中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展速度，在世界上是少有的，大大地縮短了與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的差別。但是，同中國(guó)的許多事情一樣，只要一快，就會(huì)出現(xiàn)一些問題，物業(yè)管理也不例外。
一、市場(chǎng)化的差距
1.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)是市場(chǎng)的主體，即企業(yè)化的機(jī)構(gòu)——物業(yè)管理公司，而不是行政性的組織。其生存、發(fā)展完全由市場(chǎng)來決定，誰的管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)適宜，誰就能生存與發(fā)展，否則就會(huì)遭到淘汰。
我國(guó)的物業(yè)管理公司已經(jīng)全部企業(yè)化了，其來源主要有四部分：一是房管所改制成立的；二是有自管房的大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的；四是民營(yíng)的、外資、合資的物業(yè)管理公司。它們?nèi)汲蔀橛邢挢?zé)任公司。表面看，已經(jīng)符合市場(chǎng)化的要求，但實(shí)際上還相差較遠(yuǎn)，特別是前兩部分的物業(yè)公司，連基本的政企分開都未做到。企業(yè)的負(fù)責(zé)人由政府任命，仍未擺脫舊有的模式。
2.允許市場(chǎng)主體獲取合理的利潤(rùn)，并主要以管理酬金的形式來體現(xiàn)，其利潤(rùn)、酬金的有無、多少完全由市場(chǎng)來決定，防止人為地約束物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的追求，抑制其活力。
企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的基本細(xì)胞和主體，其“經(jīng)濟(jì)行為就是在各種條件限制下，為追求利潤(rùn)最大化而采取的行動(dòng)”。這是企業(yè)的目標(biāo)，有了目標(biāo)才有動(dòng)力，有了內(nèi)在的動(dòng)力，企業(yè)才能充滿活力。實(shí)行物業(yè)管理初期，有關(guān)部門就定調(diào)為“微利企業(yè)”。這一方面可能考慮減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)，另一方面可能考慮物業(yè)公司是勞動(dòng)密集型企業(yè)，科技含量不高，利潤(rùn)高不了。但這恰恰違背了市場(chǎng)機(jī)制的基本規(guī)律。現(xiàn)在，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與深化，“微利行業(yè)”的觀點(diǎn)不多見了，可在相當(dāng)一部分人的思想里仍然認(rèn)為，物業(yè)管理?yè)嗡酪仓皇莻�(gè)掙小錢的行業(yè)。這對(duì)整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是極為有害的，可以說，這是制約企業(yè)發(fā)展的重要障礙。
二、社會(huì)化的差距
按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)是參加市場(chǎng)全方位競(jìng)爭(zhēng)的獨(dú)立主體，不應(yīng)從屬于某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或部門單位。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)普遍實(shí)行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社會(huì)化還表現(xiàn)在，物業(yè)管理公司必須接受全社會(huì)的參與和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)必須建立并發(fā)揮作用,還要接受政府和社會(huì)有關(guān)部門的管理、監(jiān)督與約束，才能規(guī)范其行為，保障其發(fā)展。
三、專業(yè)化的差距
專業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備。最重要的是應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)公司從事專業(yè)工作，比如保安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業(yè)公司主要從事經(jīng)營(yíng)、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，以某公司為例，成立了專業(yè)公司，由于未能完全擺脫老體制的影響，光人工費(fèi)就占去了總費(fèi)用的大半。這樣的專業(yè)公司不要說參與社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節(jié)省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。
四、規(guī)范化的差距
規(guī)范化要求，物業(yè)管理公司要依照政府規(guī)定，在有關(guān)部門正式登記注冊(cè)，接受審核，依法經(jīng)營(yíng)；要建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保服務(wù)質(zhì)量；要主動(dòng)接受政府部門的指導(dǎo)及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。我們?cè)谶@方面的主要差距是規(guī)范化程度不高，制度、標(biāo)準(zhǔn)等都有，遵守不夠。小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主動(dòng)性差。
