出租，一直處于閑置狀態(tài)，無人居住使用，未享受過物業(yè)公司提供的任何服務，所以不應支付物業(yè)費和違約金。

物業(yè)公司堅稱，雖然肖某某的房屋自2019年起處于閑置狀態(tài)，但物業(yè)公司仍為其房屋的安全、公共設施的維護、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了服務，故肖某某理應交納物業(yè)費，并承擔違約金。

裁判結果

法院經(jīng)審理后認為，肖某某作為業(yè)主，物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的合同為肖某某提供物業(yè)服務，因此，當事人之間系物業(yè)服務合同糾紛。依據(jù)《民法典》第944條規(guī)定，肖某某應按物業(yè)服務合同約定向原告交納物業(yè)費。肖某某辯稱該房屋閑置，未享受過物業(yè)公司提供的任何服務，所以不應支付物業(yè)費和違約金的主張，不能成立。

經(jīng)調(diào)解，肖某某接受法院的意見，主動繳納物業(yè)費，并與物業(yè)公司達成和解協(xié)議。后物業(yè)公司向法院申請撤訴，法院裁定準許。

法官講案

法官認為：“交納物業(yè)費是業(yè)主應承擔的一項基本合同義務。”物業(yè)費的構成包括保潔費、保安費、綠化費等，大部分是為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設備設施維護費用，并非針對專門某個業(yè)主的服務。雖然房屋空置，但小區(qū)衛(wèi)生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時時巡查維護，所有設施設備如電梯、消防等費用也要正常支出。

物業(yè)服務具有公眾性，它的價值在于在滿足公共性服務的同時，達到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)在對業(yè)主個體的服務價值。根據(jù)《民法典》第944條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費，物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

法官提醒：

實踐中，部分物業(yè)服務人在業(yè)主欠費時采用了停水停電等措施對違約業(yè)主進行督促，要求其限期繳費。應當認為，這種做法是完全沒有法律依據(jù)的。

民法典第944條還規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

來源：安慶市中級人民法院

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