隨著中國城市化進(jìn)程加速,居民小區(qū)物業(yè)糾紛也多了起來，北京圣運(yùn)（天津）律師事務(wù)所整理總結(jié)了一些常見的小區(qū)物業(yè)糾紛的情況，幫助讀者正確維護(hù)權(quán)益。
一、 物業(yè)公司能否任意設(shè)電梯廣告
實(shí)踐上，經(jīng)常會(huì)遇到類似情況：小區(qū)的公共部分、公共設(shè)施，比如電梯間外墻，會(huì)被物業(yè)公司加裝廣告位廣告牌等，物業(yè)公司實(shí)際上是無權(quán)享有共有部位的經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)以及使用收益權(quán)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用�！� 《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�！钡谄呤鶙l規(guī)定：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)要由業(yè)主共同決定。”
因此，物業(yè)公司擅自設(shè)置電梯廣告的行為是違法的，這需要經(jīng)過小區(qū)業(yè)委會(huì)的同意或授權(quán)。如果未經(jīng)業(yè)主同意授權(quán)，物業(yè)公司擅自設(shè)置廣告牌所取得的收益，業(yè)主可以通過業(yè)委會(huì)向物業(yè)追討其收益，以業(yè)委會(huì)的名義對(duì)廣告進(jìn)行拆除，或起訴物業(yè)公司。
二、車在小區(qū)被盜，物業(yè)該不該賠償？
根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，如果物業(yè)公司對(duì)業(yè)主停放的車輛收取了保管費(fèi)、泊位費(fèi)等費(fèi)用，就與停車業(yè)主形成有償保管合同關(guān)系，如果車輛被偷，車主可向物業(yè)公司要求承擔(dān)違約責(zé)任；若物業(yè)公司對(duì)停放的車輛沒有收取費(fèi)用，但物業(yè)采取了管理措施的，則物業(yè)公司與停車的業(yè)主之間形成無償保管合同關(guān)系，如果車輛被偷，物業(yè)公司在存在過錯(cuò)、重大過失或未盡到安全保障義務(wù)的情況下，要承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。
三、對(duì)物業(yè)公司不服的部分住戶能否單獨(dú)聘請(qǐng)新的物業(yè)公司？
由于對(duì)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)、清潔程度等不滿，經(jīng)常有部分住戶想聯(lián)合起來另聘請(qǐng)一家物業(yè)公司，這種行為其實(shí)違法。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定，“”一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理�！钡谌鍡l，“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。”
因此，解除和聘請(qǐng)物業(yè)公司，必須按照法定的程序，通過業(yè)主委員會(huì)來行使。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主行使權(quán)力的代表組織，而部分業(yè)主不能按照各自的意愿擅自做出聘請(qǐng)或解聘物業(yè)公司的決定。如果擅自聘請(qǐng)反而是在侵害其他業(yè)主的公共利益。
四、出租房物業(yè)費(fèi)該誰付？
收物業(yè)費(fèi)時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到租戶和業(yè)主踢皮球，租戶說房子是業(yè)主的應(yīng)該由業(yè)主交。業(yè)主說房子又不是他住，租住戶在享受物業(yè)服務(wù)，應(yīng)該由租戶交。那么真正該誰付物業(yè)費(fèi)？
根據(jù)合同的相對(duì)性原則，業(yè)主和物業(yè)公司簽訂了合同，因此，業(yè)主負(fù)有直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。同時(shí)根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)移原則，如果業(yè)主在將房屋出租他人使用時(shí)，約定由租戶支付物業(yè)費(fèi)，而且物業(yè)同意直接向租戶收取的情況下，業(yè)主才能拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
五、和物業(yè)簽協(xié)議要小心合同類型的陷阱
很多業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽訂合同時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)兩種合同類型，即服務(wù)合同和委托合同。那么這兩種合同有什么區(qū)別呢？
如果是委托合同，那么業(yè)主與物業(yè)是委托與被委托關(guān)系，就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，如果出現(xiàn)問題如盜竊，責(zé)任承擔(dān)是由委托人即業(yè)主承擔(dān)的，而服務(wù)合同更有利于小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。
