中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

新修訂的《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)省人大常委會通過將于今年5月1日起施行。隨著新版物管條例的落地，以往存在于業(yè)主與物業(yè)之間的不少難點(diǎn)堵點(diǎn)將得以化解。

記者了解到，此次《條例》修訂時(shí)在借鑒北京市、深圳市物業(yè)管理立法相關(guān)內(nèi)容的同時(shí)，也增加了較多“青島元素”和“創(chuàng)新模式”，比如建立健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理黨建機(jī)制，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)管理方式，規(guī)范業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉、換屆，對業(yè)主大會編配統(tǒng)一社會信用代碼證等。

規(guī)避前期物業(yè)管理的“潛在風(fēng)險(xiǎn)”

《條例》中提到，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社會治理體系。在業(yè)內(nèi)專家看來，這是一個(gè)頗具特色的亮點(diǎn)，從加強(qiáng)社區(qū)治理入手，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，符合新時(shí)代要求。其中提到，要積極探索黨建引領(lǐng)社區(qū)治理的有效路徑，把黨的政治和組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為基層治理優(yōu)勢，明確構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系；社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會候選人，通過法定程序擔(dān)任業(yè)委會委員。

此外，在實(shí)際生活中，有大量物業(yè)服務(wù)公司選擇在小區(qū)建設(shè)初期就和開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以期能在該合同到期后繼續(xù)和業(yè)主們續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，但是這類前期物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)踐需要注意大量潛在問題，此次《條例》對前期物業(yè)的規(guī)定也進(jìn)行明確。其中提到，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)市物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理期間未成立業(yè)主委員會的，共有部分經(jīng)營收益可以由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取并公示。

首次業(yè)主大會召開條件更寬松

業(yè)主作為房屋所有權(quán)人，是物業(yè)管理活動的核心主體，業(yè)主通過業(yè)主大會行使權(quán)利是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治最主要的方式之一。但在實(shí)際生活中，首次業(yè)主大會往往很難啟動。

針對這一“堵點(diǎn)”，《條例》對業(yè)主大會籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等予以進(jìn)一步細(xì)化，并結(jié)合各方提出的建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)無故缺席，致使業(yè)主大會成立存在瑕疵的問題，規(guī)定建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。

針對召開首次業(yè)主大會的條件，《條例》中第二十一條規(guī)定，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：已交付業(yè)主的專有部分面積占比百分之五十以上的；已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之五十以上的；自首套物業(yè)交付業(yè)主之日起滿二年且已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之二十五以上的。

由此可見，與此前版本相比，新修訂《條例》不僅增加了業(yè)主入住面積比例一項(xiàng)，而且還降低了入住時(shí)間滿兩年業(yè)主的戶數(shù)比例，由原來的百分之三十降低了5個(gè)點(diǎn)。

業(yè)主委員會有了“身份證”

長期以來，因?yàn)闆]有合法身份，業(yè)主委員會運(yùn)作起來一直很尷尬。嚴(yán)格說來，由于業(yè)主大會不作組織登記，無法開立賬戶，共有收益只能交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者存入業(yè)主委員會成員個(gè)人賬戶，容易導(dǎo)致共有收益賬目不清、資金挪用等問題。

如今，《條例》則明確賦予了業(yè)主委員會合法“身份”。

在第二十六條中規(guī)定，業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會可以向物業(yè)所在地的區(qū)市物業(yè)主管部門申請業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼。區(qū)市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書。業(yè)主大會憑社會信用代碼證書以及其他規(guī)定材料可以開設(shè)銀行賬戶。

有了統(tǒng)一社會信用代碼證書的“業(yè)委會”，不僅可以有效解決共有資金管理、主體責(zé)任承擔(dān)等物業(yè)管理矛盾焦點(diǎn)問題，還可以更好地發(fā)揮業(yè)主同物業(yè)公司之間橋梁的作用。

規(guī)范業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)行為

物業(yè)管理中，業(yè)主委員會及其成員侵害業(yè)主權(quán)益的情形頻繁發(fā)生，是當(dāng)前物業(yè)管理矛盾和糾紛的焦點(diǎn)之一。根據(jù)各方意見，《條例》增加了業(yè)主委員會相關(guān)規(guī)定，包括業(yè)主委員會職責(zé)及應(yīng)當(dāng)公布的事項(xiàng)、業(yè)主委員會及其成員禁止行為、成員職務(wù)終止情形、業(yè)主委員會換屆程序、新舊業(yè)主委員會工作交接等。

不僅如此，《條例》還規(guī)范了物業(yè)企業(yè)和員工的行為。規(guī)定物業(yè)服務(wù)人及其工作人員不得挪用、侵占共有部分經(jīng)營收益等共有資金；擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；違規(guī)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動；其他違反相關(guān)規(guī)定、損害業(yè)主利益的行為。

近年來，物業(yè)公司的公示問題也一直備受關(guān)注。此次《條例》明確要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄。除了要求公示物業(yè)企業(yè)自身的信息以及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方式外，還增加以下內(nèi)容：電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；物業(yè)服務(wù)合同履行情況；業(yè)主共有部分經(jīng)營收益代管情況。

“小物業(yè)”牽動“大民生”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，《條例》的出臺是完善我市物業(yè)管理法律體系的第一步，也是最重要的一步。但單有《條例》還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要加強(qiáng)配套制度建設(shè)，用解決問題倒逼落實(shí)。

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