一、物業(yè)成本的構(gòu)成

（一）人力成本

人力成本占總成本7X%以上，單位人力成本占收費(fèi)面積1元/平方米以上，人工費(fèi)用是物業(yè)成功中的大項(xiàng)。

（二）物資成本

房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和秩序，品牌維護(hù)，日常辦公消耗等。

（三）能耗成本

園區(qū)機(jī)器設(shè)備和照明公共設(shè)施用電，綠化、清潔、園區(qū)景觀用水等方面。

目前現(xiàn)在線損多半難以核算，核算不準(zhǔn)情況，存在企業(yè)與供電系統(tǒng)電量和電費(fèi)差異倒擠園區(qū)成本，無法準(zhǔn)確核算實(shí)際成本。

追溯問題：

一是計(jì)量有錯(cuò)誤或有誤差，如電表老化就可能存在較大誤差，且誤差大多是電表走慢，對(duì)于由管理處代收代付的住戶或商家的電表，若出現(xiàn)這個(gè)問題，就要及時(shí)與使用方協(xié)商更換電表，否則吃虧的是管理處。

二是可能存在偷電現(xiàn)象或埋設(shè)在地下的給水管道出現(xiàn)漏水。

三是抄表數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，人員抄表度數(shù)錯(cuò)誤，導(dǎo)致代收代付本月數(shù)據(jù)或大或小，代收費(fèi)用不準(zhǔn)，從而使園區(qū)成本核算不準(zhǔn)確。

二、物業(yè)成本的構(gòu)成回顧

（一）人力資源管理

1、物業(yè)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，高年齡，低學(xué)歷依然在物業(yè)人員中占有很大的比例。我們到底是需要年齡大，文化程度低，但技術(shù)熟練的員工？還是需要年紀(jì)輕，文化程度高的員工？占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資。提高員工工作效率是控制成本的關(guān)鍵。

2、專業(yè)、規(guī)范的操作流程培訓(xùn)。

3、合理、科學(xué)定員分配，落實(shí)定編定崗。

4、分工不分家團(tuán)隊(duì)合作，可以實(shí)行一人多崗，一專多能、一人多用。

5、技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機(jī)械運(yùn)作代替人工服務(wù)。

6、增加物業(yè)管理的科技含量，增設(shè)智能化管理設(shè)施，減員增效。

7、人性化督導(dǎo)，調(diào)動(dòng)員工積極主動(dòng)性，發(fā)揮人的潛力。

8、減少人員流動(dòng)率。

（二）物資采購管理

1、物資采購是進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的物資基礎(chǔ)，它直接決定物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量和美譽(yù)度。

2、合理確定最佳采購數(shù)量、價(jià)格、地點(diǎn)、減少無形浪費(fèi)。

3、降低購買價(jià)格，建立供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò)，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

4、保證進(jìn)貨品質(zhì)，延長物品的使用壽命。

5、驗(yàn)收物資第一時(shí)間通知用物資部門主管組織驗(yàn)收，嚴(yán)格按照產(chǎn)品質(zhì)量、協(xié)議價(jià)格驗(yàn)收。

6、區(qū)域選定供應(yīng)商，后備供應(yīng)商，考慮分區(qū)就近送貨，降低運(yùn)輸成本、驗(yàn)收成本。

7、實(shí)行優(yōu)質(zhì)采購，批量進(jìn)貨，集中采購，以確保物料成本有效控制。

8、招標(biāo)競(jìng)價(jià)，通過競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)，降低采購成本，開放信息透明的市場(chǎng)下獲得更低的采購價(jià)格。

（三）物品使用控制

1、一次性物品都要按照標(biāo)準(zhǔn)用量進(jìn)行發(fā)放，減少隱形成本浪費(fèi)，如紙杯、垃圾袋等。

2、合理配置一次性物品，按實(shí)際用量進(jìn)行發(fā)放，月底分析消耗量。

3、建立以舊換新制度，一對(duì)一進(jìn)行交換。

4、建立回收再利用制度，報(bào)廢物資合理整合，重復(fù)利用。

5、專人負(fù)責(zé)制度，按需發(fā)放領(lǐng)用，周盤月結(jié)。

6、實(shí)現(xiàn)零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風(fēng)險(xiǎn)。

（四）設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)

1、物業(yè)公司設(shè)備不但種類多，數(shù)量大，范圍廣，使用頻率高。

2、堅(jiān)持以防為主的原則，維修做到前頭，防患于未然.。

3、加強(qiáng)日常的保養(yǎng)和定期檢修

3、做到小壞小修，隨壞隨修。

4、維修人員業(yè)務(wù)能力提升，專業(yè)性提高。

（五）能源管理（減少不必要能源浪費(fèi)）

1、加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的維修檢查，防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況發(fā)生。

2、采用高效能泵體和先進(jìn)變頻設(shè)備，led照明設(shè)施，引進(jìn)新技術(shù)，達(dá)到節(jié)約能耗。

3、培訓(xùn)員工節(jié)約意識(shí)，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，建立企業(yè)職工節(jié)約意識(shí)。

4、提高電能計(jì)量正確性和電費(fèi)核算的準(zhǔn)確性。

園區(qū)用電，按電表抄表，以抄表記錄單為基礎(chǔ)，分級(jí)管理。

園區(qū)設(shè)備、照明等分表核算，對(duì)比上月差異，特殊原因標(biāo)注，做好等級(jí)細(xì)分，核算出損耗率，損耗率核算準(zhǔn)確性，將決定水、電管理水平。

5、建立獎(jiǎng)懲措施。

三、控制中的注意事項(xiàng)

1、控制成本影響服務(wù)質(zhì)量。

2、減少物品投放量。

3、只追求價(jià)格，降低產(chǎn)品質(zhì)。

4、減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)品質(zhì)。

5、控制成本，把設(shè)備設(shè)施提前報(bào)廢，不能達(dá)到預(yù)期使用壽命。

（1）制定設(shè)備維修和保養(yǎng)計(jì)劃；

（2）項(xiàng)目與工程部良好配合使計(jì)劃得以落實(shí)；

（3）杜絕提前報(bào)損，造成更大浪費(fèi)；

（4）避免設(shè)備老化、低值易耗品陳舊。

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