法條變遷說明
《民法典》第944條在《合同法》中沒有對(duì)應(yīng)條文，是在《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7、41條基礎(chǔ)上完善而來(lái)。
本條明確了物業(yè)費(fèi)的支付對(duì)象是物業(yè)服務(wù)人，采用了業(yè)主“支付”物業(yè)費(fèi)這一表述結(jié)構(gòu)，未采用《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)范性文件中帶有一定強(qiáng)制性色彩的“交納”一詞，體現(xiàn)了合同主體之間的平等性，更為準(zhǔn)確。
本條新增的第3款是關(guān)于物業(yè)服務(wù)人不得采取停水停電等方式催交物業(yè)費(fèi)的禁止性規(guī)定，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理秩序、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義。
影響條文
1.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2018修訂)第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
類案裁判規(guī)則
1.業(yè)主雖未實(shí)際占有物業(yè)但已享有業(yè)主的權(quán)利及收益的，不得以物業(yè)未交付為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)——江蘇夫子廟大世界商貿(mào)有限公司訴中國(guó)石油寧夏化工廠物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
案例要旨：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。根據(jù)“權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一”原則，已通過訴訟成為物業(yè)所有權(quán)人并享有物業(yè)使用收益的買受人，因其已實(shí)際享有了業(yè)主的權(quán)利及收益，故不得以物業(yè)未交付為由，拒絕交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人之間的法律關(guān)系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中相對(duì)人的地位，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用抗辯權(quán)。案號(hào)：（2014）蘇審三民申字第0687號(hào)審理法院：江蘇省高級(jí)人民法院案例來(lái)源：《人民司法·案例》 2016年第35期
2.物業(yè)費(fèi)的支付不以實(shí)體房屋的存在為必要條件——某物業(yè)服務(wù)有限公司訴張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
案例要旨：分析原房屋占用范圍內(nèi)的土地上實(shí)際已不存在房屋時(shí)，于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的房地產(chǎn)權(quán)利人是否仍負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)問題，應(yīng)從三個(gè)方面進(jìn)行考量，一是實(shí)際不存在房屋是否影響登記權(quán)利人的業(yè)主資格；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同在相關(guān)期間是否存在；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。案例來(lái)源：《人民法院報(bào)》2011年12月01日第7版
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)須經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納的或催告的合理期限內(nèi)業(yè)主仍未交納的，可起訴欠費(fèi)的業(yè)主——某物業(yè)服務(wù)管理有限公司訴徐某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案案例要旨：業(yè)主以不滿物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)管理工作為由而拒絕支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人須經(jīng)書面催告，若業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納，物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)的訴訟條件方成就。案例來(lái)源：湖北法院網(wǎng) 2019年8月26日
4.經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任——新世紀(jì)物業(yè)公司訴徐先生物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
案例要旨：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定分別履行自己的義務(wù)，行使自己的權(quán)利。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供超出合同約定的服務(wù)為由拒交服務(wù)費(fèi)沒有正當(dāng)?shù)姆缮系囊罁?jù)，享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)，但經(jīng)過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多次書面催交，一直未予支付，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。案例來(lái)源：法信精選
5.業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)存在瑕疵為由拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)——浙江雪峰物業(yè)服務(wù)有限公司訴盧俊民物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案
案例要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必需的費(fèi)用，個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。案號(hào)：（2019）浙民再213號(hào)審理法院：浙江省高級(jí)人民法院案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-08-20
6.物業(yè)公司無(wú)證據(jù)證明其履行了催收物業(yè)費(fèi)義務(wù)，其主張物業(yè)費(fèi)起訴條件尚未具備——四川俊陽(yáng)物業(yè)服務(wù)有限公司訴辛寶中、石祖清物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案
案例要旨：物業(yè)公司在向業(yè)主主張物業(yè)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用前，應(yīng)先向業(yè)主發(fā)出書面催繳通知書，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定主要是為了平等保護(hù)當(dāng)事人利益，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催交即可以提醒業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)公司提供溝通機(jī)會(huì)，符合法律的效率價(jià)值。書面催交是業(yè)主承擔(dān)欠費(fèi)責(zé)任的前提，且書面催交的形式應(yīng)具備合理性。物業(yè)公司未提供證據(jù)證明其在起訴前履行了對(duì)業(yè)主的書面催收義務(wù)，故起訴條件尚未具備，其起訴應(yīng)當(dāng)予以駁回。案號(hào)：（2020）川01民終11406號(hào)審理法院：四川省成都市中級(jí)人民法院案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-08-31
7.物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)費(fèi)收取合同依據(jù)、提供物業(yè)服務(wù)以及書面催收三方面承擔(dān)證明責(zé)任——廣州番凱物業(yè)管理有限公司訴廣州市番禺麗江實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案
案例要旨：在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)費(fèi)，應(yīng)對(duì)以下三方面事實(shí)提交相關(guān)證據(jù)：提供合法服務(wù)的合同依據(jù)；已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，即實(shí)際履行物業(yè)服務(wù)合同中確定的物業(yè)服務(wù)管理事項(xiàng)的依據(jù)；向業(yè)主書面催交物業(yè)費(fèi)且業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕支付。在無(wú)法完成證明標(biāo)準(zhǔn)的情況下，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。案號(hào)：（2020）粵01民再27號(hào)審理法院：廣東省廣州市中級(jí)人民法院案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-07-14
司法觀點(diǎn)
1.對(duì)于業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)抗辯權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定所謂抗辯權(quán)，是指義務(wù)人享有的拒絕權(quán)利人行使其權(quán)利的對(duì)抗權(quán)，狹義上的抗辯權(quán)僅指對(duì)請(qǐng)求權(quán)的抗辯�！睹穹ǖ洹返�525條至第527條分別規(guī)定了同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)，通常認(rèn)為業(yè)主的抗辯權(quán)不具備不安抗辯權(quán)的特征。
對(duì)于業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)屬于哪一種抗辯權(quán)，理論及實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)人提供服務(wù)具有長(zhǎng)期性、持續(xù)性，并非單次交易，業(yè)主在支付物業(yè)費(fèi)時(shí)又往往是在合同履行期間采用按年支付的方式，雙方合同義務(wù)的履行狀態(tài)互相交織，難以明確區(qū)分雙方履行義務(wù)的先后順序，這與先履行抗辯權(quán)當(dāng)事人債務(wù)有先后履行順序的特征并不相符，那么業(yè)主的抗辯權(quán)是否屬于同時(shí)履行抗辯權(quán)呢？同時(shí)履行抗辯權(quán)的雙方均享有抗辯權(quán)，如果認(rèn)為業(yè)主享有不支付物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)，那么業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)情況下，物業(yè)服務(wù)人是否享有不提供物業(yè)服務(wù)的抗辯權(quán)呢？
對(duì)此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第77條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，這實(shí)際上限制了物業(yè)服務(wù)人的抗辯權(quán)。這是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)具有公共性，物業(yè)服務(wù)人不應(yīng)因個(gè)別業(yè)主的欠費(fèi)行為而不履行對(duì)大多數(shù)業(yè)主的義務(wù)，實(shí)踐中也鮮見物業(yè)服務(wù)人以不提供物業(yè)服務(wù)進(jìn)行抗辯的案例。
同時(shí)，履行抗辯權(quán)的雙方當(dāng)事人均享有對(duì)對(duì)方的抗辯權(quán)，既然難以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人享有抗辯權(quán)，那么將業(yè)主的抗辯認(rèn)定為同時(shí)履行抗辯權(quán)似不妥當(dāng)。
筆者認(rèn)為，按照《民法典》第525條規(guī)定，同時(shí)履行抗辯權(quán)中“一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請(qǐng)求”，第256條規(guī)定的先履行抗辯權(quán)中“先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請(qǐng)求”。
從上述規(guī)定來(lái)看，無(wú)論是同時(shí)履行抗辯權(quán)還是先履行抗辯權(quán)，無(wú)論雙方債務(wù)有無(wú)明確的履行順序，行使抗辯權(quán)時(shí)針對(duì)的均是已經(jīng)履行的在先債務(wù)，從這個(gè)角度上講，同時(shí)履行抗辯權(quán)和先履行抗辯權(quán)的邊界并非涇渭分明。因此，對(duì)于業(yè)主的抗辯權(quán)性質(zhì)在理論及實(shí)踐上都需要進(jìn)一步進(jìn)行研究。
2.物業(yè)服務(wù)人催告后提起訴訟或仲裁的前提是業(yè)主合理期限屆滿仍不支付物業(yè)費(fèi)按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，經(jīng)書面催交后，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或在催告的合理期限內(nèi)仍未交納的，物業(yè)服務(wù)人可以起訴。
根據(jù)該條規(guī)定，經(jīng)催交后，如果業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納即滿足起訴的條件，而無(wú)須等到催告的合理期限屆滿。而根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主在催告后給予的合理期限屆滿后仍未支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
也就是說，在物業(yè)服務(wù)人催告的合理期限內(nèi)，不管業(yè)主是否作出拒絕支付物業(yè)費(fèi)的意思表示，物業(yè)服務(wù)人都無(wú)法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，必須滿足業(yè)主在合理期限屆滿仍不支付的條件才可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。之所以這樣規(guī)定，是為了盡最大可能緩和業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之間的關(guān)系，給予雙方足夠的時(shí)間解決糾紛，避免矛盾激化。
3.關(guān)于物業(yè)服務(wù)人采取停水、停電措施造成損害的處理物業(yè)服務(wù)人不得采取停水、停電等措施催收物業(yè)費(fèi)屬于禁止性規(guī)定，無(wú)論物業(yè)服務(wù)合同有無(wú)約定，物業(yè)服務(wù)人都不得采取此類措施。如果物業(yè)服務(wù)人超越其管理職權(quán)，濫用停水、停電措施造成業(yè)主損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)人的過錯(cuò)程度、損害的后果等因素綜合確定。
關(guān)于供水、供電單位是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的問題，筆者認(rèn)為，如果物業(yè)服務(wù)人在采取停水、停電措施過程中未征得供水、供電等單位的同意與配合，供水、供電單位對(duì)于停水、停電無(wú)明顯過錯(cuò)，則供水、供電等單位對(duì)于損害結(jié)果的發(fā)生不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（以上觀點(diǎn)一、二、三均摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2607-2609）
關(guān)聯(lián)法條
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2018修訂)第六十四條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
物業(yè)管理圈
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110篇原創(chuàng)內(nèi)容
來(lái)源：法信主編：闞子薇
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