都說，買房一陣子，物業(yè)一輩子。隨著樓市步入新存量時代，越來越多的房企開始意識到將開發(fā)的存量資源充分盤活可以產(chǎn)生巨大的發(fā)展空間，與此同時，第三方物業(yè)管理企業(yè)也展開了拓張的戰(zhàn)役。

現(xiàn)階段，正是物業(yè)管理企業(yè)對資金需求最大的時候，能夠上市更是大大小小物業(yè)管理企業(yè)的追求，上市除了可以促進企業(yè)融資更重要的是有利于提升企業(yè)品牌知名度并提高市場份額。

1、已上市物業(yè)管理企業(yè)概況

目前上市的物業(yè)管理企業(yè)中，在港股上市的有彩生活、中海物業(yè)等7家物業(yè)服務(wù)企業(yè);新三板掛牌的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是達(dá)到59家;而內(nèi)地A股“物業(yè)第一股”的桂冠被南都物業(yè)摘下后，A股也成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點沖擊的資本市場。目前正在積極準(zhǔn)備在香港、國內(nèi)外主板上市的物業(yè)公司有碧桂園物業(yè)、新大正物業(yè)、新城物業(yè)、長城物業(yè)、銀灣物業(yè)等。

隨著綜合實力的提高，龍頭企業(yè)和中等規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)的差距在逐漸拉大。從主營業(yè)務(wù)收入的規(guī)模來看，物業(yè)管理企業(yè)分為兩個檔次：主營業(yè)務(wù)收入超過10億元的港股上市公司作為第一梯隊，主營業(yè)務(wù)收入不超過10億元的公司作為第二梯隊。

第一梯隊的企業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)相當(dāng)完善，包括了基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)和其他增值業(yè)務(wù)。截至2017年6月底，作為最早于港股上市的彩生活，其在管項目建筑面積為8.49億平方米，具有高于行業(yè)平均水平的盈利能力。綠城服務(wù)在管面積緊隨其后，為2億平方米，其主營業(yè)務(wù)收入較為突出，盈利能力處于行業(yè)中上水平。中奧到家簽約管理面積約6330萬平方米，相較于行業(yè)平均水平盈利能力一般。

第二梯隊的物業(yè)管理公司在管面積與第一梯隊差距較大，然而大部分企業(yè)的毛利率水平顯著低于第一梯隊。例如新三板上市的開元物業(yè)以及主板上市的南都物業(yè)。

2、彩生活布局互聯(lián)網(wǎng)盈利見成效，2018年“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”新時代到來

彩生活(1778HK)--全國領(lǐng)先的居住社區(qū)平臺服務(wù)運營商。彩生活服務(wù)集團有限公司為花樣年集團旗下物業(yè)管理資產(chǎn)拆分、重組衍化而來，發(fā)展成為如今全國領(lǐng)先的居住社區(qū)平臺服務(wù)運營商，主要為社區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)和其它增值服務(wù)。

2015年之前，彩生活通過大量的兼并收購來擴張自己的在管面積來增加公司在高端住宅以及寫字樓上的管理比例，2016年實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將公司拓展管理面積的主要驅(qū)動力從大量收并購轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)管理輸出，即在第三方目標(biāo)物業(yè)管理公司中持股 5-20%，以分享50%增值服務(wù)板塊收益。這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不僅有效緩解現(xiàn)金支出的負(fù)擔(dān)，也促進了增值服務(wù)板塊的快速拓展。增值服務(wù)方面，前期培育的社區(qū)生態(tài)圈項目已經(jīng)有四個具備較強的變現(xiàn)能力(E能源、E停車、E租房、E理財)，三個孵化成功開始快速增長(E維修、E電梯、彩住宅)。自2016年公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，階段性的成果如下：

1、公司平臺服務(wù)面積實現(xiàn)快速擴張

2、彩之云APP注冊用戶不斷增加

3、交易額實現(xiàn)突破，平臺模式逐漸獲得市場驗證

4、維修、停車、租房、彩富人生等服務(wù)模塊走向成熟

3月19號彩生活發(fā)布2017年年報顯示，2017年度利潤較去年大幅增加，主要受益于彩之云平臺的快速發(fā)展以及小區(qū)生態(tài)圈業(yè)務(wù)的良好經(jīng)營業(yè)績，以及小區(qū)租賃和銷售及相關(guān)增值服務(wù)收入增長所伴隨的可觀利潤。

2017年增值服務(wù)項利潤為219.9百萬元(2016年為121.5百萬元)，占2017年利潤總額的42.9%，而2016年則占30.2%，隨著互聯(lián)網(wǎng)平臺的繼續(xù)滲透，增值業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的利潤將逐年提升并迎來爆發(fā)。

公司主營收來源于三個方面，分別是：物業(yè)管理服務(wù)收入、傭金及交易費、社區(qū)租賃銷售及其他服務(wù)。和2016年相比，2017年增值服務(wù)中來自網(wǎng)上的推廣服務(wù)及租賃信息系統(tǒng)軟件使用費這一項增長迅猛，增長率為85.34%。通過彩生活平臺服務(wù)的建筑面積達(dá)到9億平方米，隨著合作物業(yè)的增加，這項數(shù)據(jù)的增速會越來越明顯。

公司的上市在提高企業(yè)知名度的同時，也在品牌推廣及市場拓張上起到積極作用。2017年12月底數(shù)據(jù)顯示，彩生活簽約的住宅社區(qū)達(dá)到2384個，而2017年中彩生活新增管理面積大部分是通過投票方式獲得，這是彩生活品牌、服務(wù)質(zhì)量、市場擴張等核心競爭力的體現(xiàn)。

彩生活的優(yōu)勢：

1、推進智慧社區(qū)的建設(shè)，彩生活依托強大的客戶數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)云系統(tǒng)來組織有效的社區(qū)服務(wù)，進而實現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)訂單化，提升服務(wù)效率;

2、建立自動化、集中化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，在確保不同項目客戶體驗一致性的前提下根據(jù)不同的小區(qū)制定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，保證客戶滿意度;

3、小區(qū)服務(wù)線上平臺彩之云的建立，除了將線下繳費、維修、投訴等功能轉(zhuǎn)移到平臺上之外還增加了客戶經(jīng)理預(yù)約拜訪的功能，進一步確保線下的基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量。

2017年彩生活的互聯(lián)網(wǎng)平臺已經(jīng)給公司帶來巨大的收益，未來公司將繼續(xù)這方面的投入，而增值業(yè)務(wù)也將創(chuàng)造更大的價值�！盎ヂ�(lián)網(wǎng)+彩生活”已經(jīng)走在行業(yè)的前列，2018年將繼續(xù)領(lǐng)航。

3、A股“物業(yè)第一股”南都物業(yè)積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)

南都物業(yè)(603508)，A股物業(yè)管理行業(yè)第一股公司目前在行業(yè)內(nèi)處于第二梯隊，作為A股第一家上市的物業(yè)管理企業(yè)備受關(guān)注，上市一個月的時間公司股價突破43元，較發(fā)行價19.5元漲幅超過100%，目前市值達(dá)到29.6億元。上市給公司帶來充足的資金流量而且快速提升公司的知名度，在未來公司的擴張上有積極的影響。

南都物業(yè)成功上市

公司目前的主要服務(wù)按照業(yè)務(wù)類型分為物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)(清潔、家政、綠化、維修)。以下為2014--2017年南都物業(yè)的營收情況：

總體來看，南都物業(yè)的營業(yè)收入呈現(xiàn)穩(wěn)步的增長，年復(fù)合增長率超過20%。其中物業(yè)管理服務(wù)的收入占公司總收入的93%以上，該項目的毛利率為25%左右，而占比較小的增值服務(wù)項目的毛利率可以達(dá)到60%以上。在公司穩(wěn)步拓張的同時增值業(yè)務(wù)方向的成長性更高，未來可以為公司創(chuàng)造更多的收益。

由于地域性限制，公司的業(yè)務(wù)集中在浙江省，杭州市的業(yè)務(wù)量占到公司總業(yè)務(wù)量的50%以上，這部分業(yè)務(wù)與目前新三板上市的開元物業(yè)相重合，具有極強的競爭性。從南都物業(yè)的收入來看，住宅類小區(qū)的收入站到公司營業(yè)收入的50%以上，住宅的類型主要是多層住宅、小高層、高層以及別墅，而辦公類與商業(yè)綜合體的物業(yè)管理收入比例則比較低。物業(yè)服務(wù)企業(yè)毛利率對比如下圖：

從上表可以看到，彩生活作為物業(yè)管理企業(yè)的絕對龍頭目前的毛利率都明顯高于同行業(yè)平均水平，主要原因是彩生活的服務(wù)以薪酬金制為主，所以毛利率要遠(yuǎn)高于以包干制為主的的物業(yè)公司。

南都物業(yè)的優(yōu)勢在于單價與成本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主營業(yè)務(wù)毛利率變化較小目前公司正處于拓張轉(zhuǎn)型階段，凈利率的波動比較大，而整體的盈利能力略高于同行業(yè)平均水平。

與彩生活相比，南都物業(yè)的業(yè)務(wù)收入略顯薄弱，未來三年公司的戰(zhàn)略是積極開拓外部市場并且深入探索社區(qū)O2O渠道的建設(shè)，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺的建設(shè)介入多種第三方服務(wù)，在滿足業(yè)主需求的同時也可以提高增值業(yè)務(wù)的附加值。相信憑借A股“物業(yè)第一股”的稱號可以幫助南都物業(yè)更快的進行業(yè)務(wù)擴張。

4、總結(jié)

就像互聯(lián)網(wǎng)金融對于傳統(tǒng)金融，小米對于傳統(tǒng)手機行業(yè)的顛覆式創(chuàng)新一樣，傳統(tǒng)物業(yè)公司目前的經(jīng)營方式、服務(wù)水平已經(jīng)不能滿足公民意識日益增強的小區(qū)居民對于維護自身權(quán)益的要求。這種由傳統(tǒng)商業(yè)模式和行業(yè)管理體制造成的“窠臼”，對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說更像是一次千載難逢的機遇。

新型物業(yè)公司成長空間巨大，新型物業(yè)公司通過社區(qū)服務(wù)線上平臺，領(lǐng)里社交平臺、O2O生態(tài)服務(wù)鏈、智能家居管理等眾多連接點將與小區(qū)家庭建立最為密集的聯(lián)系，并通過服務(wù)積累信譽來開展社區(qū)金融服務(wù)�？梢栽O(shè)想的是，物業(yè)線上服務(wù)平臺可能成為各大互聯(lián)網(wǎng)金融入口針對社區(qū)金融產(chǎn)品的整合服務(wù)提供者，比如電商型流量入口余額寶、社交型流量入口理財通、個人財務(wù)管理型流量入口隨手記等。

在商業(yè)模式和資本的驅(qū)動下，未來的互聯(lián)網(wǎng)型物業(yè)公司存在很多種可能。走向集眾多寵愛于一身的平臺型高富帥行列有很大機率。

2017年12月22日，騰訊發(fā)布了智慧社區(qū)開放平臺“騰訊海納”，意在改造傳統(tǒng)物業(yè)。這個行業(yè)的痛點在于：

1、云計算基礎(chǔ)設(shè)施搭建的痛點

2、用戶粘性低，信息傳遞困難的痛點

3、場景服務(wù)智能化低的痛點

越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始建立互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺，而資本市場也開始向這些企業(yè)伸出橄欖枝，2017年萬科物業(yè)同博裕資本以及58集團達(dá)成戰(zhàn)略合作，加大增值業(yè)務(wù)方向的投入。拓張的核心在于客戶群體的數(shù)量，通過并購、聯(lián)盟、合作的形式擴大客戶群，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)為客戶提供服務(wù)增加客戶的粘性，關(guān)鍵因素在于客戶群的數(shù)量以及服務(wù)的質(zhì)量。以下為目前市場占有率前五十的物業(yè)公司的市值估測，未來物業(yè)管理企業(yè)的獨角獸也將從中誕生。

未來五年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拓展和競爭將更加激烈，是目前互聯(lián)網(wǎng)布局最完善的第一梯隊的彩生活等企業(yè)博得頭籌，還是積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的第二梯隊的物業(yè)管理公司后來居上，我們粗略估測中國物業(yè)管理行業(yè)未來會至少誕生出萬億級的獨角獸2-3家、千億級市值的物業(yè)公司5-7家、百億市值的物業(yè)公司20-30家。誰將成為行業(yè)中的“獨角獸”讓我們拭目以待。