李某在某市有四間房。當(dāng)其外遷時，便將產(chǎn)權(quán)證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說幾年后還回來，不要賣房。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。隨后，王某將房屋租與趙某經(jīng)營餐廳。李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復(fù)原狀，返還房屋。
法院審理如下：
1、 張與王之間的買賣協(xié)議無效；
2、 王與趙之間的租賃協(xié)議無效；
3、 趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某；
4、 張某賠償趙某財產(chǎn)損失。
案例評析：
1、張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無效。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利�！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第23條規(guī)定：代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。張某的行為明顯以超越代理權(quán)。
《民法通則》第66條規(guī)定：沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。因此，該買賣協(xié)議無效。
2、王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無效�！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。因此，王盡管與張達(dá)成買賣協(xié)議，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更，但由于該買賣協(xié)議無效到訂立協(xié)議之時，因此，他沒有對房屋的所有權(quán)，沒有處分、管理、使用房屋的任何權(quán)利。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責(zé)任。
3、張超越代理權(quán)代為出賣房屋，未得李追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。趙誤租了張出賣給王的港務(wù)，并投資進(jìn)行裝修，該買賣合同的無效和租賃合同的無效。迫使他不得不騰退房屋，停止?fàn)I業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。只有這樣，才能真正體現(xiàn)法律的價值取向。
2、借名買房人誰保護(hù)
案情介紹：
1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區(qū)購得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購買商品房）。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。像李某這樣借他人名義買房的事情，在法律上是否受保護(hù)？
點評:
本案需要解決的兩個焦點問題是：
一、 憑什么確定產(chǎn)權(quán)？
二、法律是否保護(hù)影子產(chǎn)權(quán)人？
我國的《民法通則》第71條規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。物權(quán)的排他性是指一物之上不能有兩個或兩個以上互不相容的物權(quán)，即"一物一權(quán)"。
在我國如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。
第5條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。第11條規(guī)定，權(quán)利人（申請人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。
因此，房屋權(quán)屬登記具有強制性，是我國房地產(chǎn)管理部門實施的行政管理行為。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認(rèn)，而取得社會公認(rèn)的權(quán)威，由法律依靠國家強制力加以保護(hù)，可以對抗權(quán)利人以外的任何人。另外，權(quán)利由于登記而具有公開的性質(zhì)，可以向社會公開房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果，保障房地產(chǎn)交易的安全。所以只有經(jīng)過登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù)，權(quán)屬證書是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。
在現(xiàn)實中，有些人為了達(dá)到其特殊的目的，如規(guī)避當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售的有關(guān)法律規(guī)定，以他人的名義購買內(nèi)部職工房、內(nèi)銷商品房、特困補助房、經(jīng)濟適用房等，從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人。因為國家或單位在銷售這類房屋時根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價較低，有些房價甚至低于成本價。對于這類案件房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定問題目前存在較大的爭議。那么，應(yīng)不應(yīng)該保護(hù)所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？
首先購房款的真正來源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。同時如以購房款的來源為確定房產(chǎn)權(quán)屬問題的依據(jù)必定會導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)的極大混亂，從而引發(fā)產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定、不確定。因為誰也不能肯定其合法購買的房產(chǎn)有一天會不會突然冒出一個影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人，從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。
其次是由于如果司法部門認(rèn)可了影子產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)，也就是對其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行了追認(rèn)，從而保護(hù)了影子產(chǎn)權(quán)人的違法所得，使其違法行為合法化。
因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因為房地產(chǎn)的權(quán)屬問題屬于要式契約，我國對于這種不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)。
3、如此房屋糾紛怎么辦？
案情介紹：
劉某將一幢房屋贈送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書面贈與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。張某一家搬進(jìn)該房屋6個月后，因該房年久失修，產(chǎn)生傾斜，影響到鄰居家的房屋，鄰居提出賠償要求，張某以該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)由劉某負(fù)責(zé)為由，予以拒絕。
案例評析：
此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈與關(guān)系是否成立，房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。
根據(jù)[中華人民共和國民法通則]72條：按照合同或者其按合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。在一般情況下，動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，都是以財產(chǎn)交付作為標(biāo)志。但房屋屬于不動產(chǎn)，有其特殊規(guī)定，是以產(chǎn)權(quán)過戶為標(biāo)志。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 [中華人民共和國民法通則]若干問題的意見第128條：公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物交付為準(zhǔn)，贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。
由此可以看出，劉某贈送給比張某的房屋雖然尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但張某一家已經(jīng)實際占有、使用了該房屋，雙方的贈與關(guān)系是合法并有效的，張某應(yīng)是該房屋的實際所有權(quán)人，涉及該房的一切糾紛都應(yīng)由張某負(fù)責(zé)。
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