體味荷蘭物業(yè)管理
文 / 新  苓

    荷蘭是被譽為"風(fēng)車之國"的美麗國度。為了解決土地問題，荷蘭從上世紀(jì)70年代起，就開始了大規(guī)模全國性的圍海造田工程。由于土地來之不易，荷蘭政府惜土如金。國家在有限的土地上，科學(xué)、合理地利用著每一寸土地。為了改善國民的居住條件，荷蘭政府有計劃地進行了城市的開發(fā)工作。他們將一部分土地出賣給開發(fā)商，建造高樓大廈，開發(fā)商再根據(jù)地區(qū)和樓房的實際造價，將產(chǎn)權(quán)一次性出賣給私人居住。

    荷蘭人注重生活質(zhì)量，對住房的要求很高。荷蘭的市政廳在這些方面，尤其是在物業(yè)管理方面，所花費的精力更多。

    荷蘭每個城鄉(xiāng)的社區(qū)，都有一個或幾個物業(yè)管理機構(gòu)。以前一般社區(qū)的物業(yè)管理單位都是在房屋建成后，才從開發(fā)商手中接任管理工作，留下了不少后患。有鑒于此，荷蘭的法律明確規(guī)定，物業(yè)管理單位必須全方位投入居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作�，F(xiàn)在，荷蘭在招聘設(shè)計人員和物業(yè)管理人員肘，要求相當(dāng)高。他們必須符合五條標(biāo)準(zhǔn)一是要求本科畢業(yè)，并接受過良好的專業(yè)教育，二是要求在職鍛煉兩年以上，并具有豐富的實踐經(jīng)驗，三是具備經(jīng)濟頭腦，懂得成本核算、分析；四是體察民心，懂得市場行情和群眾所需，五是精通業(yè)內(nèi)各種業(yè)務(wù)，且具規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)管理方面的一般知識，富有創(chuàng)新精神。

    對以上個人專業(yè)指標(biāo)，國家在全國各地委派若干專門機構(gòu)，每年統(tǒng)考一次，然后再根據(jù)考核情況(理論與實際)，擇選錄用。國家還實行百分考評制，96分以上者，為一類設(shè)計人員和一類物業(yè)管理員；91~95分者，為二類設(shè)計人員和二類物業(yè)管理員；80~90分者，為三類設(shè)計人員和三類物業(yè)管理員，不滿80分者，當(dāng)年不得錄用，待次年經(jīng)再次考核，按分擇選錄用。當(dāng)然，他們的待遇，也是根據(jù)類別劃分等級的。如，物業(yè)管理員每月的等級工資為，一級800荷蘭盾(約合人民幣1840元)、二級700盾(約合人民幣1610元)、三級600盾(約合人民幣1380元)。

    荷蘭政府對城市建設(shè)的重視，還表現(xiàn)在獎懲分明上。他們規(guī)定，小區(qū)在開發(fā)建設(shè)時，工程技術(shù)人員和物業(yè)管理員必須全過程參與，倘若工程技術(shù)人員和物業(yè)管理員有一次沒有參加，那他必須補上所缺議程內(nèi)容，因為每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量上出了問題，國家必須區(qū)分情況追究法律責(zé)任，會根據(jù)工程質(zhì)量和配套等的損失和返工情況，給予罰款、拘勞役或判刑等。

    荷蘭南部的一個小區(qū)，曾有一幢大樓的管理員在設(shè)計規(guī)劃時，沒有去參加討論，工程完工后，出現(xiàn)小區(qū)的垃圾箱位置和大小設(shè)計不合理，以致在60%的居民入住后，發(fā)生垃圾亂倒、蚊蠅亂飛現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，市政廳下令對責(zé)任人罰款了5000荷蘭盾。
還有一個負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)計的工程技術(shù)人員，由于缺乏竣工后的物業(yè)管理常識，在設(shè)計高層樓窗戶時，均用了防盜護欄。這給日后大樓一旦發(fā)生火災(zāi)消防人員無法實施窗口營救帶來了隱患，因此也受到了處罰。

    另有一名女物業(yè)管理員，在大樓技術(shù)設(shè)計和討論的那幾天，正趕上她產(chǎn)兒住院。她根據(jù)以往小區(qū)物業(yè)管理的實際經(jīng)驗和設(shè)計人員往往容易忽略的一些細節(jié)或超前的東西，一一考慮成熟并記錄了下來，在住院前，她交給了設(shè)計人員，后來起到了很大作用。因此，她受到了2萬盾的嘉獎，她的級別和待遇也由先前的二級提升到了一級。

    一天上午，我們隨市政廳的一個小分隊深入到一個小區(qū)檢查物業(yè)管理工作。當(dāng)檢查人員要求查閱小區(qū)的各種資料時，物管員從檔案櫥柜中，馬上捧出一堆資料，如房屋建筑結(jié)構(gòu)、綜合布線、設(shè)備安裝調(diào)試及裝修情況，看得出，他對圖紙相當(dāng)熟悉，有些在設(shè)計后討論改動的部分，也一一做了認(rèn)真記錄。這位物管員介紹說，物業(yè)管理的提前介入，有利于督促開發(fā)商一項項落實配套設(shè)施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在>施工中還可以彌補，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補。有了物管員的參與，可以起到監(jiān)督和檢查作用，可以嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。

    有一天傍晚，我們路過一居民小區(qū)，看見一群居民圍在一起議論著什么。后得知他們在看新選出的業(yè)主委員會成員名單和垃圾處理、照明等分?jǐn)傎M用表。在荷蘭，一般小區(qū)都有一個物業(yè)管理小組，通常由3~5人組成，配備物業(yè)管理員、門衛(wèi)和工程技術(shù)人員等，還有一個業(yè)主委員會。居民從小區(qū)的業(yè)主中選出有文化、懂管理、辦事公道的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會成員有多有少，多者11人，少者5人。這跟物業(yè)管理小組的成員配備相似，主要根據(jù)小區(qū)的居民人口數(shù)和小區(qū)規(guī)模的大小而定。業(yè)主在入住超過半數(shù)時，物業(yè)管理企業(yè)就需積極組織召開第一次業(yè)主大會。在會上，業(yè)主會一一介紹自己及家庭的一般基本情況，包括姓名、年齡、文化程度、工作單位、籍貫及原居住地等。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)業(yè)主們充分醞釀，然后提出業(yè)主委員會候選人，再民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會產(chǎn)生后，如涉及到一些費用的分?jǐn)�，則可以由物業(yè)管理小組組織業(yè)主委員會成員召開會議討論通過。

    一位業(yè)主委員會委員向我們介紹，在業(yè)主入住時，他們會協(xié)助物業(yè)管理小組做一些工作，包括宣傳小區(qū)的管理辦法、發(fā)放用戶手冊、加強裝修管理、配合后期搬遷的住戶等。小區(qū)的日常工作，主要還是由物業(yè)管理人員去做，包括日常的綜合服務(wù)和管理，外部關(guān)系的協(xié)調(diào)，如與稅務(wù)、工商、公安、街道等等的聯(lián)系和配合。業(yè)主委員會配合物管人員的工作，一是管理經(jīng)濟，負(fù)責(zé)維修房屋、樓道、小區(qū)的環(huán)境管理、垃圾處理、照明、暖氣及各種費用分?jǐn)偟�；二是協(xié)調(diào)鄰里間的各種矛盾、糾紛等。

    在荷蘭，我們還參觀了許多新落成的居民樓�，F(xiàn)在，荷蘭的多數(shù)小區(qū)，在設(shè)計和建造居民樓時，都在向集居住、醫(yī)療、健身、休閑、娛樂、購物等于一體的綜合型發(fā)展。由于物業(yè)管理到位，過去沒有考慮和設(shè)計到的，如今都盡可能地設(shè)計進去了，且富長遠和超前意識，如花園、草坪、綠化帶、浴場等。人們不離開家園，便可以親近大自然，享受大自然的美好了。

    愿這個“風(fēng)車之國”永遠富足、美麗。