原告：天津某物業(yè)管理有限公司 被告：浙江某服飾有限公司、王某
某大廈A座20層1室的房屋系浙江一家服飾有限公司所有。房屋交付時即由王某實(shí)際居住使用。2003年2月，大廈業(yè)主會與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)委托合同》。合同約定委托管理期限為3年，到2006年1月止。物業(yè)費(fèi)每月每平方米2.5美元，按當(dāng)年1月1日中國人民銀行外匯牌價的中間價折算，且美元與人民幣折算匯率下限不低于1∶8.2，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取人民幣。合同到期后，大廈業(yè)主委員會又與原物業(yè)公司重新簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同期限為2年，到2008年9月止，費(fèi)用按住宅建筑面積每月每平方米18.06元收取。A座20層1室在2005年8月至2007年7月間一直未交納物業(yè)費(fèi)，合計(jì)61043.86元。物業(yè)公司由此提起訴訟，將業(yè)主浙江某服飾有限公司及房屋實(shí)際使用人王某告上法院，請求判令二被告承擔(dān)連帶給付物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。
被告浙江某服飾有限公司經(jīng)合法傳喚未到庭應(yīng)訴。庭審中，另一被告即房屋的實(shí)際使用人王某表示，房屋的產(chǎn)權(quán)人是浙江某服飾有限公司，自己當(dāng)時是該公司駐天津的經(jīng)理，所以公司將房屋交給他居住。在居住使用的時間里，一直是公司交納物業(yè)費(fèi)，所以不同意原告的訴訟請求。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與被告住房所在的業(yè)主會簽訂的物業(yè)管理委托合同合法有效，原告作為物業(yè)管理企業(yè)，已按約定履行了對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，被告接受了原告提供的管理服務(wù)，應(yīng)按規(guī)定向原告交納物業(yè)費(fèi)。被告浙江某服飾有限公司在購買了大廈A座20層1室房屋后并未使用，而是交由另一被告王某使用居住。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。但二被告之間并未約定由使用人王某向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)，原告又未提供其它證據(jù)證實(shí)所拖欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由被告王某交付。所以，對原告要求二被告連帶支付所拖欠物業(yè)費(fèi)的請求，不予支持，所拖欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由被告浙江某服飾有限公司向原告交納。
綜上，法院判決如下：一、本判決生效后十日內(nèi)，被告浙江某服飾有限公司一次性給付原告自2005年8月1日至2007年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)61043.86元；二、駁回原告其他訴訟請求。案件的訴訟費(fèi)用由被告浙江某服飾有限公司負(fù)擔(dān)。
本案的爭議焦點(diǎn)主要在于，物業(yè)的實(shí)際使用人在何種情況下能夠成為交納物業(yè)費(fèi)的責(zé)任主體，以及業(yè)主與物業(yè)的實(shí)際使用人在何種情況下對交納物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。
一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納主體的確定
一般情況下，在房屋出賣并交付給業(yè)主以后，業(yè)主便成為物業(yè)服務(wù)的對象，并且，在一般的約期物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主也是物業(yè)服務(wù)合同的委托方，通常認(rèn)為業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，在獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)后，應(yīng)當(dāng)向其支付對價，因而業(yè)主也應(yīng)成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。除此以外，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體還有可能是開發(fā)商或物業(yè)的實(shí)際使用人。前者的情況是，開發(fā)商在將房屋出賣之前或已經(jīng)出賣但沒有實(shí)際交付給業(yè)主，這時開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。另外一種情況是，物業(yè)的實(shí)際使用人成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。非業(yè)主使用人與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有直接關(guān)系，不是物業(yè)管理合同的委托方，同時也不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人，一般不參加業(yè)主大會與業(yè)主委員會。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)或房屋，不一定為業(yè)主占有和使用，而是通過出租、借用等方式交由他人占有和使用。這時，業(yè)主可以和實(shí)際使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)的使用人便成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。需要注意的是，于此情況之下，物業(yè)的使用人雖然是物業(yè)服務(wù)的接受者，但卻不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，業(yè)主仍然是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的第一責(zé)任人。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主要負(fù)連帶交納責(zé)任。
在本案中，從已有證據(jù)顯示，業(yè)主浙江某服飾有限公司與使用人王某沒有就交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問題進(jìn)行約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為業(yè)主浙江某服飾有限公司仍是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任主體。業(yè)主與使用人之間的約定實(shí)質(zhì)上屬于債務(wù)的轉(zhuǎn)移，沒有約定即表明業(yè)主沒有將給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)之債轉(zhuǎn)移給使用人，使用人自然無需承擔(dān)責(zé)任。法院沒有將王某確定為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任主體是正確的。
二、債務(wù)承擔(dān)與交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)責(zé)任的承擔(dān)
債務(wù)承擔(dān)是指將原債務(wù)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)至第三人。債務(wù)承擔(dān)的主要類型包括免責(zé)式債務(wù)承擔(dān)（狹義）與并存式的債務(wù)承擔(dān)（廣義）。前者是指債務(wù)人經(jīng)債權(quán)人同意，將債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人，自己脫身而出；后者是指債務(wù)人本身不脫離債的關(guān)系，第三人又加入債務(wù)人行列，同原債務(wù)人一起共同承擔(dān)債務(wù)，因此時又加入一個償債人，且與原債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任，于債權(quán)人十分有利，因而一般認(rèn)為不需要債權(quán)人同意，通知即可。一般所說的債務(wù)承擔(dān)，系從狹義而言，即僅指免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)�！逗贤ā返�84條的規(guī)定主要是指免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)。
對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的債務(wù)承擔(dān)問題，合同法的原理與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定是有較大差別的。
依照債務(wù)承擔(dān)之法理，如果業(yè)主與物業(yè)使用人之間約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)視為雙方做了債務(wù)轉(zhuǎn)移承擔(dān)的約定，此約定如果獲得物業(yè)公司的認(rèn)可，即認(rèn)為構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)。倘若出現(xiàn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形，物業(yè)公司直接通過起訴物業(yè)使用人的方式追討，而業(yè)主是免責(zé)的。這種情況應(yīng)當(dāng)屬于免責(zé)式債務(wù)承擔(dān)。而據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條明確規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任”。依此規(guī)定，即使物業(yè)公司認(rèn)可業(yè)主與物業(yè)使用人之間的約定，出現(xiàn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形，業(yè)主不能因債務(wù)轉(zhuǎn)移承擔(dān)而脫責(zé)，還要負(fù)擔(dān)連帶交納責(zé)任。這一規(guī)定具有并存式債務(wù)承擔(dān)之特性，原債務(wù)人不因債務(wù)承擔(dān)而免責(zé)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》之所以如此規(guī)定，目的十分明確，就是維護(hù)小區(qū)正常的管理運(yùn)行秩序，避免因個別業(yè)主與實(shí)際使用人互相扯皮而拖欠物業(yè)費(fèi)，致小區(qū)物業(yè)公司及其他業(yè)主利益受損。同時，也拓寬了物業(yè)公司追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的救濟(jì)渠道，賦予了物業(yè)公司在訴訟中的選擇權(quán)。在出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)的情形下，在業(yè)主與使用人有約定的情況下，物業(yè)公司可以向業(yè)主與使用人任何一方主張權(quán)利，也可以向其中一方主張權(quán)利。
本案的特別之處在于，業(yè)主與使用人恰好沒有就物業(yè)費(fèi)繳納問題作出約定，因此，物業(yè)公司只能向物業(yè)所有權(quán)人——業(yè)主浙江某服飾有限公司主張權(quán)利。故法院作出了由業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)給付責(zé)任的判決。當(dāng)然，業(yè)主在履行給付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)之后，可以依照法律規(guī)定向?qū)嶋H使用人進(jìn)行追償。
（作者單位：天津市高級人民法院研究室） |
