中國(guó)物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)“大魚(yú)吃大魚(yú)”時(shí)代提前到來(lái)。

標(biāo)志性事件是碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)控制權(quán)。2月25日，藍(lán)光發(fā)展公告宣布，擬將其持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6%股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。

“去年底，我們做過(guò)一個(gè)預(yù)測(cè)，2021年物業(yè)行業(yè)可能出現(xiàn)大大型物企兼并，只是沒(méi)想到會(huì)來(lái)得這么快。”在一家港股上市物企投資部任職的楊麗感慨。

物業(yè)公司估值分化以及房地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”要求下，無(wú)形中催生中小房企拋售物業(yè)資產(chǎn)，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)迎來(lái)新變局。與原來(lái)相比，物業(yè)收并購(gòu)對(duì)象不在限于規(guī)模較小或者未上市物企。一部分物業(yè)公司將目光投向上市物業(yè)公司及背靠地產(chǎn)公司的物企。

“以往是‘大吃小’、‘小吃小’，現(xiàn)在可能發(fā)展到‘大吃大’、‘大合大’�！比趧�(chuàng)服務(wù)集團(tuán)副總裁謝建軍說(shuō)，越來(lái)越多的物業(yè)公司在龍頭排位賽道上躍升的欲望變得強(qiáng)烈�！懊恳淮我鐑r(jià)收并購(gòu)都是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)更加激烈，物業(yè)公司需要好看的數(shù)據(jù)在資本市場(chǎng)展現(xiàn)自我，收并購(gòu)是最快速有效的方法之一。”

“大吃大”

碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)無(wú)疑開(kāi)啟了大型物業(yè)企業(yè)之間收并購(gòu)序幕。3月4日，龍湖簽署了收購(gòu)億達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“億達(dá)物業(yè)”）100%股權(quán)的協(xié)議。

過(guò)去5年，物業(yè)公司收并購(gòu)的密集程度絲毫不亞于開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上的拼搶。不過(guò)，早期物業(yè)公司的交易標(biāo)的，大部分是與地產(chǎn)公司無(wú)關(guān)聯(lián)或未上市的第三方物業(yè)公司。

2021年開(kāi)年的兩宗交易直指地產(chǎn)公司旗下的物業(yè)公司。碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)將物業(yè)公司收并購(gòu)標(biāo)的延伸至上市公司。

其實(shí)，上市物企之間的連橫合縱早已開(kāi)啟。2020年6月，在10天時(shí)間內(nèi)，綠城服務(wù)先后以2.56億港元收購(gòu)中奧到家合計(jì)18.67%股權(quán)，成為中奧到家第二大股東，并在中奧到家董事會(huì)獲得2個(gè)席位。

相比之下，碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)控制權(quán)的交易，無(wú)論是各自的規(guī)模體量，還是交易金額，均處于行業(yè)前列。截至2020年底，藍(lán)光嘉寶服務(wù)在管面積1.3億平方米，合約管理面積達(dá)到2.1億平方米。

值得關(guān)注的是，2020年藍(lán)光嘉寶服務(wù)先后完成17次收并購(gòu)，累計(jì)耗資10.1億元。

“這種‘大魚(yú)吃大魚(yú)’的機(jī)會(huì)非常難得�！币患蚁愀凵鲜形飿I(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，放在過(guò)往，諸如藍(lán)光嘉寶這樣的標(biāo)的很難出現(xiàn)�！皬那伴_(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)模式都聚焦在高周轉(zhuǎn)和規(guī)模，只要規(guī)模跟得上，開(kāi)發(fā)商甚少考慮甩賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)�！�

2020年8月底，三道紅線(xiàn)開(kāi)始試點(diǎn)后，房企普遍面臨降杠桿和現(xiàn)金流壓力�！斑@個(gè)時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向拼耐久性，中小房企為了緩解自身的資金難題，不得不考慮出售手頭優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以回籠現(xiàn)金�！鄙鲜鱿愀凵鲜形飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

藍(lán)光嘉寶服務(wù)讓出控股權(quán)是典型案例。從物業(yè)行業(yè)來(lái)看，藍(lán)光嘉寶無(wú)疑是一個(gè)“佼佼者”，從藍(lán)光發(fā)展公告中可以一窺選擇轉(zhuǎn)賣(mài)的原因：“有利于增加公司現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和拓展”，“交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生的利潤(rùn)，將占公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%以上”。

“地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)‘觸線(xiàn)’，需要想辦法脫離危險(xiǎn)區(qū)，此時(shí)出售藍(lán)光嘉寶是正常的‘?dāng)啾矍笊�’�！鄙鲜鱿愀凵鲜形飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)。

藍(lán)光發(fā)展在2019年首次正式躋身千億房企陣列，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，其也面臨著償債的巨大壓力：2021年9月之前，藍(lán)光發(fā)展即將到期的國(guó)內(nèi)存量債券共有7筆，待償規(guī)模達(dá)到46.91億元；另外還有3筆境外債券也將于年內(nèi)到期，涉及金額達(dá)8.5億美元。

根據(jù)2020年度業(yè)績(jī)快報(bào)公告，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展短期有息負(fù)債總額同比增長(zhǎng)27.62%至263.39億元；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.65%；凈負(fù)債率達(dá)92.93%。

億達(dá)物業(yè)的地產(chǎn)母公司億達(dá)中國(guó)則在公告中表述得更為明確：通過(guò)出售一項(xiàng)輔助性業(yè)務(wù)，迅速為集團(tuán)收回資金及彌補(bǔ)短期流動(dòng)資金短缺；出售所得款項(xiàng)凈額將用作償還億達(dá)中國(guó)的負(fù)債。億達(dá)中國(guó)透過(guò)這筆交易將錄得8.7億元收益。

“大的物企標(biāo)的就是從這樣的資金危機(jī)中應(yīng)運(yùn)而生，最近兩年，中小房企拋售旗下物業(yè)公司的現(xiàn)象會(huì)趨顯�！鄙鲜鱿愀凵鲜形飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，他熟悉的多個(gè)規(guī)模物業(yè)公司，近期被同行頻繁盡調(diào)。

不過(guò)，如藍(lán)光嘉寶一般優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的依然罕見(jiàn)。一位港股上市物企的投拓表示，物業(yè)行業(yè)本來(lái)就分散，現(xiàn)在收并購(gòu)的可選貨架上，還是以沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景的第三方物業(yè)公司為主�！按髽�(biāo)的更多集中在地產(chǎn)商旗下的上市物企里面，但這類(lèi)標(biāo)的數(shù)量很少�！�

“規(guī)模更大的上市物企標(biāo)的可能會(huì)逐漸出現(xiàn)，但不代表在收并購(gòu)層面，這類(lèi)標(biāo)的已經(jīng)成批量效應(yīng)�！鄙鲜鱿愀凵鲜形飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人也提到，在上一輪收并購(gòu)大潮中，全國(guó)主要城市中上億規(guī)模的物業(yè)企業(yè)至少已經(jīng)有50%被整合。接下來(lái)，大物企標(biāo)的只能從房地產(chǎn)公司的下屬物業(yè)公司里尋找。但這類(lèi)大標(biāo)的能否大面積出現(xiàn)，還要取決于房地產(chǎn)資金端的監(jiān)管政策是否愈發(fā)嚴(yán)厲。

“大吃大”原動(dòng)力

一面是數(shù)量稀缺引發(fā)拓展大標(biāo)的之路難度重重，另一面是兼并過(guò)程中上市物業(yè)公司不約而同的意愿都聚焦在大物企標(biāo)的上。

“誰(shuí)不想吃‘大魚(yú)’?”在采訪(fǎng)中，不止一位物業(yè)人士拋出反問(wèn)。經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)獲悉。從去年起，碧桂園服務(wù)就有意謀劃上市公司的收并購(gòu)，他們與業(yè)內(nèi)諸多已經(jīng)上市的物業(yè)企業(yè)建立起良好關(guān)系，四處探索這類(lèi)大型標(biāo)的。

與此前的第三方物業(yè)公司相比，大型上市公司標(biāo)的并不需要花費(fèi)太大精力重新去做盡調(diào)和評(píng)估，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)給到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)估值；而且，這類(lèi)大型標(biāo)的，本身已經(jīng)擁有較大的管理規(guī)范度，在資源、融資能力與融資手段等方面也具備足夠的多樣性，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力本身就更強(qiáng)。

不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)行業(yè)向來(lái)是輕資產(chǎn)屬性，這意味著，收購(gòu)方買(mǎi)來(lái)的不是一個(gè)既定標(biāo)的，而是一個(gè)團(tuán)隊(duì)及其生產(chǎn)能力。這個(gè)團(tuán)隊(duì)的生產(chǎn)能力能不能利用好、整合好是一筆收并購(gòu)成功與否的關(guān)鍵點(diǎn)。

“大標(biāo)的確實(shí)具備較多的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但由于本身不是一張白紙，后續(xù)整合難度肯定更大。”謝建軍提到，“大吃大”以后，如果后期的整合能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)同，產(chǎn)能、研發(fā)及共享優(yōu)勢(shì)都能充分體現(xiàn)，那么雙方都能迎來(lái)一個(gè)持續(xù)共贏(yíng)的局面。

反之，一旦在整合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)過(guò)程中，收購(gòu)方給被收購(gòu)方賦能的能力不是非常突出，這筆收購(gòu)就很難發(fā)揮預(yù)期中的效力。

盡管頻頻遭遇拓展與整合的難題，但在收并購(gòu)市場(chǎng)上，仍然有越來(lái)越多的物業(yè)公司“前赴后繼”。一個(gè)更深層的原因在于，3年此起彼伏的IPO大潮行至中場(chǎng)，物業(yè)股賽道的入局者早已超過(guò)40位。

當(dāng)前，除了萬(wàn)科物業(yè)、龍湖物業(yè)等少數(shù)公司外，大型物業(yè)公司基本完成上市動(dòng)作，龍頭物企之間的排位賽交鋒愈發(fā)激烈。

“物業(yè)公司擺脫地產(chǎn)公司附屬品的意圖頗為強(qiáng)烈，通過(guò)外拓降低來(lái)自地產(chǎn)母公司的占比勢(shì)在必行；而疫情下的價(jià)值覺(jué)醒，正促使增值服務(wù)有了更大的可做空間，這些增值服務(wù)業(yè)務(wù)同樣需要規(guī)模效應(yīng)支撐�！睏铥惛嬖V經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，區(qū)別于以往單一的搶占“地盤(pán)”，新的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局下，收并購(gòu)成為一種快捷的加成方式。

物業(yè)行業(yè)的排位賽不單單如過(guò)去僅停留在規(guī)模層面的競(jìng)爭(zhēng)，更多的物業(yè)公司從具備較大市場(chǎng)與利潤(rùn)空間的增值服務(wù)層面入手，暗中角力。

“原本傳統(tǒng)物業(yè)管理模式正慢慢發(fā)生轉(zhuǎn)變，向其他業(yè)務(wù)板塊要效益是每家物業(yè)公司新的探索方向�！鄙鲜鱿愀凵鲜形飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人日常與不少物企高管都有過(guò)交流，他觀(guān)察到，在探索的進(jìn)程中，無(wú)論是碧桂園服務(wù)，還是其他體量龐大的企業(yè)都發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：相比電商領(lǐng)域單一大平臺(tái)，目前物企所擁有的客戶(hù)基數(shù)還是相對(duì)小且窄，不足以形成規(guī)模效應(yīng)。

“如何將客戶(hù)群做大，這是物業(yè)企業(yè)‘大吃大’的原動(dòng)力�！彼�說(shuō)。

收購(gòu)估值分化

一個(gè)月前，恒大物業(yè)以15億元對(duì)價(jià)收購(gòu)浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“亞太酒店物業(yè)”）100%股權(quán)。

亞太酒店物業(yè)的在管面積超過(guò)8000萬(wàn)平方米，擁有33個(gè)城市公共服務(wù)項(xiàng)目。從規(guī)模比對(duì)，亞太酒店物業(yè)、億達(dá)中國(guó)都略遜藍(lán)光嘉寶，但三者的差距并不是很大。

但從估值來(lái)觀(guān)察，以實(shí)際交易對(duì)價(jià)和2020年盈利粗略估算，恒大物業(yè)這筆收購(gòu)對(duì)應(yīng)的PE值約15倍。

碧桂園服務(wù)的交易總代價(jià)暫估值為48.5億元，對(duì)應(yīng)藍(lán)光嘉寶整體估值達(dá)90億港元，較消息公布日的收盤(pán)價(jià)約有30%的溢價(jià)，折算下來(lái)，收購(gòu)PE值大概是14倍。

而龍湖物業(yè)為收購(gòu)斥資12.73億元，對(duì)應(yīng)的PE約20.5倍。

估值分化折射到三宗收購(gòu)中�！艾F(xiàn)在一級(jí)市場(chǎng)（未上市物業(yè)標(biāo)的）的信息不透明，各家物企都是私下談判，價(jià)格、PE不太統(tǒng)一。所以，一級(jí)市場(chǎng)上的收并購(gòu)，標(biāo)的價(jià)格和估值相對(duì)更高�！鄙鲜龈酃缮鲜形锲笸锻刂袑痈嬖V經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)。

楊麗向經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)提供了一組數(shù)據(jù)——2015-2017年間，物業(yè)市場(chǎng)收并購(gòu)的PE均值普遍介于4-5倍；從2018年開(kāi)始，物業(yè)公司標(biāo)的估值一直往上提升。如今，無(wú)論上市與否，行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)的PE均值已經(jīng)達(dá)到14倍左右。

“但相對(duì)而言，二級(jí)市場(chǎng)（上市物企標(biāo)的）的估值更加透明，部分價(jià)格回調(diào)一定程度上也在影響著一級(jí)市場(chǎng)。”上述港股上市物企投拓表示，一旦一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格失去理性，那物業(yè)企業(yè)更傾向于從二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行收并購(gòu)。這兩個(gè)市場(chǎng)之間相互影響，整體來(lái)看，現(xiàn)在收并購(gòu)的估值正在逐步回歸理性。

三宗收購(gòu)中，碧桂園服務(wù)“吃下”藍(lán)光嘉寶被業(yè)內(nèi)普遍視為“相當(dāng)劃算”。多位物業(yè)人士的共識(shí)是，作為二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，藍(lán)光嘉寶本身是上市公司，又擁有龐大體量，價(jià)格與估值相對(duì)合理。

一位接近恒大物業(yè)的知情人士向經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)透露，收購(gòu)亞太酒店物業(yè)，恒大物業(yè)更多是被1月中旬下發(fā)的“軍令狀”趕鴨子上架�！霸S老板下達(dá)的壓力太大。實(shí)際上，恒大物業(yè)在盡調(diào)過(guò)程中就發(fā)現(xiàn)，亞太酒店物業(yè)這個(gè)標(biāo)的雖然規(guī)模有優(yōu)勢(shì)，但底子還是有點(diǎn)問(wèn)題。收購(gòu)之前，恒大物業(yè)管理層進(jìn)行內(nèi)部討論時(shí)出現(xiàn)分歧，最后董事長(zhǎng)直接拍板，先收了再說(shuō)�！�

該知情人士稱(chēng)，恒大物業(yè)完成收購(gòu)之后市場(chǎng)反響不錯(cuò)，但實(shí)際成效可能還需要一段時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

“收購(gòu)本身就是一種投資行為，花多少錢(qián)辦多少事，各家物業(yè)公司基于戰(zhàn)略布局迥異，考量也各不相同�！鄙鲜龈酃缮鲜形锲笸锻卣f(shuō)，物業(yè)公司在做收并購(gòu)時(shí)，很多時(shí)候會(huì)做通盤(pán)考慮，有的公司收并購(gòu)是為了拓展用戶(hù)數(shù)量，有的則是希望借助收購(gòu)進(jìn)入更多的區(qū)域占領(lǐng)更大市場(chǎng)。各家物企對(duì)標(biāo)的的評(píng)估指標(biāo)會(huì)隨著策略發(fā)生變化�！盃I(yíng)運(yùn)規(guī)模、盈利能力之類(lèi)的基礎(chǔ)指標(biāo)都很重要，但戰(zhàn)略性布局促使物企在評(píng)估過(guò)程中可能會(huì)犧牲掉部分基礎(chǔ)指標(biāo)�！�

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，楊麗為化名   來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)）