1.業(yè)主撤銷權(quán)的含義

　　業(yè)主撤銷權(quán)是物權(quán)法規(guī)定的一項權(quán)利，系法律賦予建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主所享有的一種新型的撤銷權(quán)。從物權(quán)法第七十八條第二款和最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定的內(nèi)容來看，業(yè)主撤銷權(quán)的含義是指業(yè)主對于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，認為侵害業(yè)主的合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序，可請求人民法院予以撤銷的權(quán)利。

　　設(shè)立業(yè)主的撤銷權(quán)，是為了防止業(yè)主大會或業(yè)主委員會濫用權(quán)利作出決定而侵害業(yè)主的合法權(quán)益。建筑物區(qū)分所有中的重大事項決定機制，是典型的民主決策機制，盡管物權(quán)法和物業(yè)管理條例等相關(guān)法律對業(yè)主大會的運作做了相關(guān)規(guī)定，但現(xiàn)實中仍準免會出現(xiàn)所謂的民主悖論，即利用少數(shù)服從多數(shù)的民主程序來剝奪、踐踏少數(shù)人權(quán)益的現(xiàn)象，形成多數(shù)人暴政。法律規(guī)定小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)事項由業(yè)主大會和業(yè)主委員會按照一定程序進行決定，但同時我們必須面對和解決如果業(yè)主大會，業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主的合法權(quán)益該怎么辦的問題。一方面，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會履行職責(zé)、代表業(yè)主意愿、維護業(yè)宅利益的決定，應(yīng)該對每一位業(yè)主都具有約束力。但另一方面，如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違背了業(yè)主的意愿，侵害了某個或若干個業(yè)主的利益，遭受侵害的業(yè)主應(yīng)有救濟的法律途徑，避免業(yè)主的實體權(quán)利無法得到保障。

　　物權(quán)法規(guī)定受損害的業(yè)主有權(quán)向人民法院申請撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，從立法理由看，確實是對上述規(guī)范設(shè)計理念的回應(yīng)。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主的合法權(quán)益時，哪怕是單個的業(yè)主，皆可向法院提請撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定這一規(guī)定，從法律上給與了業(yè)主在合法權(quán)益受侵害寸正當(dāng)合理的救濟途徑，一定程度上避免了民主的暴政情形的發(fā)生。

　　2.業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)

　　撤銷權(quán)，在性質(zhì)上屬于形成權(quán)的一種，具有從權(quán)利的性質(zhì)。業(yè)主撤銷權(quán)的權(quán)利性質(zhì)屬于形成權(quán)，系業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所享有的對專有部分的所有權(quán)以及對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利所派生的從權(quán)利。因此，該項權(quán)利歸業(yè)主享有。非小區(qū)業(yè)主不享有對業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定的撤銷權(quán)。

　　業(yè)主撤銷權(quán)的行使具有溯及力，可使被撤銷的決定的法律效力歸于消滅，自始無效，但該權(quán)利的行使受除斥期間的限制。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，除斥期間為一年，即業(yè)主應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。超過法定期間的，該撤銷權(quán)歸于消滅，法院不再支持其相應(yīng)的請求。

　　同時，業(yè)主行使撤銷權(quán)，應(yīng)以向人民法院提起民事訴訟的方式主張，由法院審查相應(yīng)決定是否具有可撤銷的情形并作出裁判。如果業(yè)主不向法院提起訴訟，只是直接向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會主張撤銷的，將不發(fā)生撤銷權(quán)行使的法律效力。在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，法院認定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定存在可撤銷情形，并作出撤銷決定的生效判決的，相應(yīng)的決定視為自始無效。

　　3.業(yè)主撤銷權(quán)行使的對象

　　業(yè)主撤銷權(quán)適用的對象是業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主撤銷權(quán)行使的范圍取決于依照法律規(guī)定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權(quán)對哪些事項作出決定。根據(jù)物權(quán)法第七十六條和物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定來看，除了業(yè)主大會所授權(quán)的職責(zé)之外，業(yè)主委員會的職責(zé)限于執(zhí)行業(yè)主大會的決定，無權(quán)自行作出對業(yè)主權(quán)益具有實質(zhì)影響的決定。

　　4.業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的被告

　　從現(xiàn)行規(guī)定來看，法律并沒有賦予業(yè)主大會民事訴訟的主體資格，而業(yè)主委員會作為民事訴訟當(dāng)事人已得到實踐的認可;并且業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主大會作出決定的相關(guān)資料由業(yè)主委員會收集和保管，業(yè)主委員會可以代表業(yè)主大會參加訴訟，并就作出決定的合法性進行舉證。因此，在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，應(yīng)以業(yè)主委員會作為被告，而不論業(yè)主請求撤銷的是業(yè)主大會的決定還是業(yè)主委員會的決定。

　　5.業(yè)主行使撤銷權(quán)的理由

　　根據(jù)司法解釋的規(guī)定，業(yè)主行使撤銷權(quán)的理由是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主的合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序。也就是說業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，不僅包括實體權(quán)利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定即侵害業(yè)主的程序權(quán)益。

　　所謂實體權(quán)益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有而享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會或業(yè)委會決定的侵害、在建筑物區(qū)分所有的情形下，物權(quán)法對業(yè)主享有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)等權(quán)利的內(nèi)容進行了詳細的規(guī)定，涉及多個方面。按物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時，物權(quán)法明確規(guī)定了應(yīng)由業(yè)主大會作出決定的事項，對這些事項，只要業(yè)主大會按法律規(guī)定的程序作出決定且同意決定的業(yè)主達到一定的票數(shù)，則該決定將對全體業(yè)主具有法律約束力，少數(shù)業(yè)主不得以其不同意為由請求撤銷該決定。但如果業(yè)主大會作出決定涉及的事項并非法定應(yīng)由業(yè)主大會決定的有關(guān)共有和共同管理的事項，而是限制或者剝奪某部分業(yè)主合法權(quán)益的，如損害了業(yè)主對專有部分的所有權(quán)等，因該決定內(nèi)容侵害業(yè)主的實體權(quán)利，自該決定作出后，業(yè)主即有權(quán)請求人民法院予以撤銷。

　　業(yè)主委員會作出決定的內(nèi)容合法性則較容易審查，因為按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會的職責(zé)限于執(zhí)行業(yè)主大會的決定，業(yè)主委員會只可以根據(jù)業(yè)主大會所授權(quán)的職責(zé)作出相應(yīng)的決定，如召開業(yè)主大會等，無權(quán)自行作出對業(yè)主權(quán)益具有實質(zhì)影響的決定。業(yè)主委員會擅自作出決定的，業(yè)主可請求人民法院予以撤銷。

　　對于侵害業(yè)主程序權(quán)益的決定，即違反法律規(guī)定程序作出的決定，應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則、物權(quán)法及物業(yè)管理條例關(guān)于業(yè)主大會的召開、投票表決等程序方面的要求進行審查。程序上，業(yè)主大會作出決定之前，應(yīng)將召開業(yè)主大會的事項提前通知全體業(yè)主，業(yè)主按照法律規(guī)定享有投票權(quán)。業(yè)主投票表決后，應(yīng)將投票情況統(tǒng)計，并根據(jù)得票情況作出是否通過相關(guān)事項的決定。如果業(yè)主大會實際上并末召開而作出決定，即屬于違反法律程序的虛假決議，業(yè)主有權(quán)請求撤銷，如果業(yè)主大會召開會議沒有通知業(yè)主便投票表決，即屬于有程序瑕疵的決議，業(yè)主有權(quán)請求撤銷;但在通知的方式上不需嚴格要求必須直接通知到每一業(yè)主，對于在小區(qū)公告欄發(fā)布公告等足以使業(yè)主知曉的方式通知，也可以視為已經(jīng)過通知程序。如果在業(yè)主大會投票表決時，某一決定的同意票數(shù)沒有達到法律規(guī)定的比例，由此作出的決定屬于違反法律規(guī)定程序的決定，業(yè)主有權(quán)請求撤銷。