[案情回放]

　　某物業(yè)公司與某開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，并進行了備案登記，對該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。某業(yè)主購買了該小區(qū)住宅某座1層101號、102號房屋兩套，辦理入住手續(xù)時預(yù)交了6個月物業(yè)管理服務(wù)費，并對房屋開始進行裝修。裝修中，該業(yè)主將兩間房屋后陽臺沿防水渠裝置整面防護網(wǎng)，并在防護網(wǎng)中間安裝兩扇大門。該防護網(wǎng)覆蓋了兩間房屋陽臺之間的公共空間，并在該空間上搭設(shè)頂棚，形成了獨立區(qū)域。

　　物業(yè)公司作為原告訴至法院，要求被告（即該業(yè)主）拆除違章設(shè)置的防護網(wǎng)和違章搭建的附屬物，封閉私自開設(shè)的后門，恢復(fù)建筑物原狀。

[法院裁判]

　　法院審理后認為，被告業(yè)主作為該小區(qū)房屋業(yè)主，為居住安全，貼窗安裝防護網(wǎng)并不影響小區(qū)的管理服務(wù)工作和其他住戶的正常生活。但其在101和102號房屋南陽臺之間沿防水渠安置防護網(wǎng)和在101號房屋以東沿防水渠搭建防護網(wǎng)，占用了公共區(qū)域，給小區(qū)管理與服務(wù)造成妨礙，該防護網(wǎng)應(yīng)予拆除，判令被告業(yè)主將其居住的101、102號房屋南陽臺之間及101號房屋以東沿防水渠搭建的防護網(wǎng)予以拆除，并恢復(fù)房屋外觀原狀。

[律師評析]

　　一、業(yè)主安裝防護網(wǎng)是否侵權(quán)，在法律方面應(yīng)嚴格予以區(qū)分。其在專有部分所建附屬設(shè)施應(yīng)予保護；其在公共區(qū)域所建附屬設(shè)施，侵占了全體業(yè)主的利益，應(yīng)予拆除。

　　樓房等建筑物所有權(quán)構(gòu)成，通常應(yīng)區(qū)分為專有部分所有權(quán)和共有部分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有人對專有部分的所有權(quán)簡稱專有所有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對獨自專門使用的建筑空間所擁有的所有權(quán)。專有部分所有權(quán)有兩個明顯的特點，一是構(gòu)造上的獨立性（通常指四壁具有確定的遮蔽性）；二是利用上的獨立性。建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有所有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人依據(jù)法律、合同或區(qū)分所有人之間規(guī)約的規(guī)定，對建筑物的共用部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理與服務(wù)的是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分。本案中，被告業(yè)主緊貼窗戶安裝的防護網(wǎng)是其專有所有權(quán)的實現(xiàn)，并未侵占建筑物的共用部分，亦不影響其他業(yè)主的生活，法律應(yīng)予保護，不應(yīng)拆除。而其在101和102號房屋南陽臺之間沿防水渠裝置防護網(wǎng)和在101號房屋以東沿防水渠裝置的防護網(wǎng)侵占公共區(qū)域，侵占了其他共有人的權(quán)利，判決被告業(yè)主拆除其在公共區(qū)域的裝置是正確的。

　　二、業(yè)主侵占公共區(qū)域搭建防護網(wǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟法院，屬于適格的訴訟主體。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得物業(yè)管理與服務(wù)權(quán)的法律基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主委托處理物業(yè)管理與服務(wù)事務(wù)。本案原告物業(yè)公司正是基于這樣一種法律事實，才獲得了相應(yīng)的訴訟地位。原告物業(yè)公司行使排除妨害的權(quán)利，實際是在行使以業(yè)主為相對人的合同義務(wù)。

[法條鏈接]

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條 “業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�！�

　　第七十二條 “業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”