小區(qū)業(yè)主房屋失竊，物業(yè)管理公司是否需要承擔責(zé)任？物業(yè)管理服務(wù)合同是否應(yīng)該增加防盜安全等級標準？上周三，市消委會聯(lián)合市住建局、市工商局等相關(guān)政府部門代表，共同召開規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)合同、保護消費者家庭財產(chǎn)安全公開討論會。
“希望通過討論，進一步理順住宅小區(qū)財產(chǎn)安全法律關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款，提升住宅小區(qū)消費者品質(zhì)生活滿意度�！笔邢瘯貢L但唐勇表示，目前小區(qū)盜竊案時有發(fā)生，物業(yè)管理公司對小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)安全負有一定責(zé)任，厘清責(zé)任范圍，督促物業(yè)管理公司承擔相應(yīng)責(zé)任有助于營造放心消費環(huán)境，助推構(gòu)建社區(qū)共建共治共享格局。
業(yè)主
家里被盜，要求物管承擔責(zé)任
今年8月，家住佛山新城怡翠晉盛花園的劉女士發(fā)現(xiàn)自家陽臺的防盜網(wǎng)被撬彎，檢查發(fā)現(xiàn)自己的首飾盒不見了。隨后，她報警并通知了小區(qū)物管。事后清點，劉女士稱，其損失的財物總價值達14000多元。
“門禁管理松懈，誰都能進來小區(qū)，而且樓層防盜設(shè)計一點都不合理。”家里被盜，劉女士認為小區(qū)的物業(yè)管理公司需要承擔一定責(zé)任。除了安保存在漏洞，在劉女士看來，陽臺與防火樓梯相隔太近、防盜網(wǎng)直徑太細也為盜竊提供了條件。“從樓內(nèi)的防火樓梯窗口爬出，把防盜網(wǎng)掰彎后就可以直接進入我家陽臺�！�
劉女士告訴記者，房屋裝修前，她就向小區(qū)的物業(yè)管理人員反映了這些問題，并提出想安裝更為牢固的防盜網(wǎng)，但是物管以“違反裝修條例”為由拒絕了她。家里被盜后，劉女士認為，小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔40%財產(chǎn)損失，共計5600元。
怡翠晉盛花園小區(qū)的物管經(jīng)理程先生表示，小區(qū)物業(yè)管理一直遵循規(guī)章制度，24小時都有安保人員保持巡邏和定時定點巡查、抽檢。對于防盜網(wǎng)的設(shè)計安裝，他稱小區(qū)內(nèi)樓宇的外觀設(shè)計是經(jīng)過國家相關(guān)部門審批后通過的，如果小區(qū)業(yè)主自行安裝不符合報批的防盜網(wǎng)將會違反相關(guān)規(guī)定，并有可能影響樓宇建筑安全�！拔覀兎阑鹜ǖ郎系拇翱谝彩呛戏ê弦�(guī)的，窗戶開啟的最大限度是45度�！背探�(jīng)理告訴記者，在消防通道的窗口上加裝防盜網(wǎng)同樣屬于違法行為，所以小區(qū)內(nèi)的防火通道窗口都沒有加裝防盜網(wǎng)。
程經(jīng)理表示，目前公司正在努力與劉女士協(xié)商，希望她可以盡快提供財物損失鑒定憑證，以便確定賠償金額。
討論1
物管需擔責(zé)，服務(wù)有標準
市消委會律師顧問團律師李紹均表示，根據(jù)國務(wù)院的物業(yè)管理條例第35條，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)沒有按照服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當承擔責(zé)任。最高法院發(fā)布的人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋中也注明，安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當在能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。
“在物業(yè)管理方面，物管如果在安保管理過程中存在失誤，就應(yīng)當承擔相應(yīng)的責(zé)任。”李紹均指出，“承擔相應(yīng)的責(zé)任”應(yīng)該是一個補充責(zé)任。至于承擔責(zé)任的比例，應(yīng)由劉女士和小區(qū)物業(yè)管理公司雙方協(xié)商解決。
萬科物業(yè)公司經(jīng)理歐漢瑩則提出，小區(qū)業(yè)主家里被盜與小區(qū)安保不到位不一定是因果關(guān)系�！叭绻缸锵右扇耸切^(qū)其他住戶或裝修人員，門禁松懈就不是導(dǎo)致盜竊的直接原因了。”根據(jù)此前處理安全保障義務(wù)案例的經(jīng)驗，歐漢瑩認為，物業(yè)管理是否承擔責(zé)任應(yīng)該看他有無盡到安全保障義務(wù)。她指出，安全保障義務(wù)有一個原則叫做合理限度，超出合理限度就不是安全保障的義務(wù)范圍之內(nèi)，屬于免責(zé)的范圍。
市住建局物業(yè)管理科代表楊志榮表示，我市物價部門針對物業(yè)服務(wù)制定有5級物業(yè)服務(wù)標準，每級標準對應(yīng)相應(yīng)的治安管理標準和物業(yè)服務(wù)價格，并要求在物業(yè)管理服務(wù)合同中注明。“在業(yè)主前期簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，物價部門制訂的價格已經(jīng)對安保措施有一個很明確的約束和表述，比如對于巡邏、值班、配合公安部門破案、監(jiān)控日常設(shè)施的維護等�！�
不過，值得注意的是，物業(yè)管理服務(wù)標準只是對治安管理有一個概括表述，并沒有提及防盜要達到什么安全等級。楊志榮認為，防盜安全等級由誰去界定、能達到幾級等方面暫未有嚴格的標準，還需要其他相關(guān)部門共同推動建立。
討論2
擔多少、賠多少，合同仍存疑
來自麗日豪庭的小區(qū)業(yè)主梁慧瑤呼吁，有關(guān)職能部門應(yīng)盡快完善物業(yè)管理合同，增加防盜安全等級，同時明確小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司的責(zé)任范圍和賠償比例�！鞍l(fā)生被盜后，誰擔責(zé)、擔多少、賠多少，如果合同上能夠明確這些內(nèi)容，就不會互相推諉了，我們業(yè)主也更安心�！�
梁慧瑤的提議得到了在場不少消費者的贊成，但楊志榮認為，防盜安全等級可以界定，責(zé)任范圍和賠償比例卻不能一概而論�！柏�(zé)任和賠償問題一定要具體問題具體分析，不可能通過一個合同條款把所有問題都表達清楚，這不合理也不科學(xué)�！�
“買房的時候，小區(qū)里一切安保設(shè)施可能都還未建成，但你已經(jīng)要簽物業(yè)管理服務(wù)合同了�！笔蟹康禺a(chǎn)協(xié)會秘書長楊建華進一步提醒，我國購房屬于預(yù)售制度，物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂發(fā)生在入住之前，同時，合同屬于格式合同，物業(yè)公司不可能為每位業(yè)主量身打造一份財產(chǎn)保障協(xié)議。
“假如兩家業(yè)主之間，在陽臺或者比較靠近的地方搭建了平臺，有可能會給盜竊人員便利，這時責(zé)任怎么劃分呢？”李紹均指出，相鄰建筑也有可能為盜竊提供便利，責(zé)任范圍界定有可能涉及鄰里關(guān)系，“定多少比例？30%？50%？都不合適�！�
在市政協(xié)委員敖斌看來，雖然無法在合同內(nèi)明確劃分責(zé)任，但物業(yè)管理公司可以通過不斷提升物業(yè)管理服務(wù)的水平來保障小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)安全，運用科技、大數(shù)據(jù)等更新改善物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、方式和手段。
提醒
厘清責(zé)任，
細化物管合同
在物業(yè)管理方面，有不少相關(guān)細節(jié)暫未有相應(yīng)的法律法規(guī)約束或規(guī)定，所以時有物管糾紛難厘清責(zé)任的情況發(fā)生。
那么，消費者應(yīng)該如何保護權(quán)益呢？李紹均表示，業(yè)主與物管雙方可以通過物管合同來規(guī)范，明確權(quán)責(zé)問題。他指出，業(yè)主與物業(yè)管理方只要在物管服務(wù)合同中詳細地載明雙方應(yīng)當履行的權(quán)利義務(wù)，比如物管服務(wù)的內(nèi)容、安全防范義務(wù)等內(nèi)容，一旦物業(yè)管理方違反了或沒有履行該義務(wù)，業(yè)主可直接依據(jù)物管服務(wù)合同要求物業(yè)管理方承擔相應(yīng)的責(zé)任。
市消委會提醒消費者，在購買商品房時，不僅要關(guān)注房價，更要關(guān)注物業(yè)管理合同。由于物業(yè)管理合同需要在購房之前簽訂，如果對合同中提到的物業(yè)管理服務(wù)不滿意，消費者可以提出修改意見或選擇其他樓盤的商品房。
