號稱是封閉式管理的住宅小區(qū)，又有保安巡邏，可家里仍遭小偷光顧，業(yè)主受到的財產(chǎn)損失由誰來負責(zé)？愛民區(qū)法院最近對一起因業(yè)主被盜而引起的賠償案件作出了一審宣判，物業(yè)公司被判擔(dān)責(zé)兩成。
【案情】
2006年10月，愛民區(qū)某住宅小區(qū)業(yè)主委員會與被告物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定被告對小區(qū)內(nèi)三棟住宅樓，12個樓梯單元共175套進行物業(yè)管理；委托期限自2006年10月1日0時起至2011年9月30日24時止；合同除了日常物業(yè)管理外，還特別約定了被告受委托管理維持公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，努力建成平安小區(qū)，包括門崗執(zhí)勤、巡視、實行封閉式管理，下半夜執(zhí)勤室定時或不定時巡邏，至少兩小時一次；對外來人員、租戶進行登記等管理事項。2009年9月11日，小區(qū)業(yè)主劉先生向公安部門報警稱家中被盜，由于公安部門一直未能破案，遂向物業(yè)管理公司索賠。物業(yè)管理公司認為他們在發(fā)現(xiàn)原告家中被盜后及時報警并積極配合公安部門，且在當(dāng)天是保安24小時在崗，不愿意承擔(dān)賠償責(zé)任。于是，劉先生將物業(yè)管理公司告上法庭。法院認為，被告作為訴爭物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司，有義務(wù)為業(yè)主提供相應(yīng)的安全保障義務(wù)。但被告直至業(yè)主被盜事件的發(fā)生，被告未對訴爭物業(yè)進行封閉式管理，對小區(qū)北院破損鐵欄桿未及時采取補救措施，而且保安巡視設(shè)置有很大的漏洞，由于被告所提供安保措施未到位，導(dǎo)致了犯罪嫌疑人進入原告家中進行盜竊，致使原告的財產(chǎn)受損，被告存在過錯，對原告的損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，承擔(dān)的份額以20%為宜。
【點評】
物業(yè)管理企事業(yè)安保義務(wù)的產(chǎn)生，以與業(yè)主之間存在物業(yè)服務(wù)合同為前提。義務(wù)的來源主要有兩方面：一是法律直接規(guī)定，二是合同約定的義務(wù)，在責(zé)任性質(zhì)上，為法定義務(wù)和合同義務(wù)。一般認為，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對其物業(yè)進行維護和管理的合同，屬于我國合同分類中的委托合同。物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定的權(quán)限和范圍提供服務(wù)，同時向業(yè)主收取物業(yè)費。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”從上述規(guī)定的內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理企業(yè)負有履行服務(wù)合同、管理小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生和維護公共區(qū)域秩序、保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全的義務(wù)。
物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)要從安全保障義務(wù)人的類型、性質(zhì)和力度、安全保障義務(wù)人的保安能力及發(fā)生侵權(quán)行為前后所采取的防范制止行為等方面綜合判定，來確定物業(yè)管理公司是否已經(jīng)盡到該義務(wù)。具體到本案，首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級和收費標(biāo)準的保安人員和安保設(shè)施設(shè)備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的安保規(guī)章制度；再次，看物業(yè)保安人員是否切實利用了有關(guān)安保設(shè)施設(shè)備、是否切實遵守了安保規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了以上三點，就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大限度的注意義務(wù)。反之，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這種責(zé)任僅限于民事經(jīng)濟賠償范圍內(nèi)。
黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院 尹洪明 |
