近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為：
1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多，功能復雜，人口稠密，管理復雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保樓內(nèi)使用人的生命財產(chǎn)安全，任務十分艱巨。
2.高層綜合樓宇設施設備多，結(jié)構(gòu)復雜，管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求高。高層綜合樓設有中央空調(diào)系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)，辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)管理人員隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。
3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀；對大樓的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。
4.大樓各系統(tǒng)設施設備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設施設備完好的運行狀態(tài)。
設施設備管理是一門發(fā)展中的應用學科，它包括系統(tǒng)的理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機組成部分。為了實現(xiàn)物業(yè)設施設備管理現(xiàn)代化這一目的，從業(yè)人員必須學習和掌握設施設備管理的基本知識，樹立現(xiàn)代化科學管理的思想，結(jié)合物業(yè)設施的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進的設施設備管理方法和管理技術，以促進物業(yè)管理向著現(xiàn)代化方向發(fā)展。
一.設施設備管理的重要性
現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設施的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。隨著經(jīng)濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設施設備的需求和依賴深度越來越高，設施設備的作用也越來越突出。事實上，設施設備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。
（一）關系到聲譽和生存
作為物業(yè)管理的重要組成部分，設施設備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對物業(yè)管理企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要影響。物業(yè)設施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設施設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽，物業(yè)管理企業(yè)便無法再取得人們的承認，就會丟掉市場，喪失生存的根本條件。
（二）關系到服務的成本和資金的合理利用
實施設備管理對服務成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設施設備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等,及時維護保養(yǎng)，能有效地延長設施設備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少損失。
樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常機器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用的開支，使設施設備一直處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。
隨著現(xiàn)代化設施設備的不斷發(fā)展和普遍使用，設施設備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設施設備管理的科學化無疑是最關鍵的。具體地說，就是取決于設施設備管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳水平。
（三）關系到技術安全和環(huán)境保護
若設施設備的運行可靠性低，管理又不善，設備在運行中經(jīng)常發(fā)生意外，這不僅會干擾物業(yè)管理的經(jīng)營秩序，同時也使業(yè)戶遭受重大的經(jīng)濟損失，若設施設備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標，就會污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會公害。因此，保證安全，消除環(huán)境污染，有效地預防設施設備引致人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設施設備管理的重要課題。
物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡化、智能化管理服務已經(jīng)成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的設施設備管理則是企業(yè)技術進步的根本保證。
二.設施設備管理要達到的基本目標
設施設備的正常運行是寫字樓運作的核心，應對寫字樓水電設施（包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施）進行全面的管理和維修，供水、供電要有應急措施；應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修；應有健全的檢查維修制度，對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護；應對業(yè)戶的設備報修及時處理，并定期檢查；消防設施完好率應當達到100％。
良好的設施設備管理要做到：
（一）建立先進的設施設備管理體制
1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設施設備的數(shù)量、復雜程度及設施設備集中程度、管理人員業(yè)務水平、檢修人員技術力量與組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素，實事求是地制定設施設備管理體制。管理體制力求理順關系，可以提高工作效率，體現(xiàn)先進性。
2.設施設備管理人員在熟悉國家的有關政策、法規(guī)、條例，熟悉設施設備的技術理論之時，還應具有一定的業(yè)務能力。
3.加強設施設備管理人員的培訓教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)務水平。對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設施設備管理工作計劃之中。
（二）建立完善的設施設備管理規(guī)章制度
制定嚴密的設施設備年、季、月、周保養(yǎng)計劃和保養(yǎng)內(nèi)容、檢驗標準以及考核實施辦法，并不定期對實施設備的正常運行和完好情況進行抽檢，使其管理工作始終處于動態(tài)之中將突然性與計劃性、集中管理與分散管理相結(jié)合：
1.設施設備管理崗位責任制度；
2.設施設備基礎資料管理制度；
3.設施設備運行和維護保養(yǎng)制度；
4.設施設備檢修制度；
5.固定資產(chǎn)管理制度；
6.培訓教育制度；
7.特殊設施設備管理及應急制度；
8.各類機房的出入登記制度等。
（三）做好設施設備管理的基礎資料工作
基礎資料是設施設備管理工作的基本依據(jù)，基礎資料必須正確齊全。物業(yè)設施設備一般都是組成系統(tǒng)才能發(fā)揮作用的。例如，中央空調(diào)系統(tǒng)是由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設施設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設施設備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設施設備組成，任何一種設施設備或傳導設施發(fā)生故障，系統(tǒng)都將不能正常制冷。因此，除了設施設備單機資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。
利用現(xiàn)代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網(wǎng)絡化，以能迅速、及時地反映全部設施設備的基本情況，給設施設備管理工作提供方便，用于指導實際工作。
（四）設施設備管理目標
管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是設施設備的根本目標。設施設備的使用維護及檢修是設施設備管理的重要環(huán)節(jié)。設施設備技術性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設施設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設施設備管理的好壞。如果一臺設施設備能正確使用，精心維護保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設施設備的完好，延長設施設備的使用壽命。相反，如果使用不當，就會降低設施設備的有效利用率，縮短設施設備的使用壽命，嚴重時還會引起設施設備事故，造成設施設備的損壞或報廢。
1.設施設備的有效利用率：
根據(jù)統(tǒng)計，設施事故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當而造成。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養(yǎng)，設施設備必然容易陳舊老化，設施設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的實踐也越來越多，設施設備有效故障實踐越來越少，設施設備停機或無效工作實踐會越來越多，勢必會大大降低設施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護保養(yǎng)時間以提高有效利用率，也不能任意加大設施設備的運載能力，使設施設備長時期超負荷運行這樣“拼設施設備”勢必會加劇設施設備的損壞直至報廢。
2.設施設備的完好率：
根據(jù)物業(yè)管理的質(zhì)量目標，設施設備的完好率應為100％，只有通過日常巡檢才能保證。
（1）零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求；
（2）設施設備運轉(zhuǎn)正常、性能良好，功能達到規(guī)定要求；
（3）設施設備技術資料及運行記錄齊全；
（4）設施設備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；
（5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。
評定為不完好的設施設備，應針對問題進行整改，經(jīng)過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設施設備。
（五）加強培訓教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合
設施設備管理人員應當具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務水平。但是，單純依靠少數(shù)設施設備管理人員來管好所有設施設備是不可能的，還應該發(fā)動公司全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)所有設施設備。因此，對操作使用設施設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設施設備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設施設備、愛護設施設備。就是說，應該做到操作人員會檢修設施設備，維修人員會操作設施設備，并要求只有取得了國家考核頒發(fā)的技術資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
三.實現(xiàn)設施設備管理目標的影響因素
（一）現(xiàn)代化設施設備帶來的新問題
現(xiàn)代化設施設備在物業(yè)管理中的大量使用，使得物業(yè)公司在服務過程中面臨了許多前所未有的新情況，給設施設備管理工作帶來了一系列的新問題：
1.現(xiàn)代化設施設備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟效益，但同時也會導致一系列嚴重的后果。如故障損失增多，磨損腐蝕加快。、環(huán)境污染嚴重和能源資源消耗過大，等等。
2.損失設備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設施運行與設施設備管理的經(jīng)濟效果。
3.現(xiàn)代化設施設備技術綜合性強，全過程環(huán)節(jié)多，且相互運行、相互制約。因此，必須進行系統(tǒng)管理，確保服務體系的優(yōu)化運轉(zhuǎn)。
4.使用現(xiàn)代化設施設備時崗位分工較細，經(jīng)常是單工序操作，又由于設施設備結(jié)構(gòu)復雜，人的感官能力難以適應。因此，要求加強人機關系的研究，以保證人與設施設備的協(xié)調(diào)。
（二）傳統(tǒng)設施設備管理方式的局限性
面對使用現(xiàn)代化設施設備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統(tǒng)的維修型設施設備管理方式越來越暴露出它的局限性：
1.傳統(tǒng)設施設備的大量工作集中在維修階段，較少注意設施設備全過程的管理。設施設備維修的目的是為保障服務的單一設施設備修復，本質(zhì)是靜態(tài)管理。而在科技迅速發(fā)展的情況下，這種管理方式已經(jīng)不能適應對現(xiàn)代化設施設備進行系統(tǒng)管理的要求。
2.傳統(tǒng)設施設備管理不能保證各環(huán)節(jié)之間的有機聯(lián)系。制造與使用的分家，前半生管理與后半生管理的脫節(jié)，不利于有效解決使用現(xiàn)代化設施設備所帶來的新問題。
3.傳統(tǒng)設施設備管理在技術、經(jīng)濟、組織三者管理方面，側(cè)重技術管理，忽視經(jīng)濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。
4.傳統(tǒng)設施設備管理仍然停留在單純配角服務的階段。在企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)營管理為中心的情況下，不能為貫徹企業(yè)的經(jīng)營方針目標及時提供技術、經(jīng)濟保證。
5.傳統(tǒng)設施設備管理只注重設施設備管理機構(gòu)和專業(yè)人與，沒有把同設施設備有關的部門、人員組織協(xié)調(diào)起來，缺乏廣泛的群眾基礎。
由于傳統(tǒng)設施設備管理存在著局限性，已不能適應在科學技術和商品經(jīng)濟迅速發(fā)展形勢下管理好現(xiàn)代化設施設備的客觀要求。
四.設施設備管理的內(nèi)容
（一）設施設備管理的范圍
設施設備在其整個壽命周期中一般都處于運動狀態(tài)，分別表現(xiàn)為物質(zhì)運動和價值運動兩種狀態(tài)。設施設備的物質(zhì)運動是指設施設備在使用中，由于物理的和化學的作用而產(chǎn)生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復、改造和更換，升值報廢處理。設施設備的價值運動是指設施設備在制造產(chǎn)品過程中的資金轉(zhuǎn)化，即將設施設備原有價值和維持費用通過提取折舊與計入服務費用，逐步轉(zhuǎn)移到服務的成本中去，從而導致設施設備凈值不斷下降的過程。兩種形態(tài)形成設施設備的兩種管理：技術管理和經(jīng)濟管理。它們分別收技術規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的支配。因此，設施設備綜合管理的范圍不僅包括技術管理，而且包括經(jīng)濟管理。
（二）設施設備管理的具體內(nèi)容
設施設備管理圍繞設施設備的兩種運動狀態(tài)和整個壽命周期，具體開展以下各項工作：
（1）組織管理。包括設施設備管理工作目標的確定和展開，組織機構(gòu)的建立及人員培訓，各項規(guī)章制度的制定、貫徹和實施。
（2）設施設備前期管理。包括設施設備的規(guī)劃、選型、采購、定貨、安裝、調(diào)試和使用初期管理及信息反饋等。
（3）設施設備固定資產(chǎn)管理。包括設施設備資產(chǎn)的驗收、編號、移裝、調(diào)試和使用初期管理及信息反饋等。
（4）設施設備使用與維護管理。包括設施設備使用制度、操作維護規(guī)程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。
（5）設施設備修理管理。包括設施設備修理計劃的編制和實施，修理工藝的涉及和新技術的采用，修前技術、生產(chǎn)準備，修理技術文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。
（6）設施設備狀態(tài)管理。包括設施設備技術狀態(tài)完好標準的制定，設施設備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測、診斷，設施設備的故障和事故管理等。
（7）設施設備技術改造與更新管理。包括技術改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。
（8）動力設施設備（管網(wǎng)）管理。包括安全運行、維護監(jiān)測和供能管網(wǎng)管理等。
（9）設施設備經(jīng)濟管理。包括設施設備投資、固定資產(chǎn)折舊、修理費用、改造更新資金管理等。
（10）設施設備信息形態(tài)管理。包括信息系統(tǒng)的建立，信息的分類和處理，計算機化、網(wǎng)絡化、智能化在設施設備管理中的應用等。
五.做好設施設備管理現(xiàn)代化改造應具備的基本條件
目前，物業(yè)公司的設施設備管理工作尚有許多不能令人滿意的地方，歸根結(jié)底是設施設備管理思想、組織建設和制度建設及專業(yè)人才培養(yǎng)跟不上時代發(fā)展的步伐，成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。積極應用科學技術成果，對設施設備有效地進行綜合管理，充分發(fā)揮設施設備效能，達到設施設備管理現(xiàn)代化是物業(yè)公司解決制約其發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設施設備管理體制、組織建設和制度建設，為進一步實現(xiàn)設施設備管理現(xiàn)代化開辟道路。
（一）樹立現(xiàn)代化的科學管理思想
設施設備管理現(xiàn)代化首先是管理首先的現(xiàn)代化，即樹立設施設備綜合管理的思想，明確設施設備管理在企業(yè)管理中的重要地位，使它與企業(yè)管理系統(tǒng)的各個方面形成有機的結(jié)合，運用系統(tǒng)管理理論，改變過去孤立地看待設施設備管理的觀念，做到與企業(yè)管理現(xiàn)代化同步發(fā)展。
（二）完善設施設備管理組織和管理制度
根據(jù)設施設備管理現(xiàn)代化的要求，不斷調(diào)整和改革設施設備管理與維修組織機構(gòu)，健全規(guī)章制度。建立與設施設備綜合管理思想相適應的全員設施設備管理組織機構(gòu)，強化專群結(jié)合的班組設施設備管理。健全設施設備前期管理、狀態(tài)維修、改造更新和獎懲制度，以適應設施設備管理現(xiàn)代化的需要。
（三）采用先進的設施設備管理方法
推廣應用設施設備診斷技術，從狀態(tài)維修向預知維修發(fā)展；應用ABC分類法提高備件管理水平；應用網(wǎng)絡技術組織關鍵設施設備大修理工作，達到縮短修理工期和維修費用、資源優(yōu)化的目的，以提高設施設備壽命周期各個環(huán)節(jié)的經(jīng)濟性。
（四）使用先進的設施設備管理工具
根據(jù)需要積極推廣使用先進的設施設備管理工具，提高設施設備管理工作的效率和質(zhì)量。如應用電子計算機提高設施設備信息管理水平，采用先進的設施設備診斷儀器對連續(xù)運行的精、大、稀、關設施設備進行自動監(jiān)測和控制，在設施設備修理中采用各種精密監(jiān)測器具以提高修理精度等。
當今時代，世界經(jīng)濟區(qū)域集團化趨勢日益明顯，各國經(jīng)濟日益被納入世界經(jīng)濟體系，加速了資金、技術、商品和人才的國籍流動。世界經(jīng)濟正由總量增長型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)軌，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高增值型與知識集約型轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理行業(yè)要順應潮流，盡快適應這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，以代高科技為基礎，知識、技能密集，結(jié)合國家和各物業(yè)管理企業(yè)的具體情況，對國內(nèi)外先進的設施設備管理經(jīng)驗和方法加以消化和吸收，使設施設備管理工作逐步同國際接軌，以適應激烈的市場競爭的要求。大力推行現(xiàn)代設施設備管理，積極學習和推廣應用先進的管理理論和經(jīng)驗，以達到國際先進水平。
