土地管理制度醞釀改革二元結(jié)構(gòu)待破

　　農(nóng)地權(quán)益有望以市場化方式分配

　　□記者 高偉 北京報(bào)道

　　“土地征收‘剪刀差’問題突出，尤其是土地被征用以后，巨大的增值收益沒有多少真正落到農(nóng)民腰包�！鞭r(nóng)業(yè)部部長韓長賦近日表示。

　　受國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)，關(guān)于農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)、宅基地制度改革等問題一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新一輪土地改革的核心是如何打破土地二元結(jié)構(gòu)限制。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，國土部門目前已形成關(guān)于改革完善土地管理制度的框架建議，在完善改革土地制度過程中，與補(bǔ)償相關(guān)的征地制度改革是最大難題。未來，在原有制度模式上，通過總結(jié)當(dāng)前一些試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)，“農(nóng)地”有望通過招拍掛等方式進(jìn)行市場化流通，權(quán)益進(jìn)行市場化分配。

　　新政

　　城鎮(zhèn)化引出土地改革框架

　　資料顯示，到2020年，中國城市化率應(yīng)該在60%左右，城鎮(zhèn)人口大約為8.5億，比2012年底城鎮(zhèn)人口凈增1.4億人。目前，我國城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模已突破10萬平方公里，有分析據(jù)此預(yù)測，如果按人均100平方米為新增城鎮(zhèn)人口提供工礦用地，至2020年城鎮(zhèn)工礦用地總量將突破11萬平方公里，該數(shù)據(jù)將大大突破國土資源部土地利用總體規(guī)劃中規(guī)定的10.65萬平方公里的控制目標(biāo)。

　　為了適應(yīng)城鎮(zhèn)化對城鎮(zhèn)建設(shè)用地的需求，土地管理制度的改革完善便隨之引出。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從國土部了解到，自去年9月以來，國土部便成立專題研究小組，圍繞促進(jìn)和保障城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，謀劃土地管理制度改革方向。

　　國土部土地管理制度改革研究課題小組成員、國土部規(guī)劃司副司長劉國洪告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，改革研究小組在歷時(shí)10個(gè)月、對11個(gè)省份的50多個(gè)城市進(jìn)行調(diào)研后，目前已形成關(guān)于改革完善土地管理制度促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的框架建議。

　　劉國洪還說，為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，當(dāng)前土地管理制度改革工作重點(diǎn)包括，提高存量用地在建設(shè)用地供應(yīng)總量的比重；扭轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)對新增土地出讓收益的過多依賴；建立起有利于存量建設(shè)用地盤活利用的制度政策體系等。

　　據(jù)分析人士預(yù)測，土地管理制度的完善和改革，很可能成為十八屆三中全會之后最先啟動(dòng)的改革領(lǐng)域之一，也是與城鎮(zhèn)化關(guān)系最為緊密的改革領(lǐng)域之一。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，土地制度改革完善的具體內(nèi)容還大致包括，在保留現(xiàn)有征地制度的前提下，縮小征地范圍，改產(chǎn)值補(bǔ)償為市場價(jià)值補(bǔ)償；在保持用途管制的前提下，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)；依托現(xiàn)有土地交易機(jī)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；推進(jìn)集約節(jié)約用地，對增量建設(shè)用地和存量建設(shè)用地出讓方式等領(lǐng)域，進(jìn)行差別化管理等。

　　亮點(diǎn)

　　農(nóng)地有望市場化流通

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新一輪土地改革的核心是如何打破土地二元結(jié)構(gòu)限制。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，土地所有權(quán)歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動(dòng)群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。在農(nóng)村集體所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地。

　　在國土部主導(dǎo)的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見、部署開展宅基地制度改革試點(diǎn)，以及總結(jié)推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗(yàn)和做法。其中，有消息稱，指導(dǎo)意見有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。

　　現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)�！边@意味著，在原先的制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體用地?zé)o法通過招拍掛等方式入市流通，相關(guān)權(quán)益也無法通過市場化途徑進(jìn)行分配。

　　當(dāng)前，一些城市已經(jīng)開始在農(nóng)地的市場化道路上，嘗試一些打破“二元制”的探索。其中，重慶市基于“計(jì)劃+市場”的雙軌制試點(diǎn)階段的“地票模式”已經(jīng)廣為人知。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前在重慶了解到，該市的做法是將驗(yàn)收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)打包整合，構(gòu)成不同規(guī)模的地票，進(jìn)而面向社會公開交易。凡是需要用地指標(biāo)的境內(nèi)外的法人、其他組織或者自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競購地票。

　　重慶對地票交易總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控，原則上不超過當(dāng)年新增建設(shè)用地計(jì)劃的10%。政府在綜合考慮耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等因素的基礎(chǔ)上制定出地票的基準(zhǔn)交易價(jià)格。最后，購得地票的開發(fā)者選定符合規(guī)劃的待開發(fā)土地，憑地票辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù)并完成補(bǔ)償安置，征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　這種地票模式，是通過先交易“地票”再將具體土地征為國有的方式，使得原本不能直接流轉(zhuǎn)的農(nóng)地實(shí)現(xiàn)市場化流轉(zhuǎn)。此外，還有將農(nóng)地國有化之后再流轉(zhuǎn)的“深圳模式”，以及海南省所嘗試的，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營已經(jīng)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，來用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　參與土地管理制度改革工作的一位權(quán)威人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，土地制度改革的一個(gè)重點(diǎn)，就是在原有制度模式上，通過總結(jié)當(dāng)前一些試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)，完善“農(nóng)地”通過招拍掛等方式進(jìn)行市場化流通，以及權(quán)益進(jìn)行市場化分配的路徑。核心

　　征地制度改革是最大障礙

　　上述土改小組權(quán)威人士對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，在土地改革制度的完善工作中，涉及補(bǔ)償問題的征地制度一度是最大障礙。他說，修訂后的部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有望相當(dāng)于現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)倍以上。而業(yè)界的共識是，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)長期以來是征地矛盾的核心所在，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)已不能完全體現(xiàn)被征地農(nóng)民權(quán)益。

　　正如農(nóng)業(yè)部長韓長賦所言，土地被征用以后，巨大的增值收益沒有多少真正落到農(nóng)民腰包。而近年來，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的大量土地需求，征地拆遷類糾紛事件頻發(fā)，尤其是涉及農(nóng)民利益的集體用地補(bǔ)償方式。

　　盡管我國曾多次對征地補(bǔ)償制度進(jìn)行改革，但基本的征地補(bǔ)償思路一直未變，其基本依據(jù)是“按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，現(xiàn)行主要方法有“年產(chǎn)值倍數(shù)法”和“征地區(qū)片法”。

　　河南安陽市金土地價(jià)評估事務(wù)所有限責(zé)任公司楊云指出，“這兩種方法均是基于被征收土地原農(nóng)業(yè)利用方式下的補(bǔ)償，沒有考慮到土地的潛在利用價(jià)值或市場價(jià)格的補(bǔ)償，其實(shí)質(zhì)是一種非等價(jià)交易關(guān)系”。

　　楊云認(rèn)為，從補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成來看，目前的征地補(bǔ)償涉及對土地資源及其地上投資、搬遷居住等幾個(gè)方面的補(bǔ)償，只體現(xiàn)了土地作為勞動(dòng)生產(chǎn)資料價(jià)值的一面，而對于土地本身增值、預(yù)期收益、養(yǎng)老保障、社會穩(wěn)定等價(jià)值功能以及被征地滅失后所產(chǎn)生的連帶損失的補(bǔ)償未能有所體現(xiàn)。

　　鑒于目前我國在征地改革方面，縮小征地范圍、嚴(yán)格限制征地范圍是主要改革方向，因此楊云分析認(rèn)為，“集體土地參與一級開發(fā)是未來集體建設(shè)用地參與土地市場運(yùn)作和收益分配的可行方式之一”。因此他建議，應(yīng)該按照被征土地“未來用途”來測算被征地農(nóng)民應(yīng)分配利益，并進(jìn)行合理補(bǔ)償。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日從國土部了解到，全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率已經(jīng)達(dá)到97%，其中有24個(gè)省份的發(fā)證率在95%以上，6個(gè)省份在90%至95%之間。目前，全國農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作已經(jīng)完成，國土部近期已經(jīng)組成15個(gè)抽查組，赴全國各地開展農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的國家級抽查。

　　另外，一系列征地制度改革新政也有望在近階段出臺，除了重新修訂后的《土地管理法》，還有《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》、《集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見》等。受此影響，未來農(nóng)地征補(bǔ)過程中，農(nóng)民不僅有望獲得較高的補(bǔ)償收益，還可以逐步成為農(nóng)地入市的交易主體。

昭通弘彩物業(yè)轉(zhuǎn)