導讀：

非經小區(qū)指的是屬于企業(yè)非經營性資產的小區(qū)，多為老舊職工住房小區(qū)，或者產權單位缺失，或者長年疏于管理。雙旗桿東里小區(qū)就是一個典型的非經老舊小區(qū)。《北京市物業(yè)管理條例》施行后，雙旗桿東里小區(qū)通過業(yè)主投票、業(yè)委會選聘，成功引進首開天岳恒物業(yè)公司正式進駐，成為本市非經小區(qū)中由業(yè)委會選聘物業(yè)“管家”的首例。

西城區(qū)德勝街道雙旗桿東里小區(qū)是建于上世紀70年代的老舊小區(qū)，建筑面積23257.8平方米，9棟多層住宅樓，共計407戶。作為非經營性資產類老舊小區(qū)，該小區(qū)多年來一直是自管狀態(tài)，沒有實施社會化服務。

第一步：成立業(yè)主委員會

首開天岳恒公司堅持黨建引領，發(fā)揮黨的政治優(yōu)勢和組織優(yōu)勢，讓示范引領貫穿于物業(yè)管理全過程。

作為雙旗桿東里的產權單位，積極主動對接街道，配合德勝街道、北廣社區(qū)就業(yè)主委員會成立事宜開展走訪調研、征求民意等工作。

經過幾個月的努力，北京市非經資產類老舊小區(qū)的第一個業(yè)委會成立。業(yè)委會目前成員共計5名，均為黨員。

第二步：制定物業(yè)費收取方案

為快速推動雙旗桿東里小區(qū)物業(yè)服務市場化進程，首開天岳恒公司主動配合德勝街道、北廣社區(qū)廣泛宣傳，采取座談會等方式與小區(qū)黨員代表、居民代表就小區(qū)停車難、院內秩序混亂、環(huán)境臟亂差等困擾居民三十多年的老大難問題，問需于民，廣泛征詢居民意見，為標準化、市場化物業(yè)服務奠定基礎。

為更好地滿足老舊小區(qū)居民需求，首開天岳恒公司結合雙旗桿東里小區(qū)特點，制定多套服務標準以及配套的費用標準。經測算，雙旗桿東里小區(qū)如實施市場化物業(yè)服務，全年物業(yè)費成本為96萬元，物業(yè)費標準約為3.4元/月/平方米，居民普遍反映這一標準過高。

首開天岳恒又充分挖掘小區(qū)資源，結合停車收費再次進行綜合測算，提出新的方案，即小區(qū)管理經費來源于三個方面：

1

首開天岳恒主動承擔小區(qū)公共區(qū)域維修、養(yǎng)護、人員工資等費用，全年約43萬元，單價1.65元/月/平方米，占小區(qū)全年物業(yè)費的45%。

2

小區(qū)停車位約107個，按照200元/月/輛收取，年度停車費收入約25萬元，約占全年物業(yè)費的25%。

3

居民按照1元/月/平方米繳納物業(yè)費，按年度向住戶收取物業(yè)費共計28萬元，約占全年物業(yè)費的30%。

街道辦事處和社區(qū)黨委、業(yè)委會基本認可這一方案。

第三步：投票選定物業(yè)服務方

為了依法依規(guī)促進雙旗桿東里小區(qū)物業(yè)服務市場化進程，依據《北京市物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定，在德勝街道和北廣社區(qū)的指導監(jiān)督下，由雙旗桿東里業(yè)委會組織全體居民投票，最終形成了建筑面積過半且居民人數過半的共同決議，選聘首開天岳恒為小區(qū)提供服務，居民繳納物業(yè)費按照1元/月/平方米，居民繳納停車費按照200元/月/輛。

第四步：居民愿意為服務買單

按照雙旗桿東里業(yè)主大會決議，首開天岳恒自2020年8月18日對雙旗桿東里小區(qū)實施標準化物業(yè)服務。進駐當天，便對小區(qū)開展了開荒式保潔服務，對小區(qū)內積存了幾十年的堆積物進行了清理，并將持續(xù)聚焦業(yè)主所需，做好公共設施維修養(yǎng)護、秩序維護、停車管理、衛(wèi)生保潔等日常工作。通過實施標準化服務，小區(qū)面貌煥然一新，居民對小區(qū)的物業(yè)服務表示滿意，不少居民有意愿及時繳納物業(yè)服務費。
案例解讀

西城區(qū)德勝街道雙旗桿東里作為一個典型的老舊小區(qū)，業(yè)主想要解決老舊小區(qū)自管困境，享受專業(yè)的物業(yè)服務，在小區(qū)日常生活中提升獲得感、滿足感以及安全感，為此成立了業(yè)委會，并與專業(yè)的物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同實施規(guī)范化物業(yè)管理。這一做法不僅解決了老百姓生活過程中對物業(yè)服務的需求，同時也減輕了屬地政府的負擔，探索形成了政府+首開天岳恒+業(yè)委會三方共同建設、共同治理問題、共同享受成果的首開模式，為老舊小區(qū)管理提供了可復制的路徑。

供稿部門：物業(yè)專班