一

物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的并購機(jī)遇

近些年房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，催生了一批優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)商，包括但不限于綠城服務(wù)、中海物業(yè)、龍湖物業(yè)、碧桂園服務(wù)等，帶動(dòng)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)最近一次發(fā)布的《全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》（2018年）[1]，公開報(bào)告顯示，當(dāng)年物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)11.8萬家，行業(yè)總營收6007.2億元，其中TOP100服務(wù)商營收1804.27億元，占行業(yè)總規(guī)模的30.04%，TOP100服務(wù)商在管面積占比32.08%，行業(yè)前端服務(wù)商的市場份額接近三分之一，但同時(shí)我們也可以觀察到，全國范圍內(nèi)業(yè)務(wù)集中度依然處于不高的水平。

自深圳彩生活于2014年6月作為境內(nèi)首家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在聯(lián)交所上市以來，多家房企先后將旗下物業(yè)子公司分拆上市。濱江服務(wù)集團(tuán)成為2019年度第一家成功赴港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2019年度隨后又累計(jì)有7家企業(yè)成功登陸香港聯(lián)交所，有重慶新大正物業(yè)集團(tuán)1家企業(yè)正式在深交所掛牌上市[2]。在資本市場的助推和吸引之下，貨幣資金雄厚的物業(yè)服務(wù)商紛紛“跑馬圈地”，不斷的增加物業(yè)管理面積搶占行業(yè)領(lǐng)先地位。

并購交易既有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大在管項(xiàng)目規(guī)模，又能夠擴(kuò)大知名度及品牌影響力，更能為企業(yè)未來登陸資本市場、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化奠定良好的基礎(chǔ)。所以，總體而言，目前物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域并購已從“暗流涌動(dòng)”到“風(fēng)生水起”。

二

物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購盡調(diào)要點(diǎn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購中小物業(yè)公司的速度和節(jié)奏快，對(duì)被收購企業(yè)的合規(guī)風(fēng)控、財(cái)務(wù)報(bào)表的規(guī)范性要求也會(huì)較多，而中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合規(guī)風(fēng)控、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)較為薄弱，與收購方的要求會(huì)差距甚遠(yuǎn)。作為并購項(xiàng)目中最基礎(chǔ)、也是最重要之一的法律盡調(diào)，除了常規(guī)并購關(guān)注點(diǎn)外，需要結(jié)合本輪并購的行業(yè)特點(diǎn)做更細(xì)化的關(guān)注和審查。如對(duì)于以上市為目的收購，更側(cè)重于關(guān)注目標(biāo)物業(yè)公司收入的真實(shí)性、債權(quán)債務(wù)是否清晰、勞動(dòng)用工情況、是否曾受到重大行政處罰等，重點(diǎn)核查領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)合同核查、物業(yè)承接查驗(yàn)情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳、企業(yè)有關(guān)單項(xiàng)資質(zhì)證明文件、關(guān)聯(lián)交易、勞動(dòng)用工、專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包情況、公共部位經(jīng)營活動(dòng)等。下面我們結(jié)合本項(xiàng)目組的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)就部分重點(diǎn)展開敘述：

（一）物業(yè)服務(wù)合同核查

委托人收購目標(biāo)公司最主要的目的即是收購其在管項(xiàng)目，故對(duì)目標(biāo)公司運(yùn)營中的物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行審閱是關(guān)鍵性工作。物業(yè)服務(wù)合同約定有服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容，在審閱核查物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，以下內(nèi)容需重點(diǎn)關(guān)注。

1、合同期限

關(guān)注合同尚在履行中還是已經(jīng)到期，以及合同到期后續(xù)簽的有關(guān)約定。對(duì)于已到期的物業(yè)服務(wù)合同，需核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否已與合同相對(duì)方續(xù)簽，或正在協(xié)商續(xù)簽事宜，詳細(xì)了解項(xiàng)目續(xù)簽的意向及無法續(xù)簽的原因。

物業(yè)服務(wù)合同期限一般為固定期限，但前期物業(yè)服務(wù)合同期限亦存在無固定期限這種形式。無固定期限的前期物業(yè)合同通常約定合同期限至業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。但對(duì)于約定固定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同，即使期限未滿，若業(yè)委會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同亦會(huì)終止。[3]故對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同，尤其需關(guān)注業(yè)委會(huì)的成立與否以及物業(yè)公司同業(yè)委會(huì)之間的生態(tài)關(guān)系，實(shí)務(wù)走訪中我們有時(shí)會(huì)看到，小區(qū)的業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間相互不滿，函件你來我往，鬧得不可開交，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)滿意度并不高，對(duì)于這種項(xiàng)目，需要謹(jǐn)慎提示收購方，對(duì)被收購方的物業(yè)服務(wù)能力及管理能力打個(gè)問號(hào)。

2、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來的營收水平具有直接影響。一個(gè)物業(yè)服務(wù)合同中往往涉及多元化的業(yè)態(tài)類型，包括住宅、商業(yè)、停車場等，不同業(yè)態(tài)類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，故需對(duì)各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行厘清，為收購方予以提示。

另外，需留意是否存在違規(guī)收費(fèi)的情形�！蹲罡咴宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的情形進(jìn)行了約束。因此，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)超額收費(fèi)，存在業(yè)主退費(fèi)的群訴風(fēng)險(xiǎn)。尤其是前期物業(yè)中，各地對(duì)前期物業(yè)往往并非是市場調(diào)節(jié)價(jià)，而是規(guī)定有政府指導(dǎo)價(jià)，需要結(jié)合具體項(xiàng)目去檢索當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)比是否存在超額收費(fèi)的情況。

除物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之外，空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營收益約定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)所得收益與合同相對(duì)方是否存在分成約定等內(nèi)容對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入亦產(chǎn)生較大影響。

3、招投標(biāo)證明或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘的證明

國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)于住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。[4]若開發(fā)商未通過招投標(biāo)的方式直接選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，則該物業(yè)服務(wù)合同存在訴訟風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)案例檢索，因開發(fā)商未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)引發(fā)的訴訟較多，但對(duì)于開發(fā)商未通過招投標(biāo)或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，法院一般不因此否認(rèn)已簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的有效性。[5]但仍應(yīng)核查物業(yè)服務(wù)合同簽訂的招投標(biāo)或有關(guān)部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘的證明，防范潛在的行政處罰或訴訟糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

4、物業(yè)服務(wù)合同備案情況

關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的備案，國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中未作出明確規(guī)定，但部分地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章對(duì)物業(yè)服務(wù)合同提出需要備案的要求，如《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。”《北京市物業(yè)管理辦法》第二十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府�！睂�(duì)于未按照規(guī)定辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，有關(guān)部門將責(zé)令限期備案甚至對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以行政處罰。我們?cè)诒M調(diào)時(shí)應(yīng)查閱物業(yè)所在地的地方性文件，確認(rèn)當(dāng)?shù)貙?duì)物業(yè)服務(wù)合同是否有備案的要求，若存在，則應(yīng)全數(shù)核查備案證明。

5、事實(shí)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系

實(shí)踐中，存在物業(yè)服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相對(duì)方未新簽或續(xù)簽，但業(yè)主仍享受物業(yè)服務(wù)的情況，雙方成立事實(shí)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。[6]但為避免業(yè)主以未簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同為由而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，產(chǎn)生不必要的糾紛，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)在時(shí)機(jī)成熟時(shí)及時(shí)與業(yè)主委員會(huì)簽訂書面合同。在盡調(diào)時(shí)應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在此類事實(shí)合同關(guān)系的情形及風(fēng)險(xiǎn)為收購方予以披露，并提示收購方在后續(xù)及時(shí)補(bǔ)簽物業(yè)服務(wù)合同。

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)情況

物業(yè)承接查驗(yàn)是每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法必須進(jìn)行的一項(xiàng)流程�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)�！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)交接后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單等承接查驗(yàn)相關(guān)的文件向物業(yè)所在地房管局辦理備案手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，且若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)，甚至存在被有關(guān)部門以不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案并予以通報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。故盡調(diào)時(shí)應(yīng)對(duì)目標(biāo)物業(yè)的承接查驗(yàn)相關(guān)文件資料是否完備齊全及是否已辦理備案手續(xù)予以核查。

（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳情況

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要的收入來源，目標(biāo)公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳情況直接影響收購方收購目標(biāo)公司后的收入，且能夠直觀反映業(yè)主對(duì)目標(biāo)公司服務(wù)質(zhì)量的滿意度情況，若滿意度較低，甚至?xí)�影響到業(yè)委會(huì)與目標(biāo)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的意向。故盡調(diào)時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳情況進(jìn)行調(diào)查摸排至關(guān)重要。物業(yè)服務(wù)費(fèi)有兩類交納主體，對(duì)于已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，對(duì)于已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納或暫墊付。我們?cè)趯忛喣繕?biāo)公司提供的訴訟材料時(shí)應(yīng)關(guān)注是否存在大量的物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收訴訟，同時(shí)可通過目標(biāo)物業(yè)實(shí)地走訪，了解目標(biāo)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳情況及成因，若目標(biāo)公司存在較多物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳困難的問題，此類風(fēng)險(xiǎn)我們應(yīng)為收購方予以提示。對(duì)于應(yīng)由建設(shè)單位交納的空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)務(wù)中，因部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位為關(guān)聯(lián)方，其未及時(shí)向建設(shè)單位收取空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盡調(diào)時(shí)應(yīng)對(duì)建設(shè)單位的空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納情況予以重點(diǎn)關(guān)注。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)單項(xiàng)資質(zhì)證明

物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營活動(dòng)需具備相應(yīng)資質(zhì)。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（國發(fā)[2017]7號(hào)）、《國務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》（國發(fā)[2017]46號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，國家于2017年取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及綠化工程施工等方面的資質(zhì)，相關(guān)單位不得以任何方式要求將原核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)作為承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件，也即原先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)已廢止。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營部分業(yè)務(wù)時(shí)仍需取得相應(yīng)的行政許可或履行備案程序，故我們盡調(diào)時(shí)應(yīng)對(duì)照物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際開展經(jīng)營的業(yè)務(wù)，逐一核查其是否已取得相應(yīng)資質(zhì)或備案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常規(guī)的經(jīng)營活動(dòng)及需核查的對(duì)應(yīng)資質(zhì)、備案證明包括但不限于如下：

（1）具有自行招用保安員業(yè)務(wù)的，應(yīng)核查單位是否具備《自行招用保安員單位備案證明》，員工是否持有《保安員證》；

（2）對(duì)外提供保安服務(wù)的，應(yīng)核查是否已辦理《保安服務(wù)許可證》；

（3）具有電梯維修服務(wù)的，應(yīng)核查是否具備《特種設(shè)備安裝改造維修許可證》以及資質(zhì)等級(jí)是否與其所開展的電梯維修服務(wù)相對(duì)應(yīng)；

（4）具有消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)等消防技術(shù)服務(wù)的，應(yīng)核查是否具備消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書以及資質(zhì)等級(jí)是否與其所開展的消防技術(shù)服務(wù)相對(duì)應(yīng)；

（5）具有停車場經(jīng)營業(yè)務(wù)的，因各地對(duì)于停車場經(jīng)營管理的規(guī)定有所不同，[7]盡調(diào)時(shí)首先應(yīng)查詢當(dāng)?shù)仃P(guān)于停車場管理的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)是否具有取得許可或進(jìn)行備案的要求，并核查目標(biāo)公司相應(yīng)的停車場經(jīng)營許可證明或備案證明。此外，對(duì)于停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需核實(shí)是否應(yīng)向所在地物價(jià)局備案的要求，若要求備案，則需核查目標(biāo)公司的停車場收費(fèi)備案的證明。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡調(diào)除上述要點(diǎn)之外，還有諸如關(guān)聯(lián)交易、信用狀況、勞動(dòng)用工、專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包情況、公共部位經(jīng)營活動(dòng)情況等諸多要點(diǎn)，因文章篇幅有限，在此不詳細(xì)展開。

三

盡調(diào)“組合拳”的工作方法

物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡調(diào)包括法律、財(cái)務(wù)、工程等主要板塊，不同板塊間看似差異較大，但實(shí)則存在內(nèi)在聯(lián)系。實(shí)務(wù)中，因?yàn)轫?xiàng)目多、節(jié)奏快，收購方會(huì)要求各個(gè)盡調(diào)板塊的團(tuán)隊(duì)同時(shí)或相近時(shí)間進(jìn)場，此時(shí)，盡調(diào)團(tuán)隊(duì)間便可以相互共享信息、底稿資料以提高整體盡調(diào)效率、縮短項(xiàng)目進(jìn)程。

在進(jìn)行對(duì)小規(guī)模目標(biāo)公司盡調(diào)的過程中，我們往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，不少中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有很好的內(nèi)控制度以及落實(shí)會(huì)計(jì)政策，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)薄弱，債權(quán)債務(wù)非常不清晰，財(cái)務(wù)報(bào)表亦是與客觀事實(shí)有所出入。企業(yè)的上述狀態(tài)與實(shí)際控制人權(quán)利集中有一定的關(guān)系，也是目前中小企業(yè)的普遍現(xiàn)狀。法律盡調(diào)不能僅僅停留在目標(biāo)公司給到手邊的所謂財(cái)務(wù)報(bào)表，而更要通過與會(huì)計(jì)師、委托人的詳細(xì)商討和交換意見，通過對(duì)目標(biāo)公司實(shí)際控制人的訪談，還原出目標(biāo)公司最接近真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。

盡調(diào)過程中，亦可以跟隨工程盡調(diào)人員實(shí)地探訪物業(yè)項(xiàng)目，通過“實(shí)地走、親眼看、多打聽”的方式判斷物業(yè)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，例如工程人員在實(shí)地勘察過程中，往往能夠發(fā)現(xiàn)部分的消防器材無法滿足使用要求，能夠發(fā)現(xiàn)一些地下車庫的滲漏水問題給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)，我們也能在部分小區(qū)的電梯間、大堂看到物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)發(fā)布的互相拆臺(tái)的公告，這些都需要在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)和披露，也是衡量盡調(diào)工作勤勉盡責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)之一。

結(jié)語

物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借其出色和穩(wěn)定的現(xiàn)金流、廣闊的戰(zhàn)略提升空間，成為并購市場的弄潮者，也必將成為資本市場的新寵兒。律師作為交易風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別者和管理者，在盡職調(diào)查中需要利用專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，多途徑盡可能全面地掌握目標(biāo)公司的詳細(xì)情況，協(xié)助收購方管理潛藏的交易風(fēng)險(xiǎn)，真正做到盡職盡責(zé)。

[注] 

[1] 來源www.ecpmi.org.cn 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站；

[2] 來源www.ecpmi.org.cn 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站“發(fā)展研究中心”；

[3] 參見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條；

[4] 參見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條；

[5] 參見（2019）瓊96民終197號(hào)民事判決書、（2019）桂10民終1324號(hào)民事判決書、（2016）滬01民終7893號(hào)民事判決書；

[6] 參見（2015）二中民終字第00636號(hào)民事判決書。北京市二中院指出：“此后涉案小區(qū)并未召開業(yè)主大會(huì)，亦未成立業(yè)主委員會(huì)，而物業(yè)服務(wù)對(duì)于小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)起著非常重要的作用，物業(yè)公司事實(shí)上提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主亦事實(shí)上接受物業(yè)服務(wù)，雙方之間形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦無明顯不妥，故應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)；

[7] 如《深圳市停車場規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：“申請(qǐng)開辦經(jīng)營性停車場的，應(yīng)當(dāng)向市公安交管部門申請(qǐng)《深圳市經(jīng)營性停車場許可證》。未取得許可證的停車場，不得提供有償停放服務(wù)�！倍�《杭州市機(jī)動(dòng)車停車場（庫）建設(shè)和管理辦法》第二十四條規(guī)定：“停車場向社會(huì)提供停車服務(wù)并收取費(fèi)用的，其所有人或所有人委托的停車服務(wù)經(jīng)營管理單位應(yīng)依法辦理工商、稅務(wù)登記手續(xù)。在停車場啟用前15日，其所有人或所有人委托的停車服務(wù)經(jīng)營管理單位應(yīng)持下列材料向所在地的公安機(jī)關(guān)交通管理部門備案�！钡谌�十五條規(guī)定：“政府定價(jià)的收費(fèi)停車場應(yīng)按照市價(jià)格主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用，不得擅自提價(jià)、改變收費(fèi)方式和使用非正規(guī)收費(fèi)票據(jù)。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的收費(fèi)停車場在實(shí)施收費(fèi)前，其所有人或所有人委托的停車服務(wù)經(jīng)營管理單位應(yīng)向所在地價(jià)格主管部門備案”。