近日
小編采訪了審理停車費(fèi)糾紛案件經(jīng)驗(yàn)豐富的法官請他們來談?wù)?/strong>物業(yè)收取停車費(fèi)到底合不合法？收取停車費(fèi)的依據(jù)是什么？誰來制定停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？
小編：
自購車位，業(yè)主是想停什么車都可以嗎？
浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院法官
王懿：
首先要看小區(qū)物業(yè)收取停車費(fèi)的性質(zhì)是什么。從買了車位不需要收取登記車輛的停車費(fèi)的角度來盾，業(yè)主所享受的權(quán)利應(yīng)該是對車位的使用權(quán)，業(yè)主對車位享有占有的支配權(quán)力，那么業(yè)主將未登記的車輛停放在自己的車位上，也是不應(yīng)該收取費(fèi)用的。
這種使用權(quán)的本身是業(yè)主的權(quán)利，不應(yīng)將上述使用權(quán)與特定車輛進(jìn)行掛鉤。如果物業(yè)認(rèn)為是對未登記車輛進(jìn)入小區(qū)的一種臨時(shí)管理，那么物業(yè)進(jìn)行收費(fèi)，就應(yīng)該形成臨時(shí)管理相對應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
小編：
這種臨時(shí)管理關(guān)系中，業(yè)主享有哪些權(quán)利？物業(yè)的職責(zé)又是什么？
浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院法官
陳維清：
業(yè)主自購車位應(yīng)享有就自購的車位上自主停放其所有或使用車輛的權(quán)利，物業(yè)提供該車位上的車輛保管服務(wù)。
根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理權(quán)來自于全體業(yè)主的授權(quán)。因此，如業(yè)主與物業(yè)公司之間有合同，并且合同中有約定，就應(yīng)該按照合同約定執(zhí)行；如果雙方?jīng)]有合同約定，而現(xiàn)行法律中又沒有該強(qiáng)制性規(guī)定，物業(yè)公司單方面規(guī)定業(yè)主登記車輛數(shù)、未經(jīng)登記的車輛不能停放或停放需收費(fèi)等對業(yè)主作出限制，不符合法律規(guī)定，有侵犯業(yè)主權(quán)利之嫌。
小編：
停車費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)該由誰來制定？
四川省南充市中級人民法院
民二庭庭長劉遠(yuǎn)：
根據(jù)2014年《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》的規(guī)定，現(xiàn)已開放住宅小區(qū)停車價(jià)格。此前，住宅小區(qū)的停車費(fèi)一般都有政府指導(dǎo)價(jià)。
有業(yè)主認(rèn)為停車費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該找物價(jià)局，但物價(jià)局或許答復(fù)你，住宅小區(qū)停車費(fèi)已屬于價(jià)格放開范圍了，所以不再受理。還有業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該找房管局，房管局一般答復(fù)你，這屬于經(jīng)營定價(jià)行為，請找物價(jià)局�；蛟S有業(yè)主會找到交通局，管停車的委辦會告訴你，小區(qū)停車的問題不在經(jīng)辦范圍。
如果是小區(qū)的公共停車設(shè)施，收入屬于業(yè)主共有，定價(jià)應(yīng)該由業(yè)主委員會決定，當(dāng)然需要有物業(yè)管理公司愿意提供管理服務(wù)。如果是小區(qū)里開發(fā)商自留的停車物業(yè)，停車收入屬于開發(fā)商的，但是停車服務(wù)定價(jià)也要業(yè)主委員會與開發(fā)商協(xié)商。
提到物權(quán)法，小編有必要給大家普法一下。
我國物權(quán)法第七十四條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
劉遠(yuǎn)庭長向小編解釋，小區(qū)停車費(fèi)的性質(zhì)，一種是土地使用費(fèi)，一種是管理費(fèi)。兩種費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)與收費(fèi)主體是不同的。
如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個(gè)停車場以車位形式出售或贈送給業(yè)主，則各個(gè)車位屬于購買或接受贈與的業(yè)主所有。因車位屬業(yè)主所有，物業(yè)無權(quán)收取土地使用費(fèi)性質(zhì)的停車費(fèi)。但物業(yè)對車位等進(jìn)行了維護(hù)管理，故不少小區(qū)針對車位單獨(dú)收取了物管費(fèi)。
如果建設(shè)單位將停車場的車位出租給業(yè)主，則停車場的所有權(quán)歸建設(shè)單位享有，而使用權(quán)歸承租車位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費(fèi)用是車位的使用費(fèi)，該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。
物業(yè)公司經(jīng)過建設(shè)單位的授權(quán)之后是可以代替建設(shè)單位向業(yè)主收取停車費(fèi)的，但此時(shí)的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不是由物業(yè)決定，由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。也可以說物業(yè)此時(shí)是沒有權(quán)利要求收取小區(qū)停車費(fèi)
如果建設(shè)單位在出售房屋時(shí)，將停車場的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟矫總�(gè)業(yè)主，即業(yè)主所付的房價(jià)中實(shí)際包含了停車場的分?jǐn)傎M(fèi)用，則停車場的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。
也許你又會問了，如果親朋好友來串門兒，在小區(qū)內(nèi)臨時(shí)停車，該如何收費(fèi)？ 小編皺了皺眉~親友來訪該按什么標(biāo)準(zhǔn)收取目前尚未有明確的標(biāo)準(zhǔn)，如果嚴(yán)格按照外來車輛停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收取的話，肯定會有業(yè)主提出反對，但物業(yè)公司對外來車輛的管理過于放松，也會增加小區(qū)內(nèi)的安全隱患，這需要物業(yè)公司作出相對人性化的規(guī)定。
來源：人民法院新聞媒體總社
責(zé)編：闞子薇
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