最近在考慮買(mǎi)車位，看到我所在的小區(qū)突然想到幾個(gè)問(wèn)題。先說(shuō)一下我們小區(qū)的情況，我們小區(qū)車位可分為三類，一是地下車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商正在出售，二是小區(qū)內(nèi)的地面車位，現(xiàn)在物業(yè)正在管理，按小時(shí)收費(fèi)，三是小區(qū)門(mén)口兩邊商鋪前的車位，目前物業(yè)也統(tǒng)一管理按小時(shí)收費(fèi)。
我的問(wèn)題是，1、地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬？
2、小區(qū)公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸屬？
3、我們小區(qū)中的地面車位及門(mén)口的車位產(chǎn)權(quán)歸屬？進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)是否有權(quán)收費(fèi)以及收到的費(fèi)用歸屬？
1.《物權(quán)法》 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 第五十二條第一款： 國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。 2.《人民防空法》第二條第一款： 人民防空是國(guó)防的組成部分。國(guó)家根據(jù)國(guó)防需要，動(dòng)員和組織群眾采取防護(hù)措施，防范和減輕空襲危害。 第五條第二款： 國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。 第二十二條第一款： 城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。
1.利用小區(qū)內(nèi)公共道路、公共空地或草地等非私人專用場(chǎng)地建設(shè)的車位，無(wú)論是當(dāng)初經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)置的車位，還是小區(qū)交付使用后利用前述場(chǎng)地改建的車位，都屬于業(yè)主共有，由業(yè)主們通過(guò)業(yè)主大會(huì)或其他形式共同決定是否收費(fèi)、是否委托物業(yè)公司等收費(fèi)運(yùn)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)公司可以經(jīng)業(yè)主們委托進(jìn)行運(yùn)營(yíng)并收費(fèi)，但收益扣除物業(yè)公司合理的報(bào)酬外，歸全體業(yè)主共有。 2. 小區(qū)門(mén)口兩邊商鋪前的車位，看其所處場(chǎng)地，是小區(qū)道路，還是城鎮(zhèn)公共道路。如果是小區(qū)道路，則該場(chǎng)地及車位歸業(yè)主共有，其使用如前所述。如果是城鎮(zhèn)公共道路，則該場(chǎng)地歸國(guó)有，由當(dāng)?shù)卣_定的市政或城管等部門(mén)進(jìn)行管理，相關(guān)主管部門(mén)委托物業(yè)公司等企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理該停車位的，需要按規(guī)定辦理手續(xù)。 3.地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，是最為復(fù)雜，也爭(zhēng)議極大的。 （1）地下車庫(kù)中，有一部分是屬于人防工程。屬人防工程的地下車庫(kù)或者車位，產(chǎn)權(quán)一般認(rèn)定為國(guó)有。有的城市通過(guò)立法或者政府部門(mén)規(guī)定，明確此類人防工程車庫(kù)車位平時(shí)歸全體業(yè)主共同使用，使用方式有免費(fèi)的，也有由人防部門(mén)或者小區(qū)業(yè)主委托物業(yè)公司等企業(yè)管理并收費(fèi)，收益扣除管理者合理報(bào)酬后，用于人防工程維護(hù)等。但更多的城市，是由人防部門(mén)許可開(kāi)發(fā)商管理使用此類人防工程車庫(kù)車位，允許開(kāi)發(fā)商短期出租給小區(qū)業(yè)主（租期一般不超過(guò)五年），也允許開(kāi)發(fā)商自己或委托物業(yè)公司有償運(yùn)營(yíng)該車庫(kù)車位。實(shí)務(wù)中，有的開(kāi)發(fā)商以出售或者“永久轉(zhuǎn)讓”“長(zhǎng)期出租”等方式變相出售此類人防工程車庫(kù)車位，其實(shí)是違法的，受讓者風(fēng)險(xiǎn)極大。 （2）不屬人防工程的地下車庫(kù)或者車位，一般也是按照當(dāng)初規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃建設(shè)的車庫(kù)車位。其產(chǎn)權(quán)一直爭(zhēng)議不斷。曾有人主張，此類不屬人防工程的地下車庫(kù)車位，其建設(shè)成本已攤?cè)腴_(kāi)發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)屬于《物權(quán)法》第七十三條所稱的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所”，歸業(yè)主共有。但本人目前查到的法院判決中，多是認(rèn)為，此類不屬人防工程的地下車庫(kù)車位，屬于《物權(quán)法》第七十四條所稱的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)”，其產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，由開(kāi)發(fā)商采取出售、賦予、出租等方式確定，實(shí)際上是初始產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。
