四個物業(yè)管理的運作階段

　　物業(yè)管理的兩種經(jīng)營模式 目前物業(yè)管理經(jīng)營粗分為兩類，一類是全服務型管理模式，即公平收取 各業(yè)戶之管理費用，并合理支付使用，定期公布帳目，費用結余屬于全體業(yè)主、客戶，并轉(zhuǎn)入次年管理費中使用。不足部分由全體業(yè)主依據(jù)《管理公約》 之規(guī)定補足。其二是全承包型物業(yè)管理模式，即所有管理費收取包干使用無須公布帳目，結余作為盈利歸管理公司。兩種形式各有特點，但基于業(yè)主利 益角度出發(fā)，為能夠做到物業(yè)管理的良性循環(huán)及保持管理的穩(wěn)定性、持續(xù)性，故大部分管理公司采取第一種類型。 物業(yè)管理的運作流程 物業(yè)管理是一復雜、完整的系統(tǒng)工程，良好的物業(yè)管理可以極大地提高物業(yè)的經(jīng)濟使用壽命，極具投資升值的保障。專業(yè)及完善的物業(yè)管理，是能 夠為客戶提供一安全、舒適、和諧和居住、工作、使用環(huán)境，保障投資者、使用者的利益。

　　根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設、使用各階段的不同作用及特點，物業(yè)管理的運作可分為以下四個階段：物業(yè)管理策劃階段、物業(yè)管理的準備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的運作階段。

　　1、物業(yè)管理的策劃階段： 所謂物業(yè)管理的策劃階段，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就提早介入，以物業(yè)管理的角度對物業(yè)環(huán)境、功能、使用、維修、施工、設施提出建 議。為物業(yè)今后的投入使用創(chuàng)造條件，并且最大化節(jié)約資金。為今后良好的物業(yè)管理打下基礎。同時，根據(jù)物業(yè)的建設特點，依據(jù)購買使用者的物業(yè)管 理服務要求，初步制訂物業(yè)管理服務檔次、確定服務標準及服務項目。

　　2、物業(yè)管理的前期準備階段： 物業(yè)管理的前期準備階段，一般在物業(yè)竣工投入使用前八個月開始。主要工作包括：決定自行組建、選聘物業(yè)管理公司或顧問公司參與管理。制訂 物業(yè)管理前期開辦財務預算及年度預算，制訂物業(yè)管理整體動作方案，編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括：《管理公約》、《住戶手冊》、《住戶守 則》、《裝修規(guī)則》、《停車場規(guī)則》、《物業(yè)收樓文件》、《租約》等。擬訂內(nèi)部機構設置及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及培訓。設計 各部門的運作方案及規(guī)章制度。由于物業(yè)管理前期準備階段的專業(yè)性非常強，故此聘請專業(yè)物業(yè)顧問公司以其豐富的經(jīng)驗、成熟的專業(yè)管理技術作為 支持是今后成功于否的保障。成功的前期準備階段可為后期實際運作打下良好的基礎，可以極大避免今后管理的隨意性，最大限度地規(guī)避今后的管理風 險，并充分體現(xiàn)發(fā)展的建設目的。

　　3、物業(yè)管理的啟動階段： 物業(yè)管理的全面啟動階段，是以物業(yè)的接管驗收為標志。此階段包括： 物業(yè)的接管驗收、辦理客戶收樓、入住手續(xù)、全面物業(yè)管理服務的展開、建立物業(yè)的檔案資料、客戶資料、除執(zhí)行日常管理工作外還要制訂整個物業(yè)的 管理、保養(yǎng)、維護計劃。這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為客戶提供服務的同時，加強溝通宣傳管 理公司的管理規(guī)定，以謀求客戶的理解支持并及時根據(jù)客戶的要求，調(diào)整各種管理計劃，以求更加適合、滿足客戶之需求。

　　4、物業(yè)管理的日常運作階段： 此階段最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務的穩(wěn)定與提高。其中包括：物業(yè)維修管理、設備維護保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務管 理等。在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務的同時，以《管理公約》及其他管理規(guī)定為依據(jù)，處理各種管理當中出現(xiàn)的問題并合理利用財務資源，做到開源節(jié)流，提 高資金利用率，改善物業(yè)的使用功能。對管理工作進行定期檢討、計劃未來、訓練員工及灌輸新知識為管理的提高打下基礎。 物業(yè)管理的復雜性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點決定了管理的難度。為此良好的內(nèi)外部環(huán)境對提高物業(yè)管理水平就顯得尤為重要。

　　根據(jù)以往的經(jīng)驗，要改善提高管理水平須有賴于政府部門制訂出一科學的制度、法規(guī)及周邊區(qū)域各政府職能部門的配合及市政、交通、綠化的改善，更須業(yè)主、租戶、管理 公司的溝通理解與合作。我們相信隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，專業(yè)化、企業(yè)化、制度化的物業(yè)管理企業(yè)將大有作為。