北京程先生去年將小區(qū)物業(yè)公司起訴至法院，理由就是物業(yè)對(duì)小區(qū)違建未盡到管理職責(zé)。程先生的家位于樓房的頂層。2009年5月初，有小區(qū)業(yè)主在樓頂用槽鋼私自加蓋200余平方米的違章建筑。該違建導(dǎo)致程先生家的房屋主體墻出現(xiàn)裂縫，屋面防水層失效，造成屋面滲漏水。程先生認(rèn)為小區(qū)物業(yè)應(yīng)該保證自己房屋的正常使用，小區(qū)物業(yè)未盡到物業(yè)管理職責(zé)。
該案源于北京高檔別墅區(qū)九臺(tái)莊園，多名業(yè)主因拒交物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司訴至法院。被訴的業(yè)主稱，小區(qū)內(nèi)擴(kuò)建成風(fēng)，不少住戶私搭亂建大量房屋、游泳池、私家花園等，嚴(yán)重破壞了小區(qū)環(huán)境，雖然業(yè)主們多次反映，但物業(yè)公司不制止，對(duì)業(yè)主“圈地”行為疏于管理，侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利，故拒交物業(yè)費(fèi)以示抗拒。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告物業(yè)公司稱為業(yè)主提供了合格的物業(yè)服務(wù)，但是未能證實(shí)其已經(jīng)全面履行了自己的服務(wù)義務(wù)并得到大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，故其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。昌平法院一審判決多名業(yè)主少交物業(yè)費(fèi)，同時(shí)表示業(yè)主可以起訴物業(yè)公司管理不當(dāng)。
北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)秘書長、北京中勉律師事務(wù)所主任律師楊曉剛認(rèn)為，對(duì)于小區(qū)業(yè)主私搭亂建的行為，物業(yè)公司負(fù)有制止和報(bào)告的義務(wù)。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主搭蓋違建后，首先應(yīng)予以制止，其次要向城管、規(guī)劃等部門報(bào)告。
“北京市住建委曾頒布過相關(guān)文件，對(duì)物業(yè)公司報(bào)告的內(nèi)容都有規(guī)定�！睏盥蓭熣f，“物業(yè)公司向城管等部門報(bào)告后，拆除違建的工作應(yīng)由城管承擔(dān)。業(yè)主也有權(quán)向城管報(bào)告，城管受理后應(yīng)該及時(shí)予以處理，限期整改或責(zé)令拆除。”
楊曉剛律師認(rèn)為，對(duì)于小區(qū)內(nèi)的違建無法制止的，物業(yè)公司應(yīng)該去法院起訴搭蓋違建的業(yè)主，按照最高法頒布的關(guān)于審理物業(yè)糾紛的司法解釋，受到侵害的業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)公司，要求其履行責(zé)任或賠償損失。對(duì)實(shí)施侵害行為的業(yè)主，物業(yè)公司也有權(quán)起訴業(yè)主，要求恢復(fù)原狀等。 |
