隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，業(yè)主自治意識(shí)的越來(lái)越強(qiáng)，物業(yè)管理公司最終要成為開(kāi)發(fā)商或業(yè)主合同方，為業(yè)主服務(wù)，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的服務(wù)性行業(yè)。而在開(kāi)發(fā)商或業(yè)主選擇物業(yè)管理公司時(shí)，往往采用委托、協(xié)議或招標(biāo)的形式。在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，服務(wù)質(zhì)量水平是一個(gè)重要因素，價(jià)格則是一個(gè)敏感的因素。在現(xiàn)行的物業(yè)管理模式中，物業(yè)管理公司通常采用兩種收費(fèi)方式，酬金式和包干式�，F(xiàn)就兩種服務(wù)收費(fèi)形式對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的影響進(jìn)行一下分析。 首先，讓我們對(duì)酬金式和包干式的基本要素做簡(jiǎn)單闡述：- 酬金式：
1、物業(yè)管理酬金將于服務(wù)開(kāi)始后從物業(yè)管理酬金帳戶中直 接扣除2、物業(yè)人員薪津或其他物業(yè)管理開(kāi)支由物業(yè)管理帳戶直接扣除3、如遇管理費(fèi)帳戶收入款項(xiàng)不足支付物業(yè)管理開(kāi)支的，則由發(fā)展商墊付最終由業(yè)主方支付差額；如帳戶有盈余，則保留在管理費(fèi)帳戶中，作為以后物業(yè)管理的開(kāi)支留存
包干式：
1、每月向開(kāi)發(fā)商收取定額的費(fèi)用2、如遇管理費(fèi)帳戶收入款項(xiàng)不足支付物業(yè)管理開(kāi)支的，則由物業(yè)管理公司自行支付差額；如帳戶有盈余，則作為物業(yè)管理公司的收益3、部分發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供物業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目供物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，所得用于彌補(bǔ)管理帳戶的不足部分 在實(shí)際物業(yè)管理中，兩種收費(fèi)形式存在的現(xiàn)狀及對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的影響歸結(jié)如下： （一） 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，包干式是一種有競(jìng)爭(zhēng)力的收費(fèi)方式，特別是針對(duì)檔次較低的或銷售情況較差的樓盤(pán)。 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)上，城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)由物價(jià)部門(mén)核定；其他高檔住宅物業(yè)及寫(xiě)字樓宇的管理費(fèi)，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府進(jìn)行監(jiān)控。對(duì)于檔次較低的或銷售情況較差的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商往往對(duì)物業(yè)管理開(kāi)銷及服務(wù)質(zhì)量保證方面沒(méi)有把握，包干式在收取固定的報(bào)酬情況下，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行自負(fù)盈虧，恰恰迎合了開(kāi)發(fā)商的需求。因此，包干式的物業(yè)管理報(bào)酬形式較容易在此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。而在檔次較高的或銷售情況較好的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主方在選擇物業(yè)管理公司的問(wèn)題上，往往將物業(yè)管理公司提供的服務(wù)的檔次和質(zhì)量以及管理公司在業(yè)界的聲譽(yù)放在第一位，在價(jià)格取向上更注重性價(jià)比。 按規(guī)定，如果管理費(fèi)不足于支付物業(yè)管理開(kāi)支，則開(kāi)發(fā)商需要負(fù)責(zé)墊付管理帳戶不足部分。而在低檔樓盤(pán)，往往存在管理費(fèi)拖欠情況。開(kāi)發(fā)商在業(yè)主拖欠管理費(fèi)并要為空置房屋支付管理費(fèi)的情況下，為保證自身利益，自然傾向于任用實(shí)行包干式的物業(yè)管理公司來(lái)管理物業(yè)。這樣一來(lái)實(shí)行包干式的物業(yè)管理公司獲得了物業(yè)管理權(quán)，開(kāi)發(fā)商也將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)移了出去。但是，在管理費(fèi)收繳不足的情況下，物業(yè)管理公司是如何用不足的管理費(fèi)來(lái)保證服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的呢？并且是在管理公司的利潤(rùn)及人員、辦公開(kāi)支全部包含在管理費(fèi)中的情況下。為達(dá)目的，物業(yè)公司只有用壓縮管理費(fèi)用支出，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持贏利。這樣，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象--業(yè)主的利益就受到了損害，而物業(yè)的保值、增值目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理質(zhì)量低下必然造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)不滿，從而拒絕交納服務(wù)費(fèi)，造成管理上的惡性循環(huán)。 （二） 物業(yè)公司一兼二職，往往導(dǎo)致服務(wù)水平下降。 部分發(fā)展商將物業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)交給物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，所得用于彌補(bǔ)由于管理費(fèi)低于實(shí)際開(kāi)支而出現(xiàn)的差額。這樣就使本來(lái)以服務(wù)為目的的物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)有了經(jīng)營(yíng)權(quán)。物業(yè)公司在有限的人員編制上，在提供物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)還要經(jīng)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目以獲利，那么管理公司的人力、物力必然要被分散，結(jié)果導(dǎo)致物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量水平的下降；同時(shí)，究竟物業(yè)管理公司所得是否能用于彌補(bǔ)管理費(fèi)開(kāi)支的不足部分，也不能保證。 （三） 酬金式收費(fèi)確保管理費(fèi)根據(jù)管理實(shí)際開(kāi)支水平調(diào)節(jié)。 管理費(fèi)的厘定，一般為由物業(yè)管理公司向發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)提交預(yù)算，在獲得發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后，請(qǐng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)后生效。每月向業(yè)主委員會(huì)提交財(cái)務(wù)報(bào)告，列明支出明細(xì)，每年在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)根據(jù)實(shí)際開(kāi)支情況與現(xiàn)行的管理費(fèi)水平進(jìn)行比較。如果實(shí)際開(kāi)支水平顯示現(xiàn)行的管理費(fèi)高于實(shí)際水平，則提請(qǐng)業(yè)主商議是否提高服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)并維持現(xiàn)行的管理費(fèi)水平或者維持現(xiàn)有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，降低管理費(fèi)水平；如果實(shí)際開(kāi)支水平顯示現(xiàn)行的管理費(fèi)低于實(shí)際水平，則相反。使用酬金式的公司，由于取得的酬金為固定金額，管理費(fèi)的高低與其經(jīng)濟(jì)利益并無(wú)直接聯(lián)系。因此，自然能本著最高程度地使業(yè)主受益的角度來(lái)服務(wù)業(yè)主，根據(jù)實(shí)際的開(kāi)支來(lái)調(diào)節(jié)管理費(fèi)水平。而包干式不同，如果管理費(fèi)不足開(kāi)支，則由物業(yè)管理公司制支付，其經(jīng)濟(jì)利益直接與管理費(fèi)水平高低相關(guān)，管理費(fèi)上調(diào)，則壓力減小，利潤(rùn)率增加；而管理費(fèi)高于實(shí)際開(kāi)支水平的話，多余部分作為物業(yè)公司的贏利部分。 （四） 各種收費(fèi)方式的推出，要建立在對(duì)預(yù)算費(fèi)用的準(zhǔn)確厘定上，酬金式更能做到準(zhǔn)確合理。 物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)性的行業(yè)，物業(yè)管理公司作為一個(gè)獨(dú)立于業(yè)主方的“管家”地位將日益明確。這種“管家”地位決定了管理公司在滿足業(yè)主控制管理成本的意愿的同時(shí)，為保證服務(wù)質(zhì)量，保持自身在業(yè)界的聲譽(yù)，理性地、準(zhǔn)確地進(jìn)行管理支出的預(yù)算。兩種收費(fèi)形式比較來(lái)說(shuō)，酬金式的收費(fèi)形式自身上契合物業(yè)管理公司作為“管家”的地位。酬金式的收費(fèi)內(nèi)容直接針對(duì)的是服務(wù)，酬金式的收費(fèi)企業(yè)因?yàn)榇嬖谳^小的贏利壓力，在進(jìn)行物業(yè)管理支出的預(yù)算厘定上，容易將自身置于“管家”的地位，從維護(hù)物業(yè)質(zhì)量的長(zhǎng)期打算考慮。而此種情況與業(yè)主發(fā)方的長(zhǎng)期利益統(tǒng)一。 （五） 探究酬金式的收費(fèi)制在國(guó)際上普遍通行的原因。 酬金式的推行從根本上講是約束了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司，使各方真正負(fù)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有責(zé)任墊付管理費(fèi)不足部分，并為空置房屋支付管理費(fèi)用；從物業(yè)管理公司的角度來(lái)說(shuō)，在按雙方協(xié)議收取固定量的酬金后，按照合同規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，產(chǎn)生的費(fèi)用必須向發(fā)展商或業(yè)主方提交明確的財(cái)務(wù)說(shuō)明。而在此情況下，再通過(guò)教育、立法或其他規(guī)定來(lái)約束業(yè)主，使業(yè)主負(fù)擔(dān)起業(yè)主方該承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。這樣，在運(yùn)營(yíng)模式上有利于物業(yè)管理行業(yè)健康的發(fā)展。在國(guó)內(nèi)提供物業(yè)管理的國(guó)際化公司如第一太平洋戴維斯、世邦魏理仕、怡高以及仲量聯(lián)行等都推行酬金式的收費(fèi)形式，相信是其通過(guò)多年對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)上運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有利的運(yùn)行制度。 綜上所述，物業(yè)管理收費(fèi)方式要以服務(wù)業(yè)主，保證業(yè)主利益，同時(shí)最大程度的實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的目的。這應(yīng)該成為衡量一種收費(fèi)形式是否有益于行業(yè)發(fā)展的條件。
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