【案情】2007 年12 月29 日，XXX 公司與XX 物業(yè)公司簽訂珠海每一間花園小區(qū)前期物業(yè)服務合同，委托XX 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務，并約定住宅物業(yè)管理費每月2.6 元/ 平方米。該合同已交珠海市住建局備案。馬某為每一間花園小區(qū)的業(yè)主，其向XX 物業(yè)公司繳納了2009 年1 月1 日至2015 年5 月31 日的物業(yè)管理費及公攤水電費共計43297.22 元。此后，馬某認為，XX 物業(yè)公司并非XXX 公司通過招投標方式或經(jīng)相關主管部門批準選聘的物業(yè)服務企業(yè)，而是XXX 公司私下以協(xié)議方式確定的，且物業(yè)收費標準過高，故起訴要求法院判令：(1)XX 物業(yè)公司與XXX 公司簽訂的前期物業(yè)服務合同無效;(2)XX 物業(yè)公司返還超過政府指導價收取的部分物業(yè)管理費22325.38 元。

【法庭駁論】原告認為：1、每一間花園小區(qū)屬于住宅項目，依照《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款之規(guī)定，被告XXX 公司應當通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，但XXX 公司未依法招投標，而是私下與XX 物業(yè)公司協(xié)議簽訂前期物業(yè)服務合同，已違反了行政法規(guī)的強制性規(guī)定，兩被告簽訂的前期物業(yè)服務合同無效。2、兩被告約定的物業(yè)管理費收費標準已明顯超出了《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》確定的最高1.2 元/ 平方米的收費標準，對于超出該收費標準的收費被告應當予以返還。
兩被告辯稱：1、最高人民法院發(fā)布的合同法解釋二中規(guī)定，認定合同無效應當依據(jù)法律、行政法規(guī)中的效力性強制規(guī)定。原告依據(jù)的物業(yè)管理條例第二十四是體現(xiàn)對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，不屬于影響合同效力的效力性強制規(guī)定，不能依該條規(guī)定認定合同無效。2、根據(jù)最高人民法院物業(yè)服務合同糾紛司法解釋第一條的規(guī)定，兩被告簽署的前期物業(yè)服務合同對原告具有約束力。3、兩被告簽署的前期物業(yè)服務合同已交珠海住建局備案。4、2001 年頒布的《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》雖然沒有明令廢止，但是該辦法中規(guī)定的收費標準已經(jīng)10 多年未進行調(diào)整，由于工資水平提高、物價上漲等原因，目前小區(qū)物業(yè)管理費標準已無法適用該標準，這是多個政府部門及廣大業(yè)主的共識，珠海市發(fā)展和改革局于2014 年向公眾發(fā)布修改后的物業(yè)服務收費管理辦法及政府指導價征求意見稿，將物業(yè)費最高收費標準調(diào)整到3 元/ 平方米，以適應當今的物價水平。5、XX 物業(yè)公司提供的服務連年被評定為省級、市級物業(yè)服務示范項目、文明小區(qū)、綠色小區(qū)、通過了質量管理體系認證，XX 物業(yè)公司為每一間花園小區(qū)提供了優(yōu)質的物業(yè)服務。綜上，原告的訴請沒有法律依據(jù)，應予駁回。

【法庭審理】法院審理認為：一、關于合同效力。國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè); 投標人少于3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。本案中，XXX 公司與XX 物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同未經(jīng)上述行政法規(guī)規(guī)定的程序，違反了行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為無效合同。二、關于物業(yè)服務收費問題。雖然XXX 公司與XX 物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同無效，但XX 物業(yè)公司自簽訂合同之日起對涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務，原告也接受了物業(yè)服務，因此，原告應當支付物業(yè)服務費。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第三十七條第二款“實行政府指導價的前期物業(yè)服務費標準，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行”、《廣東省物價局關于加強物業(yè)服務收費管理有關問題的通知》第一條“物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質、特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價，業(yè)主委員會成立之前的住宅( 不含別墅) 的物業(yè)服務收費實行政府指導價”的規(guī)定，因涉案小區(qū)未成立業(yè)主委員會，故XX 物業(yè)公司應參照珠海市人民政府關于物業(yè)管理服務收費政府指導價的標準收費。本案中，XX 物業(yè)公司按每月2.6 元/ 平方米收費沒有法律依據(jù)�？紤]到涉案小區(qū)物業(yè)管理服務現(xiàn)狀、物價水平、服務成本、結合原告的起訴意見，本院酌定XX 物業(yè)公司按照《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》規(guī)定的一級收費標準1.2 元/ 平方米向原告收費。

【律師提醒】本案爭議的焦點是住宅區(qū)物業(yè)服務項目在未經(jīng)過招投標程序的情況下簽訂的前期物業(yè)服務合同是否有效。在本案中，法院采納了原告的主張，即國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定屬于效力性強制規(guī)定，違反此規(guī)定簽訂的前期物業(yè)服務合同無效。本律師注意到，關于國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款是屬于效力性規(guī)范還是管理性規(guī)范問題，在學界和司法實踐仍存在爭議。對此，本律師認為，國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定屬于行政管理規(guī)范的范疇，并非民事行為的效力性規(guī)范，因此，未經(jīng)招投標程序簽訂的住宅前期物業(yè)服務合同有效。理由如下：
一、《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定的招投標程序是國家為規(guī)范物業(yè)公司提倡在選聘物業(yè)管理公司時實行招投標程序，該規(guī)范也規(guī)定了經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門同意，亦可以通過協(xié)議方式選聘具有資質的物業(yè)公司進行小區(qū)物業(yè)管理服務，所以《物業(yè)管理條例》第二十四條不是法律禁止性和強制性效力規(guī)范。
二、《物業(yè)管理條例》屬于行政法規(guī)，該條例第二十四條的規(guī)定屬于管理性禁止規(guī)范，禁止的是一種交易方式而不是交易行為本身，所涉及事項亦不損害國家利益和社會利益，因此不應理解為足以導致合同無效的效力性禁止規(guī)范。
三、國務院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地主人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予
警告，可以并處10 萬元以下的罰款。”據(jù)此，違反《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定的法律后果是處以行政處罰，對于所涉前期物業(yè)服務合同效力并未作出規(guī)定，故國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條并非強制性效力性規(guī)定，建設單位沒有通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)并不導致前期物業(yè)服務合同無效。既然關于國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款是屬于效力性規(guī)范還是管理性規(guī)范問題，在學界和司法實踐仍存在爭議，本律師建議物業(yè)服務企業(yè)應當通過招投標程序簽訂住宅項目的前
期物業(yè)服務合同，以免因各地法院對國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款理解的差異而導致前期物業(yè)服務合同無效的法律風險。