導讀：
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，由一個物業(yè)服務企業(yè)進行管理服務�！短旖蚴形飿I(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法》規(guī)定：一個住宅小區(qū)應當由一個物業(yè)管理服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務。物業(yè)管理服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同�！短旖蚴形飿I(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
近期本律師代理一起高層住宅物業(yè)服務合同糾紛，底商大商戶ＸＸ區(qū)某房產(chǎn)公司要回物業(yè)公司代管的其專屬、專用的基礎配套設施，拒絕再次與物業(yè)公司單獨簽署物業(yè)服務協(xié)議，并拒絕執(zhí)行物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)合同，自聘物業(yè)進行管理。物業(yè)公司、業(yè)主委員會多次與房產(chǎn)公司交涉未果后，一年來共拖欠物業(yè)費50余萬元，并對先前房產(chǎn)公司派駐現(xiàn)場人員與物業(yè)公司簽訂的特約服務協(xié)議拒不認可，物業(yè)公司委托本律師向法院提起訴訟，本律師依據(jù)《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法》、《天津市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《物權法》等相關規(guī)定，進行了有力的闡述，被告房產(chǎn)公司雖以雙方之間沒有合同，所有底商主要通道都面對公路，不在小區(qū)通行，物業(yè)公司沒給提供物業(yè)服務為由進行了辯解，但律師指出，物業(yè)公司給小區(qū)提供的服務是公共服務，不是商業(yè)物業(yè)服務，因底商用電，上、下水，消防等主干管道與居民共用，所以底商無權拒絕原告物業(yè)公司提供物業(yè)服務，原、被告之間有協(xié)議時按協(xié)議執(zhí)行，無協(xié)議時執(zhí)行業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同。
該案一審、二審原告勝訴，后經(jīng)法院執(zhí)行。第二年，被告又拒不支付物業(yè)費，原告再次起訴，后被告反訴，要求原告重新接收其專屬、專用的基礎設施，原告指出，歷史上代管的被告設施屬無償管理，既然被告已經(jīng)重新接收，如再委托原告管理，應另行簽署商業(yè)物業(yè)服務協(xié)議，后經(jīng)一、二審庭審，原告再次勝訴。期間，原告還打贏了與被告特約服務費的官司。現(xiàn)所有判決都執(zhí)行完畢。目前，原、被告和諧相處，本律師依法為物業(yè)公司贏得了最大的利益。
為便于了解案件的有關情況，特附部分訴訟材料：
民事起訴書
原告：天津市XX物業(yè)管理有限公司
法定代表人：XXX，職務：總經(jīng)理
地址：ＸＸ區(qū)ＸＸ道與二號路交口，電話：XXX。
被告：天津ＸＸ區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司
法定代表人：ＸＸ，職務：總經(jīng)理
地址：ＸＸＸ西區(qū)１０號樓4-5層，電話：ＸＸＸ。
訴訟請求：
1、判令被告支付所欠物業(yè)費434665.46元；
2、判令被告支付違約金49776元；
3、案件受理費用由被告承擔。
事實和理由：
自2005年1月1日原告天津市ＸＸ物業(yè)管理有限公司為被告天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司所有的位于XX區(qū)XX道與二號路交口的XX大廈底商提供物業(yè)服務至今，上述被告自2010年6月1日起拖欠物業(yè)費434665.46元，雖經(jīng)原告與有關職能部門多次催繳，被告拒不繳納，為維護原告合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國物業(yè)管理條例》、《中華人民共和國民訴法》等法律法規(guī)規(guī)定，特將本案訴至貴院，請依法判如所請。
此 致
XX區(qū)人民法院
具狀人：天津市ＸＸ物業(yè)管理有限公司
2010年Ｘ月Ｘ日
代 理 詞
審判長、審判員：
我接受原告XX物業(yè)管理有限公司的委托，擔任特別授權訴訟代理人，出庭參加訴訟活動�，F(xiàn)就本案爭議事實，發(fā)表如下代理意見：
原告ＸＸ物業(yè)管理有限公司與XX大廈小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同經(jīng)政府主管部門備案，收費標準經(jīng)物價局批準。多年來本物業(yè)公司秉承為業(yè)主提供優(yōu)質服務的精神，克服資金少的困難，在物業(yè)服務中精益求精，受到廣大業(yè)主的高度肯定，幾年來多次被政府主管部門評為優(yōu)秀物業(yè)單位，被告天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司也從未對XX物業(yè)管理有限公司提出任何不滿意見。
自2010年6月1日起被告以自己管理底商物業(yè)為由，拒絕繳納物業(yè)費用，至XX年XX月底欠物業(yè)費434665.46元，違約金49776元，以上兩項合計484441.46元，被告此舉對原告生存和小區(qū)物業(yè)管理帶來致命打擊，現(xiàn)原告借款為物業(yè)公司員工發(fā)放工資和維持小區(qū)的日常管理和正常運轉。
�。兀卮髲B小區(qū)系高層住宅，一至五層為底商，五層以上為居民，批準備案的物業(yè)服務合同顯示，該物業(yè)類型為高層住宅，其中住宅3.12萬平方米，商業(yè)2.32萬平方米，配套公建0.63萬平方米，物業(yè)管理服務費采取包干制的形式收取，即高層住宅居民0.40元／月.平方米，商業(yè)2元／月.平方米，住宅辦公用1.80月.平方米，配備電梯、消防、二次供水等機電設施的運行、維護、管理費用按建筑面積每月每平方米0.40元標準由業(yè)主交納。
�。兀卮髲B小區(qū)水電、下水、消防等設施共用、綠化管理、日常通行、底商施工、安全保衛(wèi)、防火等均為一體；物業(yè)服務無法分開，小區(qū)不可分，服務不可分，客觀情況只能由一個物業(yè)公司對小區(qū)提供服務，這也是法律規(guī)定的。無論被告如何思考這些問題，物業(yè)提供的服務是對整個大廈的。雖然被告拒交物業(yè)費，但物業(yè)服務一直也沒有停止過。該公司不能以不需要服務、不接受服務、以及并非合同當事人，自己管理物業(yè)為由拒繳物業(yè)費。
《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法》規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，由一個物業(yè)服務企業(yè)進行管理服務。”
“新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)物業(yè)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域�！�
《物業(yè)管理條例》、《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定一個小區(qū)只能有一個業(yè)委會，一個小區(qū)只能有一個物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)委會的決定對業(yè)主有效。被告作為小區(qū)最大的業(yè)主也不應享有例外特權。被告作為ＸＸ大廈的一員，理應受小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同的約束。被告作為XX區(qū)的國有企業(yè)，更應帶頭遵守國家法律，遺憾的是，雖經(jīng)原告多次去函、去人商討，被告置之不理，有關職能部門的協(xié)調也未能奏效。無奈，原告只有訴諸法律，期盼法院在厘清事實基礎上，支持原告的主張，判令被告支付拖欠的物業(yè)費及相應的違約金，并支付訴訟費用，以維護原告的合法權益。
致禮
原告訴訟代理人：田金龍
日期：
關于ＸＸ物業(yè)管理有限公司和XX大廈小區(qū)業(yè)委會合法的依據(jù)
審判員：
�。兀卮髲B小區(qū)系高層住宅，一至五層為底商，五層以上為居民，批準備案的物業(yè)服務合同顯示，該物業(yè)類型為高層住宅，其中住宅3.12萬平方米，商業(yè)2.32萬平方米，配套公建0.63萬平方米，物業(yè)管理服務費采取包干制的形式收取，即高層住宅居民0.40元／月.平方米，商業(yè)2元／月.平方米，住宅辦公用1.80元／月.平方米，配備電梯、消防、二次供水等機電設施的運行、維護、管理費用按建筑面積每月每平方米0.40元標準由業(yè)主交納。
根據(jù)《物權法》第七十六條規(guī)定：選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 根據(jù)此規(guī)定，ＸＸ大廈小區(qū)住宅占3.12萬平方米，商業(yè)占2.32萬平方米，底商業(yè)主只有一個，居民業(yè)主占絕大多數(shù)，事實表明居民占建筑物總面積過半數(shù)，居民業(yè)主占總人數(shù)過半數(shù)，完全符合“雙過半”的要求，物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)委會完全合法。被告天津ＸＸ區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司提出物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會不合法是完全沒有法律依據(jù)的。
附《物權法》相關規(guī)定：
第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規(guī)約；
�。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
�。└慕�、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
XX物業(yè)管理有限公司
日期：
底商與大廈居民共用區(qū)域和共用設施設備的情況
多年來ＸＸ物業(yè)公司始終按照物業(yè)服務合同的約定對底商和居民的共用區(qū)域和共用設施設備進行物業(yè)服務管理，其內(nèi)容（明細）如下：
一、大廈共用區(qū)域和配套用房：
�。�1）、小區(qū)院內(nèi)面積：2600平米，有綠地、樹木、花壇、兒童娛樂區(qū)、健身休閑區(qū)、人行及車輛通道、東西兩大門、保安門衛(wèi)室兩處、底商辦公室及套內(nèi)各業(yè)態(tài)通往院內(nèi)5處24小時安全出入口、小區(qū)臨時存車處、垃圾站、底商貨物出入?yún)^(qū)及通道等。
�。�2）、首層：1號樓警務室、電梯管理室。
2號樓物業(yè)接待室、電梯管理室、物資庫。
消防控制室、業(yè)主會辦公室、電話間、維修室。
�。�3）、大廈-1層：1、機動及非機動車庫。
2、大廈送變電站。
3、供水泵房
4、消防泵房
5、消防排煙機房兩處
6、消防電梯間3處
7、大廈排水池3處
8、晝夜專業(yè)值班室4處。
二、大廈共用設備設施：
（1）、供電系統(tǒng)、1、黑號站11臺控制柜由物業(yè)公司管
2、黑、紅號站輸送電用的電纜橋架及線路（干線）1100米和路經(jīng)的288個管道井由物業(yè)公司管理。
3、紅號站內(nèi)的8臺高壓柜、兩臺變壓器、11臺低壓柜及1—5層內(nèi)的11個配電間均屬底商套內(nèi)為其自己服務的，應由自己管理的套內(nèi)設備、已由底商收回自行管理。
�。�2）、供水系統(tǒng)、1、居民用水由給水泵房3臺泵完成。
2、底商用水在-1層有6個節(jié)點控制。
3、大廈供水干管620米均通過288個管道井輸送。
（3）、排水系統(tǒng)：1、大廈院內(nèi)西側有共用13號標準化糞池及出入管井。
2、大廈共用高能排水干管2620米。
3、小區(qū)院內(nèi)有污水井、雨水井共27個，排水干管（水泥）210米。
（4）、消防系統(tǒng)：1、院內(nèi)有由400立方消防水池供消防泵房用水干管210米。
2、住宅用消火栓114個。
3、底商套內(nèi)82個消火栓和套內(nèi)噴淋管均屬底商套內(nèi)設施應由其自行管理，對此，底商業(yè)已收回管理。
4、大廈消防控制、消防泵房和高層消防水箱均屬小區(qū)共用部分且無法分割，始終由物業(yè)公司負責服務管理。
5、消防排煙風道及風機3臺套。
6、小區(qū)院內(nèi)有消防水泵接合器及消防栓兩套。
7、大廈頂層有消防排氣閥4臺套。
（5）、智能化系統(tǒng)：1、1.2號樓宇對講系統(tǒng)兩套。
2、1.2號樓內(nèi)首層及電梯監(jiān)控系統(tǒng)一套。
3、院內(nèi)及車庫、電站、機房監(jiān)控系統(tǒng)兩套。
4、院內(nèi)有電信井、光攬井、水表井和視頻干線。
上述均屬大廈居民和底商共用部分，是不可分割的也是無法分割的且是物業(yè)公司多年為小區(qū)服務的主要內(nèi)容。
最后，需要特別指出的是，這次底商要求自己管理的設施完全是其戶內(nèi)設施，就如同肢體的毛細血管，但其功能的發(fā)揮完全需要依靠肢體主干的供血，這主干的供血完全由物業(yè)公司提供、維護。既然此次底商提出戶內(nèi)設施由其自己管理，那物業(yè)也不好拒絕，必定是底商自己家里的事。物業(yè)對小區(qū)公共部位、公共設施提供了高效優(yōu)質的服務，底商作為服務的享受者，在享受權利的同時應當履行自己的義務。這個義務即是按時交納物業(yè)費。
關于XX物業(yè)公司為ＸＸ大廈（包括居民、底商）
提供物業(yè)服務的內(nèi)容（明細）說明
（兼對底商要求自己管理戶內(nèi)部分設施情況的說明）
審判長、審判員：
我ＸＸ物業(yè)公司與大廈業(yè)委會簽定了合法有效的物業(yè)服務合同，負責XX大廈小區(qū)物業(yè)服務，至今已有8年之久。
XX大廈系商住兩用建筑物；1—5層是底商，6—24層是居民，5層半是共用設備間，25層是機房，26層是水箱間，地下-1層是車庫、電站、泵房及物資庫等。底商是大廈不可分割的一部分，但底商存在自已套內(nèi)的設備設施管理問題（套內(nèi)設施在其單位內(nèi)部，為其自己服務，不屬于小區(qū)共用設施，主要是消防設施延伸到戶內(nèi)部分。主干部分、管道、蓄水池等均由物業(yè)公司管理。按物業(yè)條例規(guī)定，內(nèi)部設施，均應由所有者自行管理。），這次大廈底商要求自己管理的設施即為戶內(nèi)的部分消防配套設施，這部分設施在戶內(nèi)，本身就應自己管理。需要指出的是底商沒有能力自己管理消防設施，因為消防主干部分、包括管道、蓄水池、給水等均由物業(yè)管理控制，消防是一個不可分割的整體。這八年來，物業(yè)公司一直對消防設施進行有效管理。這次底商提出自己管理物業(yè)，純屬是對物業(yè)管理法律法規(guī)的無知，純屬是一個鬧劇。
關于不應再承接《交接單》范圍物業(yè)服務的理由
尊敬的主審法官：
一、2010年5月25反訴原告給反訴被告發(fā)文通知，從6月1日起對底商配套設施進行接收，反訴被告考慮到反訴原告要回自有設施的管理權也是反訴原告的權利，在呈報業(yè)委會批準后反訴被告將多年來免費為反訴原告服務、管理的反訴原告自有設施進行了移交。原二審法院對“協(xié)商移交部分”的效力也予以了確認。
二、根據(jù)《天津市物業(yè)管理條列》 第五章 物業(yè)使用和維護第三十三條 共用的部位、設施、設備，由物業(yè)管理服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護。第四十三條 物業(yè)管理服務合同中約定的物業(yè)管理服務，應當包括下列內(nèi)容：
(一)房屋共用部位和設備的維修、養(yǎng)護、管理；
(二)共用設施和設備的使用、維修、養(yǎng)護、管理；
(三)電梯、智能系統(tǒng)等設備的運行服務；
(四)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理；
(五)物業(yè)裝飾裝修管理；
(六)車輛行駛和停放秩序的管理、服務；
(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的管理、服務；
(八)物業(yè)資料的管理和查詢服務。
三、根據(jù)天津XX區(qū)置業(yè)有限公司“關于XX大廈底商（1-5）配套設施設備售出的通知”“關于XX大廈配套功能用房及設施的轉交決定”及商品房銷售合同附件三：“商品房質量和設備等情況”部分，完全能證實物業(yè)公司移交部分是反訴原告自有產(chǎn)權，為自己專屬服務的專有設施。
四、反訴被告為反訴原告多年來超范圍免費服務不是基于法律規(guī)定而是基于合同約定，現(xiàn)在反訴被告基于反訴原告的要求已經(jīng)對反訴原告自有設施進行了移交，并經(jīng)過業(yè)委會的批準，當然反訴被告就沒有義務再對移交部分進行服務。
五、再對反訴原告自由產(chǎn)權專有設施進行服務也不符合公平、公正原則。把反訴原告部分專有設施寫進合同有歷史的原因，當時物業(yè)剛建立，底商也沒有出租，現(xiàn)物業(yè)公司的負責人就是當時XX大廈建筑商工程部的負責人，當時反訴原告是投資方，考慮雙方的特殊關系，當時反訴原告的部分專有設施由反訴被告進行了代管，為管理方便寫入了合同，當時反訴原告承諾底商出租后，大幅提高反訴被告的物業(yè)費。但反訴原告更換領導人后，違背承諾，現(xiàn)底商已全部出租，反訴原告不但沒給反訴被告提高租金，反而要求解除合同，反訴被告只得將反訴原告要求將反訴原告自有設施進行了移交。反訴原告現(xiàn)在自聘物業(yè)公司對其自有設施進行服務，每平米的物業(yè)費是兩元，后反訴被告起訴反訴原告，追索物業(yè)費，反訴原告一審、二審敗訴后，現(xiàn)反訴原告又提出將自有設施重新交回反訴被告管理服務，顯然不符合公平公正原則。
反訴被告：
日期
二審答辯意見
尊敬的審判長、審判員：
被上訴人有以下幾點答辯意見：
一、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司XX大廈底商系XX大廈小區(qū)的業(yè)主，不是簽訂合同的適格主體，物業(yè)服務合同應由物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂。
二、XX物業(yè)管理有限公司與天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的協(xié)議是在當時XX大廈底商招商期間，在征得業(yè)委會同意及不違背物業(yè)合同的情況下，簽訂的補充協(xié)議。
三、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司XX大廈底商作為小區(qū)業(yè)主，理應受物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的合同約束，不應以物業(yè)公司與自己沒有協(xié)議為抗辯理由拒繳物業(yè)費。
四、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司以沒有接受物業(yè)服務為抗辯理由于事實不符。（詳見附后說明）
五、雙方簽訂的所謂“移交協(xié)議”，是在天津ＸＸ區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司有關人員強烈要求下，物業(yè)公司對多年來免費超范圍服務，房產(chǎn)公司套內(nèi)自有設施的移交（移交清單第一項不在物業(yè)合同內(nèi)，二、三項在物業(yè)合同內(nèi)）。房產(chǎn)公司有權拒絕物業(yè)公司對其自有設施的服務與管理，有權通過簽訂協(xié)議要回自有設施的管理權，但無權阻止物業(yè)公司對ＸＸ大廈小區(qū)共有設施、共有區(qū)域的服務管理。物業(yè)對小區(qū)內(nèi)共有設施、共有區(qū)域維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動，既是法律賦予物業(yè)公司的義務也是權利，房產(chǎn)公司底商作為小區(qū)業(yè)主的一員，一直享受著物業(yè)有效的服務。房產(chǎn)公司不能以要回自有設施管理權為由，拒絕繳納物業(yè)費用。
六、房產(chǎn)公司另聘物業(yè)公司對其自有設施進行服務，是其自身問題，與本案無關。
需要說明的是對天津ＸＸ區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司ＸＸ大廈底商超范圍免費服務是歷史遺留的產(chǎn)物。因當時ＸＸ大廈開發(fā)商與天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司存在以房（XX大廈底商）抵債問題，加之當時XX大廈比較混亂，經(jīng)當時區(qū)政府領導協(xié)調由現(xiàn)物業(yè)公司克服了極大困難承接了對XX大廈進行物業(yè)管理服務，并捎帶對房產(chǎn)公司底商一些套內(nèi)自有設施進行了無償管理服務。多年來物業(yè)公司克服物業(yè)費標準低，收入少的現(xiàn)實困難，恪盡職守，兢兢業(yè)業(yè)，為小區(qū)提供了高效優(yōu)質的服務，受到了廣大業(yè)主包括房產(chǎn)公司的高度肯定，物業(yè)公司也多次受到市、區(qū)政府有關部門的表彰。在此之前，物業(yè)公司與業(yè)主房產(chǎn)公司之間也一直合作愉快。
此次，房產(chǎn)公司有關人員為一己私利，違反法律，強行要求終止服務，現(xiàn)在的局面完全由房產(chǎn)公司有關人員一手造成，房產(chǎn)公司理應承擔全部責任。
天津市XX物業(yè)管理有限公司
代理人：
日期
�。兀匚飿I(yè)公司為XX大廈底商提供物業(yè)服務內(nèi)容的說明
我公司受ＸＸ大廈業(yè)委會委托，負責ＸＸ大廈小區(qū)物業(yè)服務已8年之久。底商享受物業(yè)服務的主要內(nèi)容如下：
（1）對底商人員、車輛時刻出入小區(qū)的服務，對大廈院內(nèi)面積2600平米，包括綠地、樹木、花壇的養(yǎng)護，兒童娛樂區(qū)、健身休閑區(qū)設施日常維修保養(yǎng)、人行道及車輛通道管理維護、小區(qū)東西兩大門及保安門衛(wèi)室兩處24小時值守、底商辦公室及底商套內(nèi)各業(yè)態(tài)通往小區(qū)院內(nèi)5處24小時安全出入口、小區(qū)臨時存車處、院內(nèi)照明及環(huán)境衛(wèi)生日常清理維護、有底商垃圾清運及底商貨物出入?yún)^(qū)及通道管理維護等服務。這些服務給底商及底商人員帶來了舒適的生產(chǎn)、生活環(huán)境和安全保障。
�。�2）對底商辦公室的服務：底商辦公室設在居民住宅樓的首層。底商辦公室24小享受物業(yè)的安全保障。樓宇對講、監(jiān)控系統(tǒng)服務、樓道衛(wèi)生的清掃、照明、居民電梯的使用、消防設施的服務等底商辦公室均予以享用。
�。�3）對底商用電服務：包括外來電源的10千伏高壓干纜242米由物業(yè)管轄的變電區(qū)經(jīng)小區(qū)院內(nèi)再入地下室紅號站，由紅號站輸出的低壓干線又經(jīng)物業(yè)管轄的36個管道井及1100米電纜橋架，把電送到底商各業(yè)態(tài)使用。
其中紅號站的員工上下班要途經(jīng)物業(yè)管轄的地下室通道及居民住宅安全通道。
�。�4）對底商用水服務：包括外來水源4寸干管由光榮道進入物業(yè)管轄的小區(qū)院內(nèi)至水表井，再進入由物業(yè)管轄的地下室至6個供水閥門，由物業(yè)控制管理把水送到底商各用戶。
�。�5）對底商排水服務：包括底商套內(nèi)各業(yè)態(tài)30多個衛(wèi)生間及360米污水管均通過物業(yè)負責管養(yǎng)的110米地下室污水管網(wǎng)分別排入小區(qū)院內(nèi)的27個污水井和雨水井內(nèi)，并集中排入小區(qū)13號標準化糞池。
�。�6）對底商消防服務：包括消防水源，一路是來自由物業(yè)管轄的小區(qū)鄰近的一個400立方蓄水池，通過290米6寸干管進入地下室消防泵房，另一路水源是由物業(yè)管理的居民生活用水通過供水泵打入居民26層高位水箱供大廈消防共用。
底商套內(nèi)的消防噴淋管網(wǎng)2100米及82個消火栓的用水，均用物業(yè)管理的消防泵房和高位水箱的水，通過720米干管，并路經(jīng)252個管道井供給的。
小區(qū)院內(nèi)由物業(yè)管理的兩處6臺消防水泵接合器和固定消火栓也是為底商服務的。
消防控制柜進出的弱電線路是通過物業(yè)管理的592米電纜橋架和288個管道井分別輸送到底商各個消防點的。
從以上為底商服務內(nèi)容可以看出，物業(yè)對底商的服務是全方位的。
天津市ＸＸ物業(yè)管理有限公司
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