物業(yè)服務(wù)可分為兩種，被動(dòng)服務(wù)和主動(dòng)服務(wù)。被動(dòng)服務(wù)即報(bào)修式，有報(bào)即修，隨報(bào)隨修，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的應(yīng)急式服務(wù)方式。這種報(bào)修式服務(wù)方式應(yīng)時(shí)應(yīng)用，公示電話(huà)、服務(wù)指南，二十四小時(shí)接聽(tīng)報(bào)修。不可否認(rèn)，應(yīng)急服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中一個(gè)不可缺少的組成部分和必要手段，但如果只提供被動(dòng)式應(yīng)急服務(wù)是不夠的，它會(huì)使物業(yè)服務(wù)存在缺陷和盲區(qū)，它不能預(yù)防一些突發(fā)問(wèn)題和不可預(yù)見(jiàn)的事故。管線(xiàn)堵塞漏水、對(duì)講防盜門(mén)失靈等終究不會(huì)致人傷害、造成惡果，但如果是井蓋塌陷破裂、墻皮脫落、冰掛砸人等就會(huì)發(fā)生意外。

遼寧省鳳城市明光物業(yè)服務(wù)有限公司今年1月1日新接手鳳城市一個(gè)40萬(wàn)平方米、5,000住戶(hù)、23,000口人的大型河畔小區(qū)，外觀整體很好，環(huán)境優(yōu)美、輕松舒適、錯(cuò)落有致，華麗外表令人驚嘆，令能入住此地的業(yè)主感到自豪和榮幸。但漂亮外表掩蓋下的設(shè)計(jì)缺陷和局部施工質(zhì)量問(wèn)題卻令諸多業(yè)主有些懊惱，給日常生活也帶來(lái)很多不便。消防、報(bào)警、對(duì)講可視裝置失靈、房屋漏水、墻體發(fā)霉、下水堵塞、道路窨井分布暴露過(guò)多等問(wèn)題盡顯出來(lái)。該小區(qū)前期物管因資質(zhì)有限，又因物業(yè)在保修期內(nèi)，有問(wèn)題就一報(bào)開(kāi)發(fā)商應(yīng)付了事，積累遺留了許多問(wèn)題，使業(yè)主對(duì)物管產(chǎn)生了不信任。明光物業(yè)接手后，一是組織專(zhuān)業(yè)人員對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行勘察檢驗(yàn)摸底，二是逐戶(hù)發(fā)出通知，讓五千住戶(hù)自行申報(bào)，設(shè)專(zhuān)人接待，用半月時(shí)間統(tǒng)計(jì)掌握了全部數(shù)據(jù)和隱患，及時(shí)制定維修和改造方案并組織實(shí)施，排除了潛在的故障隱患，避免接管后陷入“被動(dòng)報(bào)修”的狀態(tài)。主動(dòng)服務(wù)就是服務(wù)在先，把可知不可知、可預(yù)見(jiàn)不可預(yù)見(jiàn)的物業(yè)隱患檢測(cè)在先。物管的靈魂是務(wù)實(shí)，進(jìn)行經(jīng)常性的檢測(cè)和維護(hù)可以發(fā)現(xiàn)并預(yù)防很多故障隱患，使其保持常態(tài)。對(duì)于運(yùn)行使用中的樓宇建筑、水暖管線(xiàn)、電氣設(shè)施設(shè)備等建立定期檢查維護(hù)機(jī)制，根據(jù)新舊程度作出定期和階段性保養(yǎng)維護(hù)計(jì)劃，可減少報(bào)修率減少事故隱患。如遼寧鳳城陽(yáng)光小區(qū)，2007年明光物業(yè)接管當(dāng)年該小區(qū)各類(lèi)報(bào)修達(dá)300余件，涉賠問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。2008年明光物業(yè)對(duì)該小區(qū)進(jìn)行主動(dòng)維護(hù)改造，投入資金20萬(wàn)元，雖比同年維修成本略高但所帶來(lái)的效益卻顯而易見(jiàn)，2009年至2011年每年各類(lèi)報(bào)修不到40件，報(bào)修率下降80%，災(zāi)害事故為零。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的一些基本構(gòu)成，在材料使用、建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等都存在很多差異和變數(shù)，在圖紙和理論上可能都是可行的，但如果使用質(zhì)差的磚、水泥或風(fēng)吹雨淋水蝕，就會(huì)發(fā)生變化，裂縫、脫皮、直至脫落。各種管線(xiàn)的材質(zhì)、安裝工藝，電梯的使用頻率等等都有很多不確定因素和變數(shù)，只有通過(guò)經(jīng)常性檢測(cè)才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，通過(guò)定期保養(yǎng)維護(hù)控制故障延其壽命。特別在土建方面對(duì)一些要害部位如墻體、樓蓋邊緣、瓷磚、雕檐等建筑細(xì)節(jié)要作為經(jīng)常關(guān)注檢測(cè)維護(hù)的重點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)的很多窨井，因施工質(zhì)量和汽車(chē)重力碾壓，都會(huì)發(fā)生變化，破裂塌陷，如不進(jìn)行經(jīng)常檢查，窨井就會(huì)變陷阱。本文節(jié)選于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2011年第4期，本文有刪減！