物業(yè)管理其實(shí)就是一種“感覺(jué)”，而且這種“感覺(jué)”會(huì)對(duì)一個(gè)人的心理和行為，以及對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的升值和增值起著極其重要的作用。

有的業(yè)主因這種“感覺(jué)”的好，會(huì)把親朋好友都引薦到這個(gè)小區(qū)生活；但有的業(yè)主甚至因這種“感覺(jué)”的不好，賣(mài)掉房子，搬到物業(yè)管理好的小區(qū)生活。感覺(jué)的好與不好，一字之差，天壤之別。

如何把一個(gè)小區(qū)的物業(yè)“感覺(jué)”營(yíng)造的好，這里有很多內(nèi)涵的東西需要挖掘，如何實(shí)現(xiàn)？筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

俗話說(shuō)“人靠衣服，馬靠鞍”，這是說(shuō)的行頭的重要性，一如評(píng)價(jià)女人一般。一個(gè)女人可以長(zhǎng)的不漂亮，但氣質(zhì)要好；氣質(zhì)不好不要緊，但一定要有內(nèi)涵是一樣的道理。小區(qū)的門(mén)崗是業(yè)主和外來(lái)人員出入的第一關(guān)，門(mén)崗值班人員的一言一行，一舉一動(dòng)都在業(yè)主的眼睛里，一年三百六十五天幾乎天天都要和其擦肩而過(guò)。門(mén)崗人員的形象、氣質(zhì)、著裝、服務(wù)的態(tài)度、動(dòng)作及責(zé)任心、敬業(yè)精神都會(huì)呈現(xiàn)在業(yè)主的面前。試想一下，一個(gè)穿戴整齊，以軍人的標(biāo)準(zhǔn)立崗筆直地站在崗位上，對(duì)外來(lái)的人員仔細(xì)、嚴(yán)格的盤(pán)查、登記，且動(dòng)作規(guī)范，言語(yǔ)溫和，有禮有節(jié)，對(duì)業(yè)主或訪客問(wèn)詢的問(wèn)題積極回答，不煩不燥，你的感覺(jué)會(huì)是怎樣？再試想一下：一個(gè)不穿工裝，吊兒郎當(dāng)在崗位上，坐姿不雅，抽著煙，對(duì)外來(lái)的車(chē)輛、人員不管不問(wèn)，任憑人、車(chē)、物出入自如；對(duì)于你的問(wèn)題視而不見(jiàn)，我行我素這樣的門(mén)衛(wèi)，你又有怎樣的感覺(jué)。不用問(wèn)，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)給出了答案，這便是“感覺(jué)”的營(yíng)造。

為此筆者認(rèn)為，要想做好一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，門(mén)崗的形象是第一位的，必須設(shè)立好形象的定位。把招聘人員的標(biāo)準(zhǔn)、工作職責(zé)、范圍、流程及考核、獎(jiǎng)懲的機(jī)制健全到位，缺一不可，并嚴(yán)格實(shí)施。部隊(duì)的門(mén)衛(wèi)一年四季，無(wú)論酷暑嚴(yán)寒都紋絲不動(dòng)的站立在那里執(zhí)勤，這標(biāo)準(zhǔn)身影的背后就是嚴(yán)格的管理，也是威嚴(yán)的設(shè)立，更是“軍威”的營(yíng)造。筆者所參觀的包頭市濱河大廈，在門(mén)衛(wèi)的招聘上對(duì)身高、年齡有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，不符合入職條件的一律不錄用，這就保證了門(mén)崗值班人員的質(zhì)量，而現(xiàn)場(chǎng)值班人員各個(gè)方面給我們的“感覺(jué)”及印象就非常的好，也印證了“人的質(zhì)量決定著產(chǎn)品的質(zhì)量”這句話。包頭市某政府機(jī)關(guān)辦公樓的門(mén)衛(wèi)在對(duì)車(chē)輛的疏導(dǎo)和指揮上，采用的交警標(biāo)準(zhǔn)的指揮動(dòng)作，而且規(guī)定所有的車(chē)輛停放都要同一個(gè)方向，整齊、美觀，給我們的第一印象非常舒心，同時(shí)對(duì)這家物業(yè)管理充滿了好感和敬意。

一資深的物業(yè)人說(shuō)過(guò)：一個(gè)連門(mén)崗都管理不好的企業(yè)，是服務(wù)不好業(yè)主的；一屋不掃何以掃天下？！

話糙理不糙，一針見(jiàn)血指出了門(mén)崗在物業(yè)管理表象上的重要性。

一個(gè)項(xiàng)目面積的大小和現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)的營(yíng)造沒(méi)有太大的關(guān)系。小的項(xiàng)目更可以做出精品，大的項(xiàng)目也一樣營(yíng)造出感覺(jué)。這要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，在不同的地點(diǎn)設(shè)置不同的物品；不同的物品在什么樣的地點(diǎn)出現(xiàn)都要一一規(guī)劃好，設(shè)計(jì)好。如，小區(qū)的主干道要求沒(méi)有垃圾，要定好保潔員清潔的時(shí)間、頻次。綠化帶中不允許出現(xiàn)雜物、糞便；樹(shù)枝上不要有風(fēng)吹上的方便袋和其他的東西等；業(yè)主一樓的陽(yáng)臺(tái)下、散水坡上不要存放業(yè)主自己的物品（舊家具、包裝盒等）；各單元的防盜門(mén)要時(shí)刻關(guān)閉，不能讓其常開(kāi)。更不允許有私自開(kāi)墾綠地種植自家植物或者飼養(yǎng)家禽等現(xiàn)象發(fā)生；每一個(gè)室外的垃圾筒要規(guī)定好放置的位置，不能隨便移動(dòng)；主干道上不能隨意停放機(jī)動(dòng)車(chē)，引導(dǎo)業(yè)主停放在地下車(chē)庫(kù)或者自家車(chē)庫(kù)；非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛要規(guī)定好停放的位置；樓道內(nèi)消費(fèi)通道要暢通，不允許業(yè)主私家物品占用公共走道；非機(jī)動(dòng)車(chē)輛不允許放在樓內(nèi)；對(duì)于違章建筑更要及時(shí)果斷制止；

安裝室外防盜網(wǎng)，一定要統(tǒng)一樣式和材質(zhì)，最好引導(dǎo)業(yè)主安置室內(nèi)隱形防護(hù)網(wǎng)；衛(wèi)生間各類(lèi)清潔物品和工具要分類(lèi)放置;地下停車(chē)場(chǎng)停放的車(chē)輛都能按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（頭尾一致）擺放整齊；服務(wù)人員按照不同的專業(yè)統(tǒng)一著裝等等。

 很多人認(rèn)為這樣管理很難，為什么難？關(guān)鍵是缺少了監(jiān)督和檢查。這就要求在現(xiàn)場(chǎng)配備一定的現(xiàn)場(chǎng)巡邏人員進(jìn)行巡邏，如，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛亂停要及時(shí)糾正、引導(dǎo)；發(fā)現(xiàn)垃圾隨手撿起等；管理者也要由坐式管理變成走動(dòng)式管理，和現(xiàn)場(chǎng)巡邏人員一樣，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，讓一線員工、現(xiàn)場(chǎng)巡邏人員和管理者形成三方合力，定期檢查和不定時(shí)督查，環(huán)環(huán)相扣，不留死角，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題就解決一個(gè)問(wèn)題，長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，形成固化管理模式，就能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)范、整潔、有序，現(xiàn)場(chǎng)的“感覺(jué)”就能營(yíng)造出來(lái)。

如某小區(qū)，為了避免業(yè)主周末在小區(qū)私自晾曬被揉，影響觀瞻，專門(mén)開(kāi)辟了“涼被區(qū)域”，受到了業(yè)主歡迎，整合了小區(qū)環(huán)境。筆者在呼市參觀的一小區(qū)，為避免風(fēng)大室外垃圾桶被吹跑，統(tǒng)一規(guī)定垃圾桶的位置，并把每一個(gè)垃圾桶下挖30厘米，用水泥砌成一個(gè)與垃圾桶底座相同大小的凹洞，把垃圾桶放在槽里，一是起到了固定位置的作用，二是風(fēng)大也吹不倒，非常科學(xué)實(shí)用。

中國(guó)的語(yǔ)言文字從古至今都有深刻的內(nèi)涵，一個(gè)城市的建設(shè)少不了文化和語(yǔ)言的修飾；一部好的作品更少不了語(yǔ)言的包裝；一件產(chǎn)品更少不了內(nèi)涵廣告語(yǔ)的宣揚(yáng)。那么對(duì)于一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作, “VI”系統(tǒng)的運(yùn)用就在情理之中了。

如，在小區(qū)主門(mén)口的宣傳欄中一定要把公司的企業(yè)文化對(duì)整個(gè)小區(qū)的業(yè)主宣傳出去，讓其了解公司的文化。在綠化帶中要張貼“小區(qū)是我家，大家都來(lái)愛(ài)護(hù)她”、“綠草茵茵，請(qǐng)腳下留情”、“小草正在睡眠，請(qǐng)勿打擾”等標(biāo)語(yǔ)；在景觀水池或者健身器材旁邊要張貼“水深危險(xiǎn)，請(qǐng)勿涉足”、“愛(ài)惜器材，注意安全”等安全提示；在每個(gè)房屋的外立面要張貼“請(qǐng)勿高空拋物”，在主干道上要有“消防通道，請(qǐng)勿占用”的溫馨提示；在地下車(chē)庫(kù)要有“主干道禁止停車(chē)”的安全提示；消防設(shè)施上要有消火栓及滅火器的圖像實(shí)用步驟，以及“小心碰頭”“小心臺(tái)階”“您已進(jìn)入監(jiān)控區(qū)域，請(qǐng)規(guī)范您的行為”“請(qǐng)主動(dòng)出示證件”等標(biāo)語(yǔ)都要在指定的地點(diǎn)和位置上明示出來(lái)，讓這些溫馨的提示無(wú)時(shí)不刻出現(xiàn)在業(yè)主的視線內(nèi)，既感動(dòng)了業(yè)主，也教育了業(yè)主，關(guān)鍵是倡導(dǎo)的文化氛圍會(huì)給物業(yè)增色，也在不知不覺(jué)中彰顯了企業(yè)的文化，也規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

如，某辦公樓，為倡導(dǎo)業(yè)主步行走樓梯，在每一部電梯口都有“每天兩步，健康無(wú)限，步行到 XX層僅X分鐘”的友情提示；在衛(wèi)生間小便池的上方張貼“感謝您為下一位留下潔凈的環(huán)境”的標(biāo)語(yǔ)，遠(yuǎn)比“向前一小步，文明一大步”更有內(nèi)涵，更能讓客戶接受。

其次，每個(gè)部門(mén)的崗位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)備間各類(lèi)設(shè)備的名稱、編號(hào)、用途、責(zé)任人；地下停車(chē)場(chǎng)每部車(chē)輛的編號(hào)、車(chē)位號(hào)、車(chē)牌號(hào)；每位員工的工牌、工號(hào)；每一棵花卉的名稱、用途、產(chǎn)地及編號(hào)等等都要在規(guī)定的位置明示張貼出來(lái)。如果缺少了“VI”的使用，就像一部電影，就算有大腕的加入，因缺少好的劇情，也很難打動(dòng)觀眾。

以上三點(diǎn)，只是認(rèn)為營(yíng)造物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)“感覺(jué)”要做的表現(xiàn)工作，如果連表象工作都做不好，那么談物業(yè)管理的延伸服務(wù)就沒(méi)有太大的意義。只有先做好初步的感覺(jué)，才能更近一步涉及到物業(yè)管理深度的專業(yè)、流程、標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)節(jié)、員工的職業(yè)素養(yǎng)，職業(yè)化的思維、專業(yè)化的能力、親情化的服務(wù)等環(huán)節(jié)。但表象的感覺(jué)是基礎(chǔ)，是起點(diǎn)，但基礎(chǔ)和起點(diǎn)往往最重要，也最關(guān)鍵，做不好就會(huì)全盤(pán)皆輸，來(lái)不得半點(diǎn)輕視和馬虎。