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轉(zhuǎn)自：指導(dǎo)性案例審判規(guī)則

審判規(guī)則

1.業(yè)主與物業(yè)公司就房屋裝修事項(xiàng)簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定業(yè)主不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌等部分。對(duì)此，業(yè)主也作出相應(yīng)承諾。該管理協(xié)議系物業(yè)公司預(yù)先擬定，簽訂時(shí)并未與業(yè)主協(xié)商，屬格式條款。但物業(yè)管理協(xié)議是為了能夠更好地為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境而制定的，物業(yè)公司在簽訂前已對(duì)業(yè)主盡到告知義務(wù)，協(xié)議內(nèi)容符合法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且約定禁止封閉陽臺(tái)的條款系為維護(hù)業(yè)主合法利益。因此，該條款有效。

2.業(yè)主在購得房屋后，即對(duì)房屋享有占有、使用、收益等權(quán)利。但業(yè)主對(duì)所購房屋權(quán)利的行使不得侵犯其他業(yè)主的權(quán)利，否則應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。購房后，業(yè)主在其房屋陽臺(tái)搭建建筑物將陽臺(tái)封閉，其封閉陽臺(tái)的行為并未得到房產(chǎn)部門批復(fù)，且造成安全隱患，給其他業(yè)主合法利益造成損害。因此，業(yè)主的行為對(duì)其他業(yè)主的物權(quán)造成侵害，應(yīng)承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀的義務(wù)。

關(guān)鍵詞

民事 恢復(fù)原狀 物業(yè)公司 業(yè)主 房屋裝修 合同 承諾 民事行為能力 意思表示 權(quán)利義務(wù) 承擔(dān)責(zé)任

基本案情

物業(yè)公司（成都新世界河畔物業(yè)服務(wù)有限公司）系開發(fā)公司（成都心怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）為新樓盤前期物業(yè)而招標(biāo)選聘的物業(yè)公司。張X與董X艷系夫妻關(guān)系，二人于2009年10月與開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，并于當(dāng)天與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，約定：業(yè)主不得擅自改變房屋的外貌結(jié)構(gòu)、功能和布局，其中的外貌包括陽臺(tái)的形狀及規(guī)格。次年1月，房產(chǎn)管理局向董X艷出具批準(zhǔn)書，批準(zhǔn)其所申請(qǐng)的裝修內(nèi)容，但并未對(duì)陽臺(tái)的封閉進(jìn)行批復(fù)。此后，張X、董X艷與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，并約定房屋應(yīng)當(dāng)按照《房屋裝修管理協(xié)議》進(jìn)行裝修。同月11日，董X艷與裝修施工方宋超簽訂《室內(nèi)裝修管理協(xié)議》，約定不得在陽臺(tái)搭建建筑物或封閉陽臺(tái)。董X艷向物業(yè)公司出具《承諾書》表示其與張X同意遵守物業(yè)公司《裝飾裝修手冊》中的規(guī)定。但在此后的裝修過程中，張X、董X艷擅自封閉陽臺(tái)并搭建入戶花園，物業(yè)公司因此向張X、董X艷發(fā)放裝修整改通知單及裝修違規(guī)告知函要求其拆除搭建，對(duì)此，張X、董X艷拒絕配合。

物業(yè)公司以張X、董X艷在簽訂《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》并出具《承諾書》作出遵守《裝飾裝修手冊》中所有的規(guī)定和條款的承諾后，仍違反規(guī)定搭建封閉陽臺(tái)，該搭建行為違反法律規(guī)定及相關(guān)協(xié)議約定為由，提起訴訟，請(qǐng)求判令張X、董X艷立即拆除房屋封閉的陽臺(tái)及入戶花園，恢復(fù)該室陽臺(tái)原狀，并支付所產(chǎn)生的律師費(fèi)五萬元。

張X、董X艷辯稱：在房屋買賣合同中約定的前期物業(yè)公司并非本案中的物業(yè)公司，因此，物業(yè)公司不具有主體資格。由于陽臺(tái)面積在房屋全面積內(nèi)，本人封閉陽臺(tái)屬于合法使用。此外，本人家有未成年子女，若不封閉陽臺(tái)將存在安全隱患，且陰雨天氣陽臺(tái)漏雨、環(huán)境噪音較大。因此，本人不同意拆除。物業(yè)公司所支付的律師費(fèi)并非由本方造成，故請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

【爭議焦點(diǎn)】

業(yè)主與物業(yè)公司就房屋裝修事項(xiàng)簽訂的物業(yè)管理協(xié)議系物業(yè)公司預(yù)先擬定的格式條款，簽訂時(shí)并未與業(yè)主協(xié)商，但物業(yè)公司在簽訂前已對(duì)業(yè)主盡到告知義務(wù)，此時(shí)該格式條款是否有效。

審判結(jié)果

一審法院判決：被告張X、董X艷拆除其將雙流縣華陽鎮(zhèn)華都大街2號(hào)“河畔新世界”大一期2棟1單元10樓2號(hào)房屋的前后陽臺(tái)封閉的鋁合金門窗，恢復(fù)該陽臺(tái)及入戶花園原狀；駁回原告物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。

被告張X、董X艷不服一審判決，提出上訴稱：1.本方依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》以及最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》合法行使本方所有權(quán)。2.《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》及《室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議》部分款項(xiàng)系排除本方應(yīng)有權(quán)利的格式條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議無效。因此，本方封閉陽臺(tái)為正當(dāng)行為。原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)。

被上訴人物業(yè)公司辯稱：1.上訴人張X及董X艷封閉陽臺(tái)搭建入戶花園的行為超出正常使用范圍，給其他業(yè)主造成影響并構(gòu)成安全隱患。2.本公司所擬協(xié)議均依照我國法律規(guī)定而制定，并未排除上訴人張X、董X艷的應(yīng)有權(quán)利，該協(xié)議內(nèi)容合法有效。3.經(jīng)國家相關(guān)部門審核，陽臺(tái)原有設(shè)計(jì)并未存在上訴人所述的安全隱患，上訴人張X、董X艷封閉陽臺(tái)反而使該部分出現(xiàn)安全隱患問題，因此，上訴人張X、董X艷應(yīng)當(dāng)拆除其搭建建筑。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

審判規(guī)則評(píng)析

1.格式條款是指合同一方當(dāng)事人因需重復(fù)使用合同而預(yù)先擬定，在合同訂立時(shí)并未與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商的條款。據(jù)此可知，由合同一方當(dāng)事人預(yù)先擬定且為重復(fù)使用而擬定，同時(shí)，在合同訂立時(shí)一方當(dāng)事人不與對(duì)方當(dāng)事人協(xié)商，對(duì)方當(dāng)事人只得接受的條款為格式條款。因格式條款并非合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商而訂立，侵犯了非格式條款訂立方對(duì)合同條款的決定權(quán)，故并非都具有法律效力。具備以下情形的格式條款無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。此外，造成對(duì)方人身傷害或因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的格式條款也視為無效。不具備上述情形的合同條款，即使為格式條款，仍為有效條款。

業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定業(yè)主不得擅自改變住房結(jié)構(gòu)以及不得改變陽臺(tái)功能，且嚴(yán)禁業(yè)主在露臺(tái)、陽臺(tái)搭建建筑物、封閉陽臺(tái)。因物業(yè)管理協(xié)議為面向所有業(yè)主而制定，協(xié)議內(nèi)容為物業(yè)公司在未與業(yè)主協(xié)商的情況下而預(yù)先制定的，業(yè)主只得接受條款并簽訂協(xié)議。因此，協(xié)議內(nèi)容為格式條款。由于物業(yè)公司并未以欺詐手段與業(yè)主簽訂協(xié)議，物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂合同時(shí)對(duì)此已盡告知義務(wù)，業(yè)主對(duì)此亦應(yīng)當(dāng)負(fù)有注意義務(wù)。同時(shí)，物業(yè)公司為維護(hù)小區(qū)整體利益而制定物業(yè)管理協(xié)議，協(xié)議約定的禁止封閉陽臺(tái)條款系為維護(hù)廣大業(yè)主利益而制定，并非排除業(yè)主的主要權(quán)利。此外，協(xié)議也并未出現(xiàn)違法的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，物業(yè)管理協(xié)議中關(guān)于業(yè)主禁止封閉陽臺(tái)的約定條款有效。

2.物權(quán)保護(hù)，是指運(yùn)用法律規(guī)定的方式、方法以及通過相關(guān)程序?qū)λ�有�?quán)人所享有的對(duì)其所有物行使占有、使用、收益、處分權(quán)利進(jìn)行保障的一種制度。同時(shí)，侵權(quán)行為人應(yīng)當(dāng)對(duì)其所實(shí)施的侵權(quán)行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。所有權(quán)人的權(quán)利因侵權(quán)行為人的侵權(quán)行為而受到侵害時(shí)，所有權(quán)人有權(quán)要求侵權(quán)行為人將其權(quán)利恢復(fù)到被侵害前的原有狀態(tài)，即恢復(fù)原狀。依照我國法律規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或相關(guān)法律、法規(guī)，實(shí)施妨害物業(yè)公司正常管理的行為，物業(yè)公司請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任，人民法院應(yīng)予支持。因此，業(yè)主違反物業(yè)管理合同或?qū)ζ渌麡I(yè)主的合法權(quán)益造成侵害，應(yīng)排除妨礙、恢復(fù)原狀。

業(yè)主與物業(yè)公司簽訂協(xié)議并承諾按照協(xié)議規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行裝修，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌等部分。此外，行政機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主申請(qǐng)的裝修內(nèi)容進(jìn)行批復(fù)，但并未批復(fù)業(yè)主封閉陽臺(tái)的事項(xiàng)。業(yè)主購得房屋后，對(duì)該房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但享有權(quán)利的同時(shí)，業(yè)主還負(fù)有不得損害其他業(yè)主的利益、妨礙他人正常使用建筑物等義務(wù)。業(yè)主擅自封閉陽臺(tái)不僅存在危險(xiǎn)性，還給其他業(yè)主的正常生活造成安全隱患。由于行政機(jī)關(guān)并未批復(fù)封閉陽臺(tái)事項(xiàng)，表明封閉行為不具有合法性。因此，業(yè)主封閉陽臺(tái)行為給其他業(yè)主的合法利益造成損害。為保護(hù)他人合法權(quán)益，業(yè)主應(yīng)將封閉部分拆除、恢復(fù)原狀。

【適用法律】

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十七條 第二審人民法院審理上訴案件，除依照本章規(guī)定外，適用第一審普通程序。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

【法律修訂】

《中華人民共和國民事訴訟法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例適用的第一百五十七條修改為第一百七十四條，內(nèi)容沒有變更。

【法律文書】

民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書

【效力與沖突規(guī)避】

參考性案例 有效 參考適用

成都新世界河畔物業(yè)服務(wù)有限公司訴張X、董X艷恢復(fù)原狀糾紛案

【案例信息】

【中法碼】房地產(chǎn)法·物業(yè)管理制度·物業(yè)服務(wù)合同·合同效力 (R0803032)

【案號(hào)】(2011)成民終字第3005號(hào)

【案由】恢復(fù)原狀糾紛

【判決日期】2011年12月01日

【權(quán)威公布】被國家法官學(xué)院《中國審判案例要覽》(2012年民事審判案例卷)收錄

【檢索碼】C0303+37++SCCD++0411C

【審理法院】四川省成都市中級(jí)人民法院

【審級(jí)程序】第二審程序

【審理法官】茍文山 毛星 楊曉龍

【上訴人】張X 董X艷（均為原審被告）

【被上訴人】成都新世界河畔物業(yè)服務(wù)有限公司（原審原告）

【上訴人代理人】郝延濤 鐘俊芳（泰和泰律師事務(wù)所）

【被上訴人代理人】胡慶治（四川海罡律師事務(wù)所）

【裁判文書原文】 (如使用請(qǐng)核對(duì)裁判文書原件內(nèi)容)

《民事判決書》

上訴人（原審被告）：張X。

上訴人（原審被告）：董X艷。

委托代理人：郝延濤，泰和泰律師事務(wù)所律師。

委托代理人：鐘俊芳，泰和泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：成都新世界河畔物業(yè)服務(wù)有限公司。

法定代表人：鄭家純，董事長。

委托代理人：胡慶治，四川海罡律師事務(wù)所律師。

委托代理人：張惠之。

上訴人張X、董X艷。因與被上訴人成都新世界河畔物業(yè)服務(wù)有限公司恢復(fù)原狀糾紛一案，不服四川省雙流縣人民法院(2011)雙流民初字第500號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員茍文山擔(dān)任審判長，審判員毛星、楊曉龍參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)原審法院審理查明：二被告系夫妻關(guān)系，原告為成都心怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過公開招標(biāo)選聘的“河畔新世界大一期”物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)公司。2009年10月21日，二被告與成都心怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》。同日，二被告與原告簽訂了《河畔新世界業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，其中第20條約定：禁止擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局。2010年1月5日，雙流縣房產(chǎn)管理局向被告董X艷出具了《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全批準(zhǔn)書》[（雙）房建裝華準(zhǔn)字（2010）第00178號(hào)]，同意了被告的裝修內(nèi)容，但批復(fù)中不包括對(duì)陽臺(tái)的封閉，同時(shí)，被告張X與原告簽訂了《河畔新世界前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定：裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。2010年1月11日，被告董X艷、原告及第三人宋超（裝修施工方）簽訂了《河畔新世界室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議第6條第2款約定：禁止改變陽臺(tái)功能，嚴(yán)禁在露臺(tái)、陽臺(tái)搭建建筑物、封閉陽臺(tái)；嚴(yán)禁在陽臺(tái)（露臺(tái)）開設(shè)出口……當(dāng)日，被告董X艷向原告出具了《承諾書》，承諾：在閱讀了原告提供的《裝飾裝修手冊》后，同意遵守手冊中的所有規(guī)定和條款。后二被告在實(shí)際裝修過程中擅自將房屋前后陽臺(tái)予以封閉，原告分別于2010年8月28日、2010年9月8日向二被告發(fā)放了裝修整改通知單及裝修違規(guī)告知函，均要求二被告對(duì)違章搭建進(jìn)行拆除未果，故起訴來院。

上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：雙方當(dāng)事人的陳述，原告舉出的《河畔新世界業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《河畔新世界前期物業(yè)服務(wù)合同》、《河畔新世界室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《裝飾裝修手冊》、《承諾書》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全批準(zhǔn)書》[（雙）房建裝華準(zhǔn)字（2010）第00178號(hào)]、《雙流縣整治違法建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室文件》[雙治違法（2010）1號(hào)]、《雙流縣人民政府辦公室文件》[雙辦發(fā)（2009）50號(hào)]、《裝修違規(guī)告知函》、《律師函》、《回函》、《房產(chǎn)測繪技術(shù)報(bào)告書》、《訴訟代理合同》、律師費(fèi)票據(jù)、《雙流縣物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)備案表》、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)代理合同》、《物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)備案表》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表》、《雙流縣居民住宅小區(qū)（院落）違法建設(shè)防控工作責(zé)任書》在卷佐證。

本院經(jīng)審理認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)在于二上訴人是否有權(quán)封閉案涉物業(yè)的人戶花園及前后陽臺(tái)，也即二上訴人在與被上訴人河畔物業(yè)公司簽訂協(xié)議并承諾遵守禁止封閉陽臺(tái)等相關(guān)約定的情形下，其對(duì)陽臺(tái)的使用是否應(yīng)當(dāng)受到限制。首先應(yīng)當(dāng)明確，二上訴人系案涉物業(yè)的業(yè)主，對(duì)包括陽臺(tái)、入戶花園在內(nèi)的專有部分享有專有所有權(quán)，但其權(quán)利的行使并非不受任何限制。就本案而言，二上訴人均系完全民事行為能力人，其先后共同或單獨(dú)與被上訴人河畔物業(yè)公司簽訂《河畔新世界業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《河畔新世界物業(yè)服務(wù)合同》、《河畔新世界室內(nèi)裝修裝飾管理服務(wù)協(xié)議》以及上訴人董X艷向被上訴人河畔物業(yè)公司出具《承諾書》的事實(shí)足以表明，二上訴人清楚并且認(rèn)可前述協(xié)議的內(nèi)容，應(yīng)予遵守。根據(jù)上述協(xié)議及承諾，二上訴人對(duì)陽臺(tái)專有所有權(quán)的部分權(quán)能已受到限制，其專有所有權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)受到約束。據(jù)此，二上訴人在裝修過程中將其物業(yè)前后陽臺(tái)予以封閉的行為違反了上述協(xié)議的約定以及自身作出的承諾，不僅有悖于誠實(shí)信用原則，且已構(gòu)成違約。作為“河畔新世界一期”開發(fā)建筑企業(yè)依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被上訴人河畔物業(yè)公司有權(quán)要求二上訴人恢復(fù)原狀。二上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。