法國(guó)的物業(yè)管理
一、管理機(jī)構(gòu)
    為了保證社會(huì)福利住宅的建設(shè)、出售或出租，以及對(duì)出租房屋的維修與服務(wù)，在法國(guó)各地都建立了低租金住房聯(lián)合會(huì)，低租金住房指的就是社會(huì)福利住宅。該機(jī)構(gòu)是非營(yíng)利性部門，其主要任務(wù)是開發(fā)建造社會(huì)福利住宅；出租或出售住房（以出租為主）；對(duì)房屋機(jī)器設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、維修保養(yǎng)、改造舊房。其建房和出租、維修改造房屋都可以從國(guó)家獲得補(bǔ)貼。目前，在全法國(guó)的住房中，有16%的房屋屬于低租金住房聯(lián)合會(huì)，共有330萬套，其中有50%的房屋出租，每年可收500億法郎的租金和250億法郎的住房管理費(fèi)及其他費(fèi)用等，并可接受每年由國(guó)家提供的1100億法郎貸款。法國(guó)每年建房總量中，低租金住房聯(lián)合會(huì)占25%，每年還改造5萬套住房。

    創(chuàng)立于1950年的法國(guó)國(guó)家房屋修繕與建設(shè)管理局，是負(fù)責(zé)管理房屋的國(guó)家機(jī)構(gòu)之一。

二、管理軟件
    幾十年來，法國(guó)的物業(yè)管理部門從實(shí)踐中總結(jié)出豐富的經(jīng)驗(yàn)，在物業(yè)管理方面采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)管理手段。目前，全國(guó)許多城市都在使用一種名為“HABITAT400”的物業(yè)管理軟件。

    “HABITAT400”是一個(gè)模塊式的物業(yè)管理軟件，它以IBMAS/400為基礎(chǔ)，共有3000多個(gè)程序，其軟件的內(nèi)容非常豐富，且具有高水平的系統(tǒng)完整性，它具有很廣的實(shí)用范圍，如房屋現(xiàn)狀勘察管理、工資與人事管理、物業(yè)維修管理、書面材料管理等�！癏ABITAT400”有使用方便的多種功能，設(shè)有“幫助”鍵隨時(shí)可以查閱，還可以廣泛使用由用戶設(shè)計(jì)的資料庫，并能完成所需各種材料的打印輸出。

    房租管理是“HABITAT400”軟件中的重要內(nèi)容，它具有多種功能。在法國(guó)并不是任何人都可以租住低租在住房聯(lián)合會(huì)的住房，當(dāng)租房者的房租超過家庭收入的20%時(shí)，承租人可向國(guó)家申請(qǐng)房租補(bǔ)貼。由于工資的變化而引起的住房補(bǔ)助也有相應(yīng)的變化，因此在房租管理模塊中，有住房補(bǔ)貼異常的自動(dòng)管理，可以隨時(shí)準(zhǔn)確地計(jì)算出租戶所享受的住房補(bǔ)貼即應(yīng)繳的房租。另外，當(dāng)遇到租戶未按期交納房租的情況時(shí)，計(jì)算機(jī)會(huì)自動(dòng)進(jìn)入追款程序管理，打印催款通知，并有追款程序執(zhí)行情況和余額村黨對(duì)拒付情況存檔、付款方式改變存檔等。房租管理模塊中，還可以做出情況匯報(bào)，隨時(shí)對(duì)欠款（包括在住的和已交房的住房）、因陳舊空閑的房屋及其類型、住戶的社會(huì)階層比例、周轉(zhuǎn)情況與進(jìn)出量、住戶國(guó)籍、收入情況、年齡等內(nèi)容進(jìn)行分析。

    資金對(duì)于物業(yè)管理是至關(guān)重要的，在這個(gè)物業(yè)管理軟件的總會(huì)計(jì)模塊中有整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)成果情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、折舊情況、債務(wù)及債權(quán)情況，并可根據(jù)要求查詢和打印。管理人員還可通過該物業(yè)管理軟件進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，并隨時(shí)查詢預(yù)算執(zhí)行情況，以便及時(shí)掌握物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)情況。同時(shí)通過計(jì)算機(jī)還可以采購訂貨，可以進(jìn)行房屋狀況勘察管理。

    總之，“HABITAT400”是一種實(shí)用性很強(qiáng)的專業(yè)軟件，它能廣泛地滿足各種需要，使其適應(yīng)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)各階段的職能。目前，法國(guó)有30多家公司使用“HABITAT400”物業(yè)管理軟件，管理著26萬套住房。