大熱天談談行業(yè)熱詞 小編看到聽到最多的詞是......雙過半/雙三分之二有木有同感↓↓↓ 小區(qū)綠地改停車位需雙過半以上業(yè)主同意，依據(jù)呢？王二在同一小區(qū)有兩套房+一產(chǎn)權車庫，投票時有一票兩票還是三票？選聘物業(yè)企業(yè)為什么是N選2，再2選1，不直接N選1？
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哪些事項要雙過半或雙三分之二
《物權法》規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（雙過半以上業(yè)主同意）
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（雙過半以上業(yè)主同意）
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（雙過半以上業(yè)主同意）
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（雙過半以上業(yè)主同意）
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（雙三分之二以上業(yè)主同意）
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（雙三分之二以上業(yè)主同意）
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（雙過半以上業(yè)主同意）
那么，第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”包括哪些呢？
《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規(guī)定：
改變共有部分的用途（雙過半以上業(yè)主同意，如小區(qū)綠地改成停車位）
利用共有部分從事經(jīng)營性活動（雙過半以上業(yè)主同意）
處分共有部分（雙過半以上業(yè)主同意）
業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項（雙過半以上業(yè)主同意），應當認定為有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
雙三分之二以上業(yè)主同意指，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
雙過半以上業(yè)主同意指，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
因為選聘物業(yè)服務企業(yè)需要雙過半以上業(yè)主同意，在N家候選物業(yè)公司中，票數(shù)分散，一家物業(yè)公司難于獲得雙過半票數(shù)，所以，實際操作中是N選2，再2選1。
專有部分面積不是套內建筑面積
那么，上面紅色字體專有部分面積如何理解呢？
《解釋》規(guī)定，業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定：
1、業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
2、總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
專有部分面積（產(chǎn)權證記載面積）＝套內建筑面積＋公共分攤建筑面積投票時的建筑物總面積=專有部分面積之和小區(qū)初始登記面積=專有部分面積之和+不能頒發(fā)權屬證書的建筑物面積套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積專有部分面積不是套內建筑面積，而是套內建筑面積＋公共分攤建筑面積，小編看到對專有部分面積理解錯誤，打官司！�。�公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權歸整棟樓購房人共有。
公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
值得注意的有：
01
專有部分面積不是套內建筑面積，而是套內建筑面積＋公共分攤建筑面積，物業(yè)管理圈小編看到對專有部分面積理解錯誤，打官司�。�！分攤部分面積為業(yè)主專有權行使必不可少的部分，屬于專有部分面積。
02
開發(fā)商提供的小區(qū)初始登記面積不能作為投票時的建筑物總面積，因為初始登記面積中包含了不能頒發(fā)權屬證書的建筑物面積，如物業(yè)管理用房、配電房。
例如：某小區(qū)開發(fā)商提供的初始登記面積為12萬平方米，物業(yè)管理用房、配電房等不能領取產(chǎn)權證的建筑物面積0.5萬平方米，在計算雙三分之二或雙二分之一時，總面積為11.5萬平方米。李四在同一小區(qū)，有兩套房，面積分別為100平方和140平方，在計算雙三分之二或雙二分之一時，只有一票，面積按240平方計算。
業(yè)主的范圍
基于商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法所稱的業(yè)主。
付清了全部房款，房管局辦理產(chǎn)權的窗口已經(jīng)收件，資料齊全，購房網(wǎng)簽手續(xù)在正常進行的房屋買受人，也是業(yè)主，即能夠提供合法的付款憑證和辦理產(chǎn)權的收件憑證。此時，該購房者具有小區(qū)事項投票權和業(yè)主委員會成員的被選舉權。
有意思的是，有投票權利沒有交費義務的業(yè)主在特定時段是存在的。該購房者在合法占有建筑物專有部分，至依法辦理所有權登記這段時間內，享有業(yè)主的權利，但不承擔交物業(yè)費的義務，因為此時產(chǎn)權證上的名字沒有變更，法律上的交物業(yè)費義務人是買房業(yè)主。
產(chǎn)權車庫計投票權
《解釋》規(guī)定，建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為《物權法》所稱的專有部分：
01
具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；
02
具有利用上的獨立性，可以排他使用；
03
能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。
物業(yè)服務收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算，符合上述條件的車位，能辦產(chǎn)權證，要交物業(yè)服務費。業(yè)主投票時，車位面積計入該產(chǎn)權人的專有面積和小區(qū)總面積。
例如：張三在某小區(qū)有一套100平方米的住宅和一個20平方米的車庫，在小區(qū)事項投票時，他有一個投票權，面積按120平方米計算。
關于產(chǎn)權車庫的使用，實際中有四類：
1.堆放貨物或雜物，收取物業(yè)服務費。
2.停放機動車，收取停放服務費。3.空置，收取物業(yè)服務費。4.改變用途，例如作為住宅或門面房，要通過規(guī)劃等部門的同意，否則屬于違規(guī)建筑。
責編：闞子薇
