“對(duì)境外資本在境內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè),不得通過購(gòu)買、出售境內(nèi)已建、在建房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行套利�！焙炇鹑掌跒�11月22日的該通知明確。
今年以來,政府持續(xù)調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng),而隨著美國(guó)啟動(dòng)第二輪量化寬松,境外資金流入問題愈發(fā)突顯。11月中旬國(guó)家外匯管理局曾發(fā)布規(guī)定,要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房,在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。
業(yè)內(nèi)人士稱,“限外”政策在執(zhí)行上難度非常大。如果能嚴(yán)格執(zhí)行,境外資本流入境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的難度將加大,對(duì)投機(jī)性獲利行為有所抑制。
加強(qiáng)版限外令
商務(wù)部要求,各地商務(wù)主管部門要切實(shí)加強(qiáng)涉及外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查,省級(jí)商務(wù)主管部門在核對(duì)備案材料時(shí),重點(diǎn)應(yīng)就土地文件的完整性進(jìn)行復(fù)核。地方不得審批設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的投資性公司。同時(shí),各地商務(wù)主管部門要會(huì)同外匯局等有關(guān)部門認(rèn)真甄別、嚴(yán)格審核返程投資類房地產(chǎn)企業(yè),嚴(yán)格控制以返程投資方式設(shè)立境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。(注:所謂返程投資,是指境內(nèi)投資者將其持有的貨幣資本或股權(quán)轉(zhuǎn)移到境外,再作為直接投資投入境內(nèi)的行為。)
加上前文提及的“境外資本不得通過購(gòu)買、出售境內(nèi)已建、在建物業(yè)進(jìn)行套利”以及“加強(qiáng)對(duì)并購(gòu)、股權(quán)出資等方式新設(shè)或增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批”,商務(wù)部的《通知》堪稱加強(qiáng)版限外令。
“這個(gè)政策出臺(tái),說明國(guó)家對(duì)于外資流入房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)十分重視�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示,“如果境外資金繼續(xù)流入境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),會(huì)沖擊房地產(chǎn)的調(diào)控力度。”
相關(guān)的數(shù)據(jù)也反映了這一點(diǎn)。商務(wù)部從2007年開始對(duì)外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行登記備案制度,新設(shè)或增資的外資房企數(shù)量在2007年超過1000家,2008、2009兩年均為500家左右,而2010年前11個(gè)月已突破1000家。僅11月份,就共有114家外資房地產(chǎn)公司向商務(wù)部外資司報(bào)備成立新公司,增資或以并購(gòu)的方式進(jìn)入中國(guó),其中很大一部分的外資房地產(chǎn)公司把項(xiàng)目公司設(shè)在了中國(guó)的二三線城市。多家顧問公司發(fā)布的2010年三季度分析報(bào)告也顯示,今年前三季度外資在全國(guó)重點(diǎn)城市大宗物業(yè)投資的活躍程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的一份數(shù)據(jù)也顯示,中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域吸收外資的增速在加快。該數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月,境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元,同比增長(zhǎng)31.2%。其中,國(guó)內(nèi)貸款11245億元,同比增長(zhǎng)25%;利用外資656億元,同比增長(zhǎng)59%。
投資方式轉(zhuǎn)向
“禁止外資買賣境內(nèi)物業(yè)進(jìn)行套利,應(yīng)該是近幾年最嚴(yán)格的限外政策了。”一位開發(fā)商表示。
近些年,外資機(jī)構(gòu)通常是中國(guó)物業(yè)收購(gòu)、套現(xiàn)的常客,摩根大通、花旗、麥格理都拋售過其所持的中國(guó)物業(yè)進(jìn)行套現(xiàn),其中不少公司的投資回報(bào)率超過100%。
此番政策出臺(tái),將對(duì)境外資金通過購(gòu)買然后出售境內(nèi)物業(yè)套利的投資方式產(chǎn)生重大影響,包括股權(quán)出資、并購(gòu)來獲得項(xiàng)目的方式,也可能因?yàn)樯婕岸唐谔赚F(xiàn),審批難度將加大。
另外,據(jù)介紹,此前一些境外資金投資境內(nèi)房地產(chǎn),主要通過股東借款的方式進(jìn)入,待項(xiàng)目盈利之后,國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目合作伙伴直接還貸,這樣資金就可以靈活跨境運(yùn)作。目前,境外企業(yè)如果要開發(fā)境內(nèi)的房地產(chǎn)物業(yè),必須通過增加注冊(cè)資本金的方式,并且在項(xiàng)目完成后才能撤資。就此而言,新的政策在“新設(shè)、增資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司”上的規(guī)定,將對(duì)外資的監(jiān)管更加嚴(yán)格。
如果政策能夠嚴(yán)格執(zhí)行,對(duì)投機(jī)型資金的進(jìn)入將有所抑制。上述開發(fā)商表示,在禁止了“倒買倒賣”的獲利方式后,未來境外企業(yè)可能只能通過自主開發(fā)方式獲利。
“自主開發(fā)與簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資不同,周期更長(zhǎng),更需要本土化的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,風(fēng)險(xiǎn)更大,但回報(bào)也會(huì)更高�！笔缆�(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)分析師王海濱表示,與2007年的限外令不同,這一輪的政策要求外資已不能再是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資者、短期逐利的熱錢,而是要成為長(zhǎng)期資金進(jìn)行投資,自主開發(fā)。甚至外資可以向產(chǎn)業(yè)鏈的上下游延伸,包括建筑材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)等房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)都可能有外資進(jìn)入。 |
