建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：

　　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　一、專有權(quán)：

　　1、專有權(quán)的概念：

　　專有部分所有權(quán)，簡稱為專有權(quán)，是指區(qū)分所有人對其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的單獨所有權(quán)。所謂專有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分。

　　2、專有權(quán)的客體：

　　專有權(quán)的客體是建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分。

　　二、共有權(quán)：

　　1、共有權(quán)的概念：

　　共有權(quán)，即建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)，是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場所和公共設施等所共同享有的財產(chǎn)權(quán)利。

　　2、共有權(quán)的行使：

　　《物權(quán)法》第72條第1款規(guī)定:“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務�！�

　　3、法定共有的范圍：

　　法定共有，是指依照法律規(guī)定由全體業(yè)主對于共有部分享有的共有權(quán)。

　　法定共有的類型:

　�。�1）綠地。

　�。�2）道路。道路是指小區(qū)內(nèi)沒有經(jīng)過市政規(guī)劃的用于通行的道路。

　　（3）物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房是指物業(yè)管理公司為管理整個小區(qū)內(nèi)的物業(yè)而使用的房屋。

　　（4）維修資金。所謂維修資金，就是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設施和設備維修所需的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費用。

　�。�5）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所和公用設施。

　　4、車位車庫的歸屬

　　車庫，是指隸屬于整個小區(qū)，具有獨立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫又常常被稱為地下車庫，但不僅僅限于地下車庫，因為在有些建筑物內(nèi)，地上一層或者二層也可能興建車庫，這也涉及其歸屬問題。車庫本身四周是封閉的，其可以通過登記表彰權(quán)利的范圍。

　　車位，是指車庫中的停車位，以及規(guī)劃用于停車的具體地點。根據(jù)《物權(quán)法》第74條，開發(fā)商在修建了車位、車庫之后，首先應當滿足業(yè)主的需要。所謂首先滿足業(yè)主需要，就是指開發(fā)商在修建了車位、車庫之后應當首先將其出租、出售給業(yè)主，而不能高價賣給第三人。

　　三、管理權(quán)：

　　1、管理權(quán)的概念

　　管理權(quán)，是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)從而依法享有對業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同事務進行管理的權(quán)利。管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利。

　　2、管理規(guī)約

　　管理規(guī)約，又稱為規(guī)約、業(yè)主公約、住戶規(guī)約，是由全體業(yè)主通過業(yè)主大會就物業(yè)的管理、適用、維護與所有關(guān)系等各方面所制訂的規(guī)則

　　3、物業(yè)管理

　　物業(yè)管理，就是指由業(yè)主自行或者委托物業(yè)服務機構(gòu)以及其他管理人，對業(yè)主共有財產(chǎn)和共同事務進行管理和服務的行為。它包括了對建筑物的保存、改良、利用、處分以及對區(qū)分所有權(quán)人共同生活秩序的維持等內(nèi)容。

　　業(yè)主對于物業(yè)管理享有如下權(quán)利:

　�。�1）自行管理權(quán)。

　�。�2）自主聘任權(quán)。

　�。�3）解聘權(quán)。所謂解聘權(quán)，就是指在開發(fā)商前期聘任了物業(yè)服務機構(gòu)之后，業(yè)主也可以通過一定的程序解聘開發(fā)商前期選聘的物業(yè)服務機構(gòu)。

　　（4）監(jiān)督權(quán)。

　　四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會：

　　1、業(yè)主大會的概念

　　業(yè)主大會是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財產(chǎn)和共同生活事務的自治組織。

　　2、業(yè)主大會的職權(quán)

　　業(yè)主大會的職權(quán)是指業(yè)主大會依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定所享有的管理業(yè)主共同事務和共有財產(chǎn)的各種權(quán)利。業(yè)主大會作為全體業(yè)主的最高權(quán)力機構(gòu)，作為代表業(yè)主行使對共有財產(chǎn)權(quán)利的機構(gòu)，其職權(quán)主要是在于代表業(yè)主管理共同財產(chǎn)和共同事務，并就業(yè)主共同生活事項制訂共同規(guī)則。

　　3、業(yè)主委員會的概念：

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，受業(yè)主大會委托來管理全體業(yè)主的共有財產(chǎn)或者共同生活事務。

　　《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的職權(quán)進行了規(guī)定。通常業(yè)主委員會的職權(quán)主要來自于業(yè)主的授予，其主要職責是維護業(yè)主的權(quán)利。具體來說，包括召集業(yè)主大會、報告有關(guān)物業(yè)管理情況、受業(yè)主大會的委托與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同、及時了解業(yè)主的意見和建議、提出有關(guān)物業(yè)管理和維修維護的建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督有關(guān)財務等的公開等等。

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