物業(yè)維修基金繳納方法

　　繳納方法　　為加強住宅共用部位、共用設施設備維護基金的管理，維護房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，保障住宅正常的維修、使用，根據(jù)建設部、財政部《關于印發(fā)〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》(2008已有新版文件《住宅專項維修資金管理辦法》)等有關規(guī)定，各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實施辦法。

　　新建商品房住宅首期維修基金，房地產(chǎn)開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價的3%-4%繳納;購房者按照每平方米建筑面積成本價的2%-3%繳納。

　　業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。業(yè)主委員會成立后，應當與本市的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　售后公房繳納法

　　根據(jù)滬公積金發(fā)(1995)字第25號、滬房地改(1995)415號等文件規(guī)定，公有住房出售后形成三項基金：維修基金、電梯水泵基金、街坊養(yǎng)護基金，通常被稱為“三項基金”。

　　在“三項基金”中，維修基金由購房人和售房人按房款比例支付，電梯水泵基金和街坊養(yǎng)護基金都由售房人在房款收入中支付。

　　繳納標準：首期維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。(1)根據(jù)市政府發(fā)布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規(guī)定：計算公式=每平方米建筑面積成本價×比例×面積。比例為多層：購房人付1.5%，出售人付6%;高層：購房人付1.5%，出售人付12%。(2)2001年方案規(guī)定：購房人∶每平方米建筑面積18元(多、高層相同);出售人：多層每平方米建筑面積71.88元，高層每平方米建筑面積143.76元。

　　新建商品房繳納法

　　《上海市商品住宅維修基金管理辦法》對首期維修基金的繳納、賬戶的建立、以及繳納時限的規(guī)定一般是按如下標準執(zhí)行的：

　　1、首期維修基金的繳納：新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應當按照下列標準繳納首期維修基金：

　　配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4%繳納;不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納。

　　配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%繳納。

　　2、維修基金專戶的開立：維修基金應開立專戶，應當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。業(yè)主委員會成立后，應當與本市的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

　　3、首期維修基金的繳納時限：新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應當按照下列規(guī)定的時限繳納首期維修基金：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理新建商品

住宅所有權(quán)初始登記前，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行;(2)購房人應當在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按標準將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行;(3)業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按標準繳納維修基金，存入專戶銀行。

　　維修基金管理法

　　事實上，在前期物業(yè)管理期間(即在業(yè)主委員會成立之前)，物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，并向其繳納物業(yè)維修基金。由于種種原因，客觀上缺乏有力的監(jiān)督，發(fā)展商延遲繳納其應承擔的物業(yè)維修基金以及物業(yè)管理公司挪用物業(yè)維修基金就成為可能，特別是發(fā)展商拖延繳納物業(yè)維修基金的現(xiàn)象更是常有的事。其實，對于物業(yè)維修基金的繳納和管理，有關行政主管機關是有規(guī)定的，根據(jù)有關規(guī)定，發(fā)展商和購房者均應在簽訂房屋買賣合同時繳納物業(yè)維修基金。在前期物業(yè)管理期間，發(fā)展商應將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機構(gòu)，設立專門賬戶，任何人不得動用。業(yè)主委員會成立之后，發(fā)展商應將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位管理，專項用于物業(yè)維修，不得挪作他用。但發(fā)展商和物業(yè)公司并非完全嚴格依法從事，這就讓人引發(fā)了深層次的思考，要從真正意義上解決物業(yè)維修基金糾紛問題，關鍵不是把錢存到哪去，而是需要一種規(guī)范的管理機制。