中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
去年底，湖南、山東等地一些小區(qū)將結(jié)余的公共收益向業(yè)主發(fā)放。本市部分小區(qū)業(yè)主看到這則消息后致電本報新聞熱線63523600稱：“我們小區(qū)也有電梯廣告收入、停車費收入，為啥從沒分享過公共收益紅包？甚至賬目也沒公布�！毙^(qū)公共收益從哪里來？“流”到哪里去？為何在房管部門推出的“上海物業(yè)”App上無法查詢到？小區(qū)公共收益是否只能“壓箱底”？如果“分光”，日后維修資金如何解決？就業(yè)主們提出的一系列問題，記者采訪了相關(guān)部門與專業(yè)人士。市房管局明確表示，今年將對“上海物業(yè)”App系統(tǒng)升級。目前正要求各區(qū)房管部門對所屬住宅小區(qū)、物業(yè)企業(yè)進行指導(dǎo)，讓小區(qū)公共資金信息納入系統(tǒng)，實現(xiàn)“陽光工程”透明化，規(guī)范小區(qū)公共收益等業(yè)主共有資金的管理。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少小區(qū)不公開收益
據(jù)了解，外省市一些小區(qū)利用公共收益結(jié)余向業(yè)主年終“發(fā)紅包”并非個別。今年1月初，由業(yè)委會自行管理的湖南長沙金色比華利小區(qū)，約1800戶業(yè)主陸續(xù)領(lǐng)到300元至2000元不等的“福利”，紅包總價值190多萬元。長三角地區(qū)，早在2015年，蘇州都市花園就向小區(qū)2500多戶業(yè)主分發(fā)總計126萬元的公共收益“紅包”，南京、紹興一些小區(qū)也有過派發(fā)，有的還是小區(qū)延續(xù)多年的“傳統(tǒng)節(jié)目”。
根據(jù)規(guī)定，小區(qū)公共收益是指利用小區(qū)公共部位經(jīng)營所獲收益。不過，本市部分小區(qū)業(yè)主反映小區(qū)公共區(qū)域廣告位、停車位乃至?xí)龋墚a(chǎn)生公共收益不少，效益可觀�？刹灰f分紅，就連公共收益賬目也不公布。
記者于1月16日在“第一調(diào)查網(wǎng)”發(fā)起關(guān)于小區(qū)公共收益的自助在線調(diào)查，結(jié)果顯示，不公開公共收益的小區(qū)不在少數(shù)。在24小時投票時間內(nèi)，共有874位網(wǎng)民自主投票。在回答“您所居住的小區(qū)是否主動公開公共收益具體金額、開支情況”這一問題時，579位、占66.32%的投票者表示“從不”。不少人認為，小區(qū)公共收益本就歸全體業(yè)主，外省市部分小區(qū)的做法看似是給業(yè)主分紅，實質(zhì)是讓小區(qū)公共收益公開和透明。
收益難分紅是因維修資金不足
小區(qū)公共收益用來給業(yè)主“分紅”是否合適？記者聯(lián)系了市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會。工作人員稱，根據(jù)本市《商品住宅專項維修資金管理辦法》，業(yè)主大會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施，以及利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)存入專項維修資金賬戶。住宅專項維修資金是小區(qū)住宅的“治病錢”“保命錢”“養(yǎng)老金”，小區(qū)公共收益須歸入住宅專項維修資金。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級合伙人宋安成認為，小區(qū)公共收益并非只有納入住宅專項維修資金“一條路”。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分之外的共有部分享有共有和共同管理權(quán)利。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。據(jù)透露，本市將于3月1日實施的《住宅物業(yè)管理規(guī)定》，對小區(qū)公共收益補充專項維修資金的比例等有進一步規(guī)定，即公共收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。
為何一些小區(qū)公共收益難以分紅？本市物業(yè)管理專家黃友健說，隨著本市住宅使用年限日趨“高齡化”，動用維修資金修繕、更新及改造的需求不斷增長，不少小區(qū)的專項維修資金余額普遍不足。維修資金的后續(xù)籌集，如僅依賴業(yè)主，尤其是二手房業(yè)主自覺繳納頗為困難，從小區(qū)公共收
益中加以補充，是目前最接近實際的做法。
“陽光工程”規(guī)范共有資金管理
根據(jù)本市《住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，資金收益要公示。每年1月和7月底前公布一次住宅專項維修資金和公共收益收支情況，主動接受業(yè)主監(jiān)督。通過下載房管部門“上海物業(yè)”App，業(yè)主可查閱近半年小區(qū)公共收益具體賬目。但不少業(yè)主查詢自家小區(qū)公共收益時顯示“未查詢到”。
市房屋管理局書面回復(fù)稱，“上海物業(yè)”APP現(xiàn)由市物業(yè)管理事務(wù)中心負責(zé)日常運營、維護、管理，業(yè)主版注冊用戶現(xiàn)有10.1萬人。針對小區(qū)公共收益顯示“沒有”或“無法查詢”等問題，市房管局表示，對未成立業(yè)主大會的小區(qū)，由于前期物業(yè)階段小區(qū)收益未納入信息管理，只能查詢到“小區(qū)基本信息”“小區(qū)維修資金”和“我的維修資金”等信息；對已成立業(yè)主大會的小區(qū)，可查詢到“小區(qū)基本信息”“小區(qū)維修資金”和“小區(qū)公共收益”等全部信息。不過有的小區(qū)雖已成立業(yè)主大會，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本居高不下，物業(yè)費沒有同步提高，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會同意，小區(qū)公共收益被全部用于彌補物業(yè)服務(wù)費的不足。上述公共收益沒有納入小區(qū)業(yè)主大會賬戶管理，也無法在“上海物業(yè)”App上查詢到。
市房管局明確表示，今年將對“上海物業(yè)”App系統(tǒng)升級。結(jié)合即將實施的《住宅物業(yè)管理規(guī)定》中“小區(qū)公共收益每季度公布一次”，各區(qū)房管部門現(xiàn)正積極指導(dǎo)各住宅小區(qū)、物業(yè)企業(yè)，通過小區(qū)公共資金管理“陽光工程”，規(guī)范小區(qū)公共收益等業(yè)主共有資金管理。
上海先行法治調(diào)解中心主任張劼表示，無論哪個小區(qū)，對于公共收益都要有長遠打算，即先行保障小區(qū)住宅專項維修資金的充裕，以利于小區(qū)可持續(xù)發(fā)展。事實上，相當(dāng)一部分住戶對“小區(qū)公共收益是否應(yīng)分紅”也保持理性態(tài)度。在參與調(diào)查的874名投票者中，有463位、占53.04%的投票者表示，如果小區(qū)公共收益有結(jié)余，愿意用于補充住宅專項維修基金，不一定要拿來分紅。
