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物業(yè)維保人數(shù)由工時確定的設(shè)計方法 |
作者：昭通弘彩物業(yè) 來源：本站 發(fā)表時間：2018/8/6 9:32:45
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物業(yè)維保人數(shù)由工時確定的設(shè)計方法
為了搞好物業(yè)管理項目日常維修保養(yǎng)管理工作，需首先根據(jù)其現(xiàn)有公用設(shè)施設(shè)備數(shù)量，各類公用設(shè)施設(shè)備日常檢查、保養(yǎng)工作內(nèi)容，依照平時所獲取的相關(guān)設(shè)施設(shè)備維保時間的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，按照設(shè)施設(shè)備故障規(guī)律及維修量，以及管理項目日常業(yè)主報修、工程監(jiān)管等事宜，秉持客觀公正立場，制定出該物業(yè)管理項目維修保養(yǎng)工時定額和人員數(shù)量。以下從日常工作內(nèi)容著手，根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定設(shè)備維護保養(yǎng)周期和每次維護時間，并累計每月物業(yè)管理項目設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)和維修所需要的總時間，以此為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)并結(jié)合其他因素所產(chǎn)生的時間，制定出物業(yè)管理項目所需維修保養(yǎng)人員數(shù)量。
一、編制物業(yè)管理項目各類公共設(shè)施設(shè)備日常檢查、保養(yǎng)工時定額表
管理項目各類設(shè)施設(shè)備日常檢查、保養(yǎng)工時定額表（表一）
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序號
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設(shè)備名稱/工作內(nèi)容
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數(shù)量
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檢查/保養(yǎng)周期
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時間/臺
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人數(shù)
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折合月、單人時間
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管理項目每月設(shè)施設(shè)備檢查、保養(yǎng)總計時間（按一人計）
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說明：
1、表中時間包含操作時間、輔助時間、準備終結(jié)時間。
2、表中折合為月、單人時間為計算管理項目需配維保人員數(shù)量的基礎(chǔ)參數(shù)。
二、編制物業(yè)管理項目公共設(shè)備維修、業(yè)主報修、工程監(jiān)管工時定額表
管理項目公共設(shè)備維修、業(yè)主報修、工程監(jiān)管工時定額表（表二）
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序號
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范圍
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維修內(nèi)容
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時間/次.人
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次/年
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“ 次/年”
區(qū)分標(biāo)準
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月、單人時間
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管理處每月公共設(shè)備維修、業(yè)主報修、工程監(jiān)管總計時間（按一人計）
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說明：
1、管理項目維修量較大的設(shè)施設(shè)備是：給水系統(tǒng)的明敷設(shè)水管爆裂、接頭漏水、閥門漏水和失效，排水系統(tǒng)明敷設(shè)管網(wǎng)堵塞、接頭漏水、管網(wǎng)斷裂；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)中的控制板；排污泵等設(shè)備旋轉(zhuǎn)軸承、道閘彈簧和門禁閉門器、動作頻繁的繼電器等疲勞易損件的更換；地下車庫局部滲、漏水的堵漏工程，車道、人行道的修補工程；地埋垃圾站添加液壓油；公共道路的隔離帶、公共區(qū)域小品等受損件維修。
2、“次/年”區(qū)分標(biāo)準：5萬平及以下建筑面積n次，10萬平建筑面積2n次，5萬平至10萬平建筑面積之間的次數(shù)按：{ [n次（5萬平及以下建筑面積）]＋線性法插入數(shù)據(jù)(如7.5萬平為：x =n/2) }，依此類推。
3、由于造成設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題和需要大中修的原因比較復(fù)雜：與產(chǎn)品本身質(zhì)量、施工安裝原因、維護保養(yǎng)情況有關(guān)，參數(shù)“次/年”先試行后修正。
三、制定管理項目維護保養(yǎng)、維修人員數(shù)量
首先需要建立幾個基本運算參數(shù)：⑴管理項目每月設(shè)施設(shè)備檢查、保養(yǎng)總計時間（表一），⑵管理項目每月公共設(shè)備維修、業(yè)主報修、工程監(jiān)管總計時間（表二）。⑶建筑面積超過10萬平米管理處按1人值夜班計算：每月需要加240（小時）。⑷建筑面積超過10萬平米管理項目維修主管需要用一半工作時間來處理維護、維修以外的事情，每月需要加80（小時）。
將上述分項⑴---⑷累加，得到各管理處日常維修工作按一人計算的總時間，按“每人每星期上班時間為40小時”規(guī)定，每人一個月上班時間170小時。至此，制定管理項目維護保養(yǎng)、維修人員數(shù)量的所有數(shù)據(jù)已建全，用⑴---⑷項累加數(shù)除170可以得到該管理處所需要維修人員的人數(shù)，當(dāng)答案為小數(shù)時用4舍5入辦法得到所需要人頭整數(shù)。
四、某物業(yè)管理項目實例
1、建立管理項目各類設(shè)施設(shè)備日常檢查、保養(yǎng)工時定額表
管理項目各類設(shè)施設(shè)備日常檢查、保養(yǎng)工時定額表（表三）
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序號
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設(shè)備名稱/工作內(nèi)容
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數(shù)量
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檢查/保養(yǎng)周期
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時間/臺
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人數(shù)
|
整合月、單人時間
|
|
1
|
專變房/巡視
|
1
|
8小時
|
30分鐘/機房
|
1
|
45h
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2
|
電梯/巡視
|
30
|
24小時
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10分鐘/臺梯
|
1
|
150h
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|
3
|
消防/實驗
|
3
|
半 月
|
20分鐘/臺泵
|
2
|
4 h
|
|
4
|
噴淋/實驗
|
3
|
半 月
|
20分鐘/臺泵
|
2
|
4 h
|
|
5
|
給水/查漏
|
18
|
每 周
|
10分鐘/水表
|
1
|
12 h
|
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6
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排水/查堵
|
36
|
每 月
|
10分鐘/泥井
|
1
|
6 h
|
|
7
|
機房/巡視
|
2
|
24小時
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15分鐘/機房
|
1
|
15h
|
|
8
|
建筑物場地/巡視
|
14
|
每 周
|
30分鐘/單元
|
1
|
28h
|
|
9
|
硬盤顯示器/保養(yǎng)
|
48
|
半 年
|
15分鐘/臺
|
1
|
2h
|
|
10
|
監(jiān)控探頭/保養(yǎng)
|
180
|
半 年
|
10分鐘/探頭
|
2
|
5h
|
|
11
|
消防主機柜/保養(yǎng)
|
1
|
半 年
|
3小時/臺
|
2
|
1h
|
|
12
|
溫、煙探頭/保養(yǎng)
|
960
|
一 年
|
15分鐘/探頭
|
2
|
40h
|
|
13
|
道閘/保養(yǎng)
|
2
|
半 年
|
3小時/臺
|
2
|
2h
|
|
14
|
門禁主機/保養(yǎng)
|
18
|
半 年
|
20分鐘/臺
|
1
|
1h
|
|
15
|
門禁樓層板/保養(yǎng)
|
900
|
一 年
|
10分鐘/個
|
1
|
13h
|
|
16
|
低壓配電柜/保養(yǎng)
|
2
|
半 年
|
24小時/套
|
2
|
16 h
|
|
17
|
末端配電柜/保養(yǎng)
|
72
|
半 年
|
15分鐘/個
|
2
|
3 h
|
|
18
|
給水控制柜/保養(yǎng)
|
3
|
半 年
|
1小時/柜
|
2
|
1h
|
|
19
|
排水控制柜/保養(yǎng)
|
24
|
半 年
|
15分鐘/柜
|
1
|
1h
|
|
20
|
集水井、泵/清理
|
24
|
半 年
|
1小時/井
|
2
|
8h
|
|
21
|
送排風(fēng)機柜/保養(yǎng)
|
35
|
半 年
|
15分鐘/柜
|
1
|
1 h
|
|
22
|
防火卷簾門/保養(yǎng)
|
10
|
半 年
|
2小時/門
|
2
|
6 h
|
|
23
|
給水閥桿/加油
|
60
|
一 年
|
15分鐘/閥門
|
1
|
2h
|
|
24
|
垃圾站/保養(yǎng)排水
|
1
|
每 月
|
3小時/站
|
2
|
6h
|
|
25
|
鋼管、桿/補漆
|
6000m
|
二 年
|
10分鐘/m
|
1
|
41h
|
|
26
|
室外防護欄/補漆
|
2000m2
|
二 年
|
15分鐘/m2
|
1
|
20h
|
|
27
|
垃圾站/補漆
|
12m2
|
半 年
|
30分鐘/m2
|
2
|
2h
|
|
28
|
公共照明燈/更換
|
60
|
每 月
|
10分鐘/個
|
2
|
20h
|
|
29
|
門禁鉸鏈/保養(yǎng)
|
126
|
半 年
|
20分鐘/臺
|
2
|
14 h
|
|
30
|
景觀設(shè)備/保養(yǎng)
|
3
|
一 年
|
8小時/處
|
2
|
1 h
|
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管理處每月設(shè)施設(shè)備檢查、保養(yǎng)總計時間（按一人計）
|
470h
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2、建立管理項目公共設(shè)備維修、業(yè)主報修、工程監(jiān)管工時定額表
管理項目公共設(shè)備維修、業(yè)主報修、工程監(jiān)管工時定額表（表四）
|
序號
|
范圍
|
維修內(nèi)容
|
時間/次.人
|
次/年
|
“ 次/年”
區(qū)分標(biāo)準
|
月、單人時間
|
|
1
|
公共設(shè)備
|
給水明管
|
6小時
|
18
|
每5萬平及以下6次
|
9h
|
|
2
|
公共設(shè)備
|
排水明管
|
6小時
|
18
|
每5萬平及以下6次
|
9h
|
|
3
|
公共設(shè)備
|
監(jiān)控系統(tǒng)
|
4小時
|
36
|
每5萬平及以下12次
|
12 h
|
|
4
|
公共設(shè)備
|
消防報警系統(tǒng)
|
4小時
|
18
|
每5萬平及以下6次
|
6 h
|
|
5
|
公共設(shè)備
|
門禁系統(tǒng)
|
4小時
|
36
|
每5萬平及以下12次
|
12 h
|
|
6
|
公共設(shè)備
|
道閘系統(tǒng)
|
4小時
|
18
|
每5萬平及以下6次
|
6h
|
|
7
|
公共設(shè)備
|
水泵軸承更換
|
8小時
|
18
|
每5萬平及以下6次
|
12h
|
|
8
|
公共設(shè)備
|
局部滲、漏水
|
8小時
|
6
|
每5萬平及以下2次
|
4 h
|
|
9
|
公共設(shè)備
|
車道、人行道
|
8小時
|
18
|
每5萬平及以下6次
|
12 h
|
|
10
|
公共設(shè)備
|
地埋垃圾站
|
6小時
|
6
|
每5萬平及以下2次
|
3 h
|
|
11
|
公共設(shè)備
|
公共道路
|
4小時
|
18
|
每5萬平及以下6次
|
6h
|
|
12
|
公共設(shè)備
|
公共區(qū)域
|
4小時
|
18
|
每5萬平及以下6次
|
6h
|
|
13
|
公共設(shè)備
|
易損件的更換
|
4小時
|
72
|
每5萬平及以下24次
|
24 h
|
|
14
|
業(yè)主報修
|
照明燈具
|
2小時
|
72
|
每5萬平及以下24次
|
12 h
|
|
15
|
業(yè)主報修
|
給水管
|
6小時
|
72
|
每5萬平及以下24次
|
36h
|
|
16
|
業(yè)主報修
|
排水管
|
6小時
|
72
|
每5萬平及以下24次
|
36 h
|
|
17
|
業(yè)主報修
|
門、窗
|
6小時
|
36
|
每5萬平及以下12次
|
12 h
|
|
18
|
業(yè)主報修
|
雜項
|
6小時
|
36
|
每5萬平及以下12次
|
12 h
|
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19
|
工程監(jiān)理
|
業(yè)主裝修監(jiān)管
|
8小時
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144
|
每5萬平及以下48次
|
96 h
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26
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工程監(jiān)理
|
公共設(shè)備接管
|
8小時
|
6
|
每5萬平及以下2次
|
4 h
|
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27
|
工程監(jiān)理
|
大修工程監(jiān)管
|
8小時
|
6
|
每5萬平及以下2次
|
4 h
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管理處每月公共設(shè)備維修、業(yè)主報修、工程監(jiān)管總計時間（按一人計）
|
333h
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3、制定管理項目維護保養(yǎng)、維修人員數(shù)量
⑴管理項目每月設(shè)施設(shè)備檢查、保養(yǎng)總計時間470（小時）。⑵管理項目每月公共設(shè)備維修、業(yè)主報修、工程監(jiān)管總計時間333（小時）。⑶建筑面積超過10萬平米管理處按1人值夜班計算：每月需要加240（小時）。⑷維修主管需要用一半工作時間來處理維護、維修以外的事情，每月需要加80（小時）。
將上述分項⑴---⑷累加得到各管理處日常維修工作按一人計算的總時間1123（小時），按“每人每星期上班時間為40小時”規(guī)定，每人一個月上班時間170小時。用⑴---⑷項累加數(shù)1123除170可以得到該管理處所需要維修人員的人頭整數(shù)6(人)。
五、結(jié)語
需要說明的是，表格一中“檢查/保養(yǎng)周期”、“時間/臺”，表格二中“時間/次.人”、“次/年”這些經(jīng)驗數(shù)據(jù)的確定，因為數(shù)據(jù)與產(chǎn)品本身質(zhì)量、施工安裝原因、維護保養(yǎng)人員水平有關(guān)，需要根據(jù)實際摸索與總結(jié)，才能使這些數(shù)據(jù)接近于實際和有可操作性，物業(yè)管理項目維保人數(shù)的確定，在沒有找到更加科學(xué)、合理方法之前，本文所述方法不妨一試。
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