眾所周知，小區(qū)的物業(yè)公司在向業(yè)主收取物業(yè)費的同時，不僅肩負著管理小區(qū)衛(wèi)生、維護小區(qū)治安等責任，而且對小區(qū)內的一些建筑物還負有維修的義務。
這里提到的“一些建筑”究竟指的是哪些建筑？對于這個問題，業(yè)主們普遍存在著一定的誤區(qū)，他們往往將“一些建筑”的范圍進行“擴大”，認為物業(yè)公司既然向業(yè)主收取物業(yè)費，就要對小區(qū)內的所有建筑物負有維修的義務。這個觀點顯然是錯誤的……
案件回放
某貿易公司購買了科技大廈的地下室作為廠房，三年后，該廠房的天花板開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。
貿易公司要求物業(yè)公司對此進行維修，物業(yè)公司進行幾次維修后未能根本的解決問題，經(jīng)鑒定，該漏水現(xiàn)象是由房屋自身存在的質量問題造成的。
此后，貿易公司再三要求物業(yè)公司對漏水進行維修但均被物業(yè)公司拒絕。為此，貿易公司要求減少支付物業(yè)費，物業(yè)公司不同意。
于是，貿易公司停止了支付物業(yè)費。
物業(yè)公司將貿易公司起訴至法院，要求其依照約定支付物業(yè)費。
法院經(jīng)審理查明，根據(jù)雙方簽訂的“物業(yè)管理服務合同”，物業(yè)公司僅對該建筑的公共部分負有維修義務。
貿易公司上層并非大廈的大堂之類的公用部分，而是屬于另外一家企業(yè)所有，即漏水部位并非大廈的公共部位，物業(yè)公司對該部位沒有維修義務。
因此，貿易公司應當按照合同約定的數(shù)額支付物業(yè)費。
最終，法院支持了物業(yè)公司的訴訟請求。
提 示
建筑物根據(jù)所有權的歸屬可以分為公共部位和專有部位。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部2004年印發(fā)《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》及住房和城鄉(xiāng)建設部、國家工商行政管理局1997年印發(fā)的《物業(yè)服務合同（示范文本）》的規(guī)定：“物業(yè)公司的維修義務是指對小區(qū)建筑物公共部位的維修�！�
共用部位：包括房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、樓蓋、屋頂傳達室及其他約定的公共部位�！�
此外，共用設施設備包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯。
而且，對相關附屬建筑物、構筑物同樣負有維修義務：包括小區(qū)道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。
業(yè)主所交納的物業(yè)費中，已經(jīng)包含了對物業(yè)公司履行這類小修義務的費用。對于小區(qū)建筑物的專有部分，即各業(yè)主享有私人所有權的部分，并沒有包括在物業(yè)公司的維修義務范圍內。
單個業(yè)主可以委托物業(yè)公司對自己所在的小區(qū)建筑物專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
也就是說，在沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司沒有義務對業(yè)主的房屋的自用部位、自用設施進行維修，如果物業(yè)公司應業(yè)主的要求進行了維修服務，有權要求業(yè)主支付相應的費用。
因此，如果物業(yè)公司沒有履行對公共部位、公共設施的維修義務，那么業(yè)主有權要求減少相應的物業(yè)費。
但是，在沒有約定物業(yè)公司對業(yè)主專有的房屋或設備進行維修的情況下，業(yè)主不能以物業(yè)公司未履行維修義務為由要求減、免物業(yè)費。 |
